Досрочное погашение при аннуитетных платежах ипотека

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку: 5 полезных советов плательщикам кредита

Досрочное погашение при аннуитетных платежах ипотека

Жилищное право > Ипотека > Как выгоднее досрочно гасить ипотеку: рекомендации для заемщиков

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку выясняют добросовестные заемщики, у которых появились свободные средства. Рассчитаться с долгами как можно скорее — хорошее дело, и неважно, желает человек уменьшить размер удорожания, снизить сумму ежемесячной выплаты или сократить срок действия договора. Но следует внимательно изучить условия, чтобы не оказаться в проигрыше.

Варианты изменения графика платежей

В настоящее время многие семьи пользуются услугами финансовых организаций, чтобы улучшить жилищные условия. Общеизвестно, что ипотечный заём оформляется на длительный срок, при этом банком не запрещено вносить оплату с опережением графика.

Для начала требуется внимательно изучить условия договора. В большинстве случаев финансовые организации позволяют досрочно гасить долг, но это должно быть прописано в соответствующем документе.

Тем, кто намерен преждевременно внести определенную сумму в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту, следует обратить внимание на пункты договора, где указано:

  • нужно ли ставить в известность сотрудников банка перед погашением внеочередного платежа;
  • какая комиссия предусмотрена;
  • период оплаты — возможно существуют специальные дни для внесения платежа не по графику;
  • минимальная и максимальная сумма взноса;
  • отделение банка, в котором разрешено погашать задолженность.

Важно! Если клиент не обращает внимания на график погашения, осуществляет платежи преждевременно, то это не освобождает его от уплаты обязательного ежемесячного взноса.

Пример

Банк назначает дату погашения на каждое 28-е число месяца. Клиент вносит внеочередной платёж 15-го числа, при этом сумма взноса превышает размер обязательного ежемесячного платежа. Несмотря на это, 28-го числа оплату придется повторить, чтобы избежать просрочки и не нарушить условий договора.

Платеж, внесенный не по графику, идет на досрочное погашение, уменьшает общую задолженность по договору. Проценты, начисляемые на сумму долга, как правило, пересчитываются.

График погашения составляется несколькими способами:

  1. Аннуитетный платеж — клиент платит равными частями на протяжении всего срока действия договора. После внесения обязательной ежемесячной суммы, средства распределяются таким образом: одна часть идет на погашение тела кредита (основной суммы долга), другая — гасит начисленные проценты.
  2. Дифференцированный график погашения — это когда основную сумму займа разделяют на равные части, а проценты начисляют на остаток задолженности, как и в аннуитетном графике погашения. Данный способ выплат не совсем удобный, так как платеж в начале срока достаточно большой, но в то же время он выигрывает по размеру удорожания. Если сравнивать одинаковые условия, то первая оплата по дифференцированному графику погашения в среднем на 25% выше аннуитетного.

Заметим! График погашения с аннуитетным платежом используется финансовыми организациями чаще всего.

Существует два варианта изменения графика:

  • сократить срок действия договора путем увеличения платежа либо внесение дополнительных сумм;
  • уменьшить размер платежа, но оставить без изменений срок погашения.

Прежде чем переделывать план погашения задолженности, необходимо определить, какой из способов наиболее выгодный для заемщика:

  • одни желают уменьшить размер удорожания;
  • другие хотят сократить сумму ежемесячной выплаты.

В каком случае выгодно уменьшать срок

Чаще всего уменьшают срок кредита те заемщики, кто оформил ипотеку с аннуитетным графиком погашения. Такие люди, как правило:

  • располагают денежными средствами, т. е. могут вносить оплату большими суммами, а длительный срок выбирают для «подстраховки», мало ли что в жизни произойдет;
  • желают снизить размер переплаты;
  • выплатили более половины долга, стремятся поскорее избавиться от «кредитных уз».

Клиент вносит ежемесячно сумму большую, чем указано в договоре. «Лишние» деньги покрывают часть основной суммы долга, при этом размер обязательного платежа остается прежним.

Рассмотрим на примере

Условия оформления ипотечного кредита
Сумма, приобретаемая в кредит750 000 рублей
Срок120 месяцев
Процентная ставка9%
Расчетная дата4 число каждого месяца

Когда тип платежа аннуитетный.

В течение указанного срока нужно оплачивать ежемесячно не менее 9 500 рублей. Если оплата будет осуществляться согласно графику, общий размер переплаты составит 390 600 рублей.

Клиент вносит первую оплату в размере 30 000 рублей вместо положенных 9 500 рублей. Решение клиента — уменьшить срок действия договора. В таком случае:

  • ежемесячный платеж остается прежним 9 500 рублей;
  • сумма удорожания снижается до 350 000 рублей, тем самым человек экономит 41 000 рублей за весь период действия договора;
  • срок кредита уменьшится на 8 месяцев.

Через несколько месяцев клиент внесет ещё 45 000 рублей, тогда:

  • платеж остается неизменным;
  • переплата по договору составит 298 000 рублей;
  • действовать договор будет 102 месяца, а не 120.

Если плательщик с момента оформления договора погашает кредит согласно графику, а через три месяца внесет одним платежом 75 000 рублей, то сумма оплаты, размер удорожания и срок, как и в предыдущих случаях, не изменится.

Дифференцированный график погашения кредита

Отсюда можно сделать вывод: чтобы уменьшить срок кредита и размер удорожания, необязательно вносить один раз огромную сумму, можно каждый месяц оплачивать чуть больше (по возможности) обязательного платежа, и тогда переплата будет уменьшаться.

Рассмотрим такие же условия кредита, но с дифференцированным графиком платежей.

Дифференцированный график погашения подразумевает уменьшение размера ежемесячных выплат. Первая оплата должна быть не менее 12 000 рублей. Для сравнения, последний платеж — 6 300 рублей. При условии, что оплата производится согласно графику, всего заемщик переплачивает 340 500 рублей.

Когда клиент банка вносит первый платеж в размере 30 000 рублей:

  • размер первого и последнего платежа не поменяется — 12 000 и 6 300 рублей;
  • переплата уменьшается до 314 000 рублей, плательщик экономит 26 100 рублей;
  • человек погасит кредит на полгода раньше.

Если через два месяца поступит еще одна оплата в размере 45 000 рублей, то:

  • ежемесячные платежи уменьшаются согласно первоначальному графику погашения, как и в предыдущих случаях;
  • удорожание составит 278 000 рублей, экономия 62 200 рублей;
  • срок кредитного договора 107 месяцев.

Когда лучше согласиться на уменьшение суммы

Заемщик имеет право выбрать вариант досрочного погашения при помощи уменьшения размера ежемесячного платежа. Такой способ удобен тем, что при внесении суммы большей, чем прописано в графике, ежемесячный платеж уменьшается, а срок действия договора остается неизменным.

Давайте выясним, как будет выгоднее выплачивать ипотеку досрочно. Для этого рассмотрим, что происходит с платежами и удорожанием, когда срок действия договора остается неизменным, а ежемесячная оплата становится меньше.

Чтобы было легче сравнивать, условия оставим без изменений (см. таблицу выше):

АннуитетДифференцированный
Ежемесячный платеж9 500Первый платеж 12 000последний — 6 300
Удорожание390 600340 500

Если клиент вносит первый платеж в размере 30 000 рублей

АннуитетДифференцированный
Ежемесячный платеж9 10011 400
Удорожание375 000327 000

Через два месяца человек оплачивает 45 000 рублей

АннуитетДифференцированный
Ежемесячный платеж850010 500
Удорожание353 000307 000

Следует заметить ежемесячный платеж уменьшается со следующего месяца после оплаты указанных сумм.

Итак, судя по размеру удорожания, можно сделать вывод: досрочное погашение с уменьшением суммы невыгодно. Но если кредитор разрешает вносить платежи в большем размере неограниченное количество раз, то следует рассмотреть такой вариант. Особенно, когда график погашения дифференцированный.

Советы при досрочном погашении ипотеки

Досрочное погашение ипотеки

Дать однозначный совет человеку, который собирается закрыть кредит до окончания срока действия договора, невозможно. Все зависит от ситуации в семье, материального благополучия и других факторов. Можно лишь рассмотреть разные ситуации, чтобы быть к ним готовым.

Совет 1

Тщательно изучайте условия ипотечного договора перед подписанием. Все-таки бывают единичные случаи, когда финансовая организация предусматривает начисление штрафных санкций, пени за попытку закрыть кредит раньше указанного срока.

Если условия ипотечного договора позволяют досрочную выплату, необходимо:

  • оповестить об этом банк;
  • зачислить на счет денежные средства, которыми в данный момент располагаете;
  • сверить, была ли пересчитана сумма долга, проконтролировать изменения в графике платежей.

Источник: http://PravoZhil.com/ipoteka/kak-vygodnee-dosrochno-gasit-ipoteku.html

Имеет ли смысл досрочное погашение ипотеки (аннуитетные платежи)?

Досрочное погашение при аннуитетных платежах ипотека

Аннуитетный график характеризует метод погашения задолженности, при котором предусмотрено ежемесячное внесение одинаковых сумм платежей. Аннуитетный платеж состоит их определенной части основного долга и начисленных по кредиту процентов.

Отличие аннуитета от дифференцированного способа выплаты долга заключается в том, что в начале графика погашения большую часть платежа составляют проценты, а меньшую – основная задолженность.

В конце срока сумма процентов, составляющих ежемесячные взносы, постепенно уменьшается.

Возможно ли такое погашение при аннуитетных платежах?

Ранее возможность досрочного (частичного или полного) погашения ипотеки определялась самой кредитной организацией. Закон был на стороне кредиторов, и они имели право как запретить досрочное погашение, так и назначить за него штрафы и дополнительные комиссии.

После поправок, внесенных в Гражданский кодекс РФ, заемщики были освобождены от такого тяжелого бремени.

Теперь погасить ипотеку можно досрочно в любой момент периода кредитования. О наличии дополнительных комиссий следует осведомиться заранее, еще до подачи заявки на кредит.

Крупные банки избегают начисления дополнительных платежей, тогда как небольшие коммерческие учреждения могут злоупотреблять такими средствами, часто не предупреждая об этом заемщика.

Тип установленного графика внесения задолженности не имеет значения: досрочное погашение возможно как при аннуитетных, так и при дифференцированных платежах.

Чтобы погасить ипотеку раньше установленного срока, следует:

  • написать заявление о досрочном погашении;
  • внести средства на счет;
  • убедиться в их списании в установленный договором срок;
  • в случае полного погашения – по возможности получить на руки справку об отсутствии ссудной задолженности. Это поможет избежать недоразумений в будущем.

Полное досрочное погашение обычно производится в любую дату, а частичное осуществляется в день внесения регулярного платежа по ипотеке. Также банки выдвигают требование относительно минимально возможного досрочного взноса.

В большинстве случаев он не должен быть меньше 15 тыс. рублей.

В момент получения кредита целесообразно написать заявление на безакцептное списание денежных средств со счета заемщика.

Это позволит:

  • неоднократно вносить суммы для досрочного погашения ипотеки;
  • гасить задолженность удаленно, без посещения банка;
  • не писать каждый раз заявление о внесении конкретной суммы для досрочного погашения.

Выплата задолженности по ипотеке раньше установленного срока может сопровождаться:

  • снижением размера ежемесячного платежа;
  • сокращением периода кредитования.

Данные параметры определяются содержанием кредитного договора, поэтому заемщик должен заблаговременно осведомиться об условиях погашения.

Каковы последствия для заемщика?

В общем случае любое досрочное погашение задолженности – это недополученная прибыль банка. Затратив ресурсы на привлечение клиента, рассмотрение заявки, оформление кредита и обслуживание счета, банк получает отказ от использования заемных средств.

Значит, проценты далее начисляться не могут, и кредитор теряет свою прибыль.

Однако реализация аннуитетного графика погашения задолженности имеет свои особенности. Выплачивая ипотеку согласно такому графику, заемщик авансом вносит проценты.

Такая система обеспечивает равномерное распределение суммы долга на все месяцы.

Например, взяв кредит на 7 месяцев, клиент банка погашает его досрочно в течение двух месяцев. Однако начисление процентов происходит с опережением, поэтому заемщик к концу второго месяца уже успевает погасить проценты за четвертый месяц.

Пересчет производится редко, поэтому деньги просто остаются в банке.

Таким образом, досрочное погашение ипотеки по аннуитетному графику абсолютно не выгодно для заемщика. Сколько бы ни внес плательщик денежных средств на свой ипотечный счет, проценты за использование этих денег уже уплачены.

Возникает ситуация, когда заемщик деньгами не пользуется, но проценты банку исправно выплачивает.

Гораздо выгоднее платить ипотеку по графику, а лишние деньги использовать на другие нужды.

Расчет досрочного погашения при данной схеме платежей

Прежде чем вносить средства на счет для досрочного погашения ипотеки, следует просчитать результат такой операции.

Здесь может быть два варианта:

  • Когда оплата долга раньше установленного срока влечет за собой уменьшение срока кредитования, аннуитетный график становится выгодным для заемщика, поскольку происходит более быстрое исполнение кредитных обязательств с сокращением объема начисленных процентов.
  • Когда срок остается прежним, а размер регулярного взноса уменьшается, переплата по аннуитетному графику становится еще больше, что увеличивает и без того очевидную разницу с дифференцированным способом погашения ипотеки.

Часто заемщики выбирают путь снижения ежемесячного платежа, так как это облегчает регулярное бремя плательщика.

Однако не стоит забывать, что происходит начисление дополнительных процентов, — это увеличивает общую стоимость кредита.

Вместе с тем, досрочное погашение ипотеки включает в себя авансовую оплату процентов, и не каждый кредитор впоследствии производит пересчет и возврат этих сумм.

Все зависит от содержания конкретного кредитного договора.

Сумма для полного досрочного погашения будет равна итогу сложения остатка основного долга по ипотеке и общей суммы уже начисленных процентов.

В случае с аннуитетным графиком погашения, когда проценты уплачиваются заемщиком авансовым методом, можно принимать равной данной величине только сумму остатка чистой задолженности.

Такую информацию лучше всего получить у кредитных специалистов банка, указав точную дату погашения. Это позволит свести к минимуму вероятность возникновения невыплаченного остатка, который со временем увеличится в разы.

Для того чтобы рассчитать сумму аннуитетных платежей после частичного досрочного погашения без изменения срока кредитного договора, необходимо воспользоваться формулой:

Аннуитетный платеж = Объем долга + Проценты,

где Проценты = Объем долга * Ставка по кредиту * Количество дней между датами / 100 * Количество дней в году.

Итоговое значение этих расчетов определит для каждого заемщика целесообразность внесения той или иной суммы для досрочного погашения.

Перерасчет излишне уплаченных процентов

Банк оставляет за собой право самостоятельно решать, пересчитывать ли излишне уплаченные проценты по ипотеке. Это еще раз говорит в пользу того, чтобы тщательно изучать содержание кредитного договора перед его подписанием.

Если договором не предусмотрено проведение такой операции, можно предпринять следующие действия:

  • Написать в адрес банка претензию о пересчете сумм излишне уплаченных процентов.
  • В случае отказа кредитной организации – подавать исковое заявление в суд.

Подача иска в суд может быть осуществлена в течение трех лет от даты подписания кредитного договора.

Заявление следует подкрепить платежными документами, свидетельствующими о совершении платежей, включающих начисленные авансом проценты.

Помимо процентов, можно таким образом возместить затраты на принудительное страхование жизни и здоровья заемщика, предоставив соответствующие документы.

Необходимо учитывать, что судебный процесс отнимет много времени и сил, хотя закон в любом случае здесь на стороне заемщика.

Определить сумму процентов к возмещению можно самостоятельно.

Она определяется как разница между объемом процентов за весь срок действия договора и суммой процентов, начисленных конкретно за период использования заемных средств до момента досрочного погашения.

Разница может образовать серьезную сумму, которая остается в банке в случае бездействия заемщика.

Большинство ипотечных кредитов оформляется с аннуитетным графиком погашения.

Это формирует дополнительную прибыль банка – как от замедления процесса возврата суммы основного долга, так и от авансового метода уплаты процентов.

Заемщики останавливают свой выбор на аннуитете ввиду меньшего объема кредитного бремени, не учитывая потерю выгоды. При досрочном погашении заемщик переплачивает большие суммы заранее начисленных процентов, однако их объем подлежит перерасчету и возврату. Если этого не происходит, следует обращаться в суд.

: Досрочное погашение ипотеки

Источник: http://ipotekam.com/dolg/vidy-platezhej-po-ipoteke/dosrochnoe-pogashenie-annuitetnye-platezhi.html

Досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах

Досрочное погашение при аннуитетных платежах ипотека

12:49, 10 октября 2016 1   0   6254

Сегодня ипотека один из популярных способов приобретения жилья. Благодаря этому современные банки разработали множество кредитных программ, подходящих под те или иные жизненные обстоятельства граждан.

Чаще всего займы, в том числе и жилищные, оформляются с условием возвращения аннуитетными платежами. Большая часть заемщиков рассчитывает погасить кредитный долг как можно раньше.

Что же представляют собой аннуитетные платежи и возможно ли досрочное погашение при них ипотеки?

Что такое аннуитетные платежи?

Аннуитетные платежи представляют собой ежемесячные платежи по кредиту, суммы которых равны между собой. Иными словами, когда в кредитном договоре оговариваются именно такие платежи, то это означает, что заемщик будет платить каждый месяц одну и ту же сумму, пока не кончится срок выдачи займа. Равные суммы ежемесячных выплат используются практически во всех видах кредитования:

  • потребительском;
  • автомобильном;
  • ипотечном и других.

Структура аннуитетного платежа включает в себя две составляющие его части:

  1. Величину части суммы основного долга.
  2. Величину части суммы начисленных процентов.

В отличие от итоговой месячной суммы, полагающейся к выплате заемщику, значение составляющих ее платежей по взятому долгу и процентам постоянно меняется.

Особенности аннуитетных платежей

Основная особенность аннуитетных платежей по кредиту, в том числе и по ипотеке, заключается в том, что при всей равноценности ежемесячных сумм, их структура постоянно меняется. Так, первую половину срока кредитования большую часть платежа занимает процентная часть.

Поэтому основной долг представляет собой достаточно маленькие суммы, которые увеличиваются ближе к концу полного покрытия ипотеки.

В итоге банк получает причитающиеся по тарифам проценты заблаговременно, тем самым еще задолго до выполнения заемщиком кредитных обязательств имеет выгоду.

При аннуитетных платежах проценты начисляются на всю сумму долга. В этом плане выгодней второй способ погашения займов в виде дифференцированных платежей. При них на проценты умножается оставшееся после каждой выплаты итоговое значение кредита, в результате размер ежемесячных платежей постепенно уменьшается.

Тем не менее большей популярностью пользуются жилищные займы с равными платежами. Конечно, основную выгоду они представляют для кредитных учреждений, но имеют и ряд преимуществ для заемщиков:

  1. Благодаря одинаковому размеру в течение всего ипотечного договора позволяют избежать путаниц при внесении оплаты, а также заблаговременно спланировать расходную часть своего бюджета.
  2. Способствуют получению более крупного налогового вычета, так как закон определяет возвращение процентов по ипотеке через НДФЛ по мере их уплаты, а при аннуитетных выплатах в первые годы они превышают размеры основного долга.
  3. Предоставляют возможность получения крупных сумм на приемлемых условиях, и повышают шансы одобрения таких ипотек даже для граждан с низким доходом.

 При всех своих преимуществах аннуитетные платежи обладают одним большим недостатком, связанным с неравномерностью составляющих их частей. Особенно чувствительно такое отклонение для заемщиков, принимающих решение погасить кредит досрочно.

По причине того, что первую половину срока выплаты займа по нему оплачиваются только проценты, то при полной выплате долга в этот период придется вносить практически первоначальную сумму, указанную в договоре.

Досрочное погашение при аннуитетных платежах и его виды

Существует два варианта досрочного погашения кредитных обязательств, в том числе и по ипотеке:

  1. Уменьшение срока кредитного договора. Этот вид предусматривает начисление банком компенсационной выплаты за потерю процентных средств за сокращаемый период.
  2. Уменьшение размера ежемесячных выплат. Этот вид предусматривает сокращение сумм, предусмотренных кредитным договором с условием сохранения средств по процентам.

Оформляя жилищный заем с аннуитетными платежами, стоит заранее обсудить с представителями банка приемлемый вариант и условия его досрочного погашения. Несмотря на то что закон запретил кредитным учреждениям применять в таких случаях штрафные санкции и комиссионные вознаграждения, они оставляют за собой право предусмотреть целый ряд различных ограничений:

  • установление крупного минимального взноса;
  • установление определенного периода, в течение которого запрещено досрочно погашать кредит;
  • определение условия предоставления большого количества дополнительной документации;
  • и некоторые другие.

Правила досрочного погашения ипотеки при аннуитетных платежах:

  1. Заемщик оповещает банк о намерении внести всю сумму долга или ее часть не позднее чем за 30 рабочих дней в виде заполнения соответствующего заявления.
  2. При частичном покрытии кредита, банк определяет дату внесения средств, а при полном погашении долг оплачивается в день ближайшего платежа, определенного кредитным графиком.
  3. Общая сумма задолженности рассчитывается в несколько действий:
  • процент кредитной ставки делится на количество календарных дней в году;
  • полученный итог умножается на фактическое количество дней после даты внесения очередного платежа;
  • сумма основного долга умножается на полученный результат доли ставки;
  • к общей сумме долга добавляется полученный расчетным путем итог процентов.

Выгода досрочного погашения

Важно помнить, что при досрочном погашении ипотеки можно снизить только ее сумму, а не ставку. Также не получится полностью ликвидировать и проценты, но можно сэкономить средства по ним, если произвести полную оплату кредитных обязательств в течение первых пяти лет действия договора.

Схема выгоды банков такова, что за этот период они стараются взять с заемщика всю или практически всю сумму процентов. Принимая положительное решение по заявлению заемщика, кредитное учреждение обязано сделать перерасчет общей задолженности.

Гашение ипотеки на более поздних сроках кредитования не несет в себе никакой выгоды, так как основным бременем любого кредита выступают проценты.

В итоге досрочное погашение ипотеки по аннуитетным платежам не предоставляет заемщику существенной экономии.

Связано это с тем, что основная особенность такого вида погашения кредита заключается в авансируемых процентах, которые покрываются быстрей, чем основной долг.

В результате ипотечный заемщик сможет получить выгоду с процентной части займа, только если произведет его досрочное погашение в первой половине, или даже четверти срока действия договора.

Источник: http://lawestate.ru/kvartira/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki-pri-annuitetnyih-platezhah.html

Podyacheva-notar
Добавить комментарий