как продать квартиру менее 5 лет в собственности и не платить налог

Содержание
  1. Продажа квартиры менее 5 лет в собственности. Изменения налога 2016
  2. Изменения в НДФЛ
  3. На кого распространяются льготы по налогу при продаже?
  4. Факторы, влияющие на налогообложение до 2016 года и после его начала
  5. Что было до?
  6. Что произошло после?
  7. Существуют ли исключения?
  8. 1. Приватизация
  9. 2. Унаследование от членов семьи или ближайших родственников
  10. 3. Подарок от родных и близких
  11. 4. Приобретение в собственность по договору ренты
  12. Как определить порядок обложения НДФЛ на общих основаниях?
  13. Налоговое законодательство — о величине облагаемой базы
  14. Как уменьшить сумму подоходного налога?
  15. Порядок продажи квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет, изменения в вопросах налогообложения
  16. Порядок проведения расчётов
  17. Основные изменения в налоговом законодательстве
  18. Особенности продажи квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет
  19. Как облагается налогом сделка купли-продажи квартиры
  20. Как определяется срок владения недвижимостью
  21. Как оплатить налог?
  22. Налог с продажи квартиры в 2017 году
  23. Какие налоги платят при продаже квартиры
  24. Как рассчитать налог с продажи квартиры
  25. Когда нужно платить налог с продажи квартиры
  26. Какой налог с продажи квартиры в собственности меньше 3 или 5 лет?
  27. Подоходный налог НДФЛ
  28. Повышение сроков при взыскании налогов
  29. Реализация собственности, находящейся во владении менее 3 или 5 лет
  30. Примеры расчета налогообложения
  31. Варианты снижения налога
  32. Исчисление налога с продажи квартир, находящихся в собственности до 5 лет

Продажа квартиры менее 5 лет в собственности. Изменения налога 2016

как продать квартиру менее 5 лет в собственности и не платить налог

С 01.01.2016 года для недвижимости, которая куплена после этой даты, введён новый порядок обложения подоходным налогом в случае, когда она продаётся. При этом установлено увеличение срока владения жильём, а также впервые обозначен нижний порог налоговой базы, который ранее ничем не ограничивался и равнялся сумме продажи.

  • Изменения в НДФЛ
  • Факторы, влияющие на налогообложение до 2016 года и после его начала
  • Существуют ли исключения?
  • Как определить порядок обложения НДФЛ на общих основаниях?
  • Налоговое законодательство — о величине облагаемой базы
  • Как уменьшить сумму подоходного налога?

Изменения в НДФЛ

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Эти изменения касаются освобождения лица, которое продаёт жилую недвижимость, от обложения налогом на доходы физических лиц. Так звучит официальное обозначение подоходного налога. Сокращённое название — НДФЛ. Он зачисляется в бюджет субъектов Российской Федерации (85%) и местные бюджеты (15%).

НДФЛ уплачивают как жители России, так и иностранцы. Налоговый кодекс рассматривает первых как налоговых резидентов, а вторых — как нерезидентов.

Если быть точным, то резидентами являются физлица, прожившие на российской территории не меньше, чем 183 календарных дня в течение 12 идущих друг за другом месяцев.

Отсюда следует, что лица, не подпадающие под эти критерии — нерезиденты.

На кого распространяются льготы по налогу при продаже?

Эти нюансы представляют интерес по той причине, что доходы разных категорий облагаются по разным ставкам. Большая часть доходов резидентов РФ облагается по ставке 13%. К таким относится и доход от продажи квартиры. Нерезидентам при продаже жилья придётся заплатить 30%. Также они не имеют права на налоговый вычет.

Из числа налоговых резидентов, которые продают недвижимость и имеют право на налоговую оптимизацию, исключаются индивидуальные предприниматели, если они продают имущество, связанное с их деятельностью.

Все нововведения относятся к тем лицам, которые получили в собственность квадратные метры после 01.01. 2016.

Факторы, влияющие на налогообложение до 2016 года и после его начала

Применение новых правил, затрагивающих уплату НДФЛ при отчуждении недвижимости, полученной после 1 января 2016 года, касается таких обстоятельств:

  • Периода, в течение которого тот, кто продаёт квартиру, был собственником;
  • Основания, по которому приобреталось жильё;
  • Величины налогооблагаемой базы.

Что было до?

Когда квартиры продавали до 2016 года, нужно было платить налог со стоимости жилья по договору, если продавцы владели им менее, чем 3 года.

Уменьшить сумму для налогообложения квартир, бывших в собственности менее 3 лет, можно было одним из двух способов:

  • на 1 миллион рублей;
  • на сумму, которая была потрачена раньше, при приобретении жилплощади.

Ранее, когда продавалась квартира, сумма налога не была связана с кадастровой стоимостью. Этот момент нередко приводил к желанию снизить её до миллиона путём внесения в соглашение о купле-продаже заниженной цены, чтобы избежать начисления НДФЛ.

Что произошло после?

С 1 января 2016 года по настоящее время:

1. Период пользования квартирой с целью освобождения от НДФЛ, если она будет продана, ранее ограничивавшийся тремя годами, увеличен. Ранее он должен был составлять не менее трёх лет, сейчас — не менее пяти лет.

2. Налог на реализацию квартиры, если её будут продавать, напрямую зависит от её стоимости, указанной в кадастре недвижимости.

Теперь расчёт ведётся путём сравнения стоимости по кадастру и договорной цены квадратных метров. Наибольшее из двух значений умножается на коэффициент 0,7.

Полученная величина и будет являться той базой, которая подлежит налогообложению, если квартира будет продаваться.

Для недвижимости, которая приобретена до 2016 года налоговое послабление сохраняет рамки трёхлетнего срока.

Существуют ли исключения?

Да. Такие исключения присутствуют. Правила, касающиеся трёхлетнего срока, с 1 января 2016 года действительны в ситуациях, когда недвижимость, которую планируется продавать:

  • приобретена путём приватизации;
  • получена по наследству от члена семьи или близкого родственника;
  • отдана в дар вышеуказанными лицами;
  • приобретена вследствие подписания договора ренты.

Какие важные нюансы нужно учесть тем, кто хочет продавать жилплощадь, и кто приобрел недвижимость одним из этих способов?

Существует ряд непременных условий, которые нужно соблюдать, чтобы получить скидку при налогообложении. Они отличаются для каждого из оснований.

1. Приватизация

Какой документ нужно иметь на руках?

Закон «О приватизации жилищного фонда» определяет приватизацию как передачу гражданам на бесплатной основе квартир, которые принадлежат государственному или муниципальному фондам.

Поэтому для освобождения от обложения подоходным налогом нужно иметь такое «железное» основание как договор приватизации, заключённый только с этими органами.

Именно от даты его заключения, а не от даты регистрации прав собственника будет отсчитываться срок обладания недвижимостью.

Внимание! Никакие другие договоры, например, такие, которые связаны с предоставлением жилья взамен сносимого, с федеральными программами для молодых семей или военнослужащим, права на льготу не дают.

2. Унаследование от членов семьи или ближайших родственников

Кто же является членами семьи и ближайшими родственниками наследника?

«Семейный кодекс» гласит о том, что:

  • членами семьи считаются дети любого возраста, родители, муж и жена;
  • ближайшими родственниками — бабушки, дедушки и браться с сёстрами.

Если квартира унаследована от двоюродной сестры отца, то её продажа не освобождается от налога, даже если она осуществлена по прошествии 3 лет.

Что является основанием для применения налоговых льгот при наследовании?

За ответом нужно обратиться к «Гражданскому кодексу». Он подсказывает, что квартира, перешедшая по наследству, считается собственностью наследника со дня ухода из жизни наследодателя. По этой причине, в случае если это событие наступило более, чем 3 года тому назад, а госрегистрация осуществлена ранее 3 лет, право на налоговую льготу подлежит применению.

Не дата регистрации прав, а день кончины наследодателя свидетельствует о начале отсчёта срока, равного 3 годам.

3. Подарок от родных и близких

Отличаются ли условия приобретения права на льготу при наследовании от условий при дарении?

Да, отличаются кардинально! Потому что согласно ГК РФ, право на владение жильём при дарении возникает не в момент подписания дарственной, а в момент, когда произошла его регистрация.

Первичной является регистрация права собственности, тогда как дарственная — вторична.

4. Приобретение в собственность по договору ренты

Согласно гражданскому законодательству, договор ренты — это такой договор, при котором происходит передача квартиры от одной стороны (получателя ренты) к другой (плательщику ренты).

В обмен на это вторая сторона должна пожизненно или выплачивать первой оговоренную сумму денег, или использовать какой-то другой способ её содержания.

При этом рентополучатель может проживать в этом помещении.

Такой договор также предполагает свои особенности, касающиеся даты, от которой отсчитывается давность возникновения права на квартиру. В этом виде договора оно регистрируется не на момент его исполнения, т. е. смерти получателя, а на момент занесения сведений в Росреестр.

Срок обладания жильём, полученным по договору ренты, начинается с того момента, когда запись о переходе права на него занесена в Росреестр.

Вывод. При продаже недвижимости, приобретённой после 1 января 2016 года в результате вступления в права наследования, получения квартиры в качестве подарка, путём приватизации или заключения договора ренты, в целях избежания налогообложения, достаточно владеть им три года.

Получение жилища после указанной даты по любым другим основаниям, кроме указанных, и реализация его раньше, чем через 5 лет не дают права на освобождение от налогов.

Как определить порядок обложения НДФЛ на общих основаниях?

В этой ситуации право собственности на жилплощадь определяется моментом, когда оно зарегистрировано в Росреестре. Отсюда следует, что ни подписание соглашения о купле-продаже, о ренте, мене; ни дата получения денег или сдача жилья по акту не являются показателем приобретения прав собственности.

Если со времени покупки жилища прошло пять лет, а права на неё зафиксированы четыре года назад, то в целях получения льготы по НДФЛ, когда такое помещение продаётся, право собственности будет считаться приобретенным четыре года назад. Значит, освобождение от уплаты НДФЛ в подобном случае не применяется.

Внимание! С 15 июля 2016 года возникновение и переход прав собственника на недвижимость подтверждается не выдачей свидетельства, как это было ранее, а выпиской из Госреестра. Но имеющиеся на руках свидетельства менять не надо.

Получить выписку можно в бумажном и в электронном варианте. По своему содержанию она отличается от той, которая ранее выдавалась по запросу для определения чистоты сделки.

Её действие является бессрочным, но удостоверяет она лишь право собственности на момент выдачи.

Например, Петров В.В. 1 июля 2016 года получил выписку, подтверждающую его права на квадратные метры. Действительной она останется и в 2030, и в 2040 году, но подтверждать будет только то, что Петров В.В. был собственником на 1 июля 2016 года, но никак не позже этого срока. И в будущем, если Петров будет продавать недвижимость, ему придётся снова запрашивать выписку.

Правило об отсчёте момента, когда возникло право собственности с даты госрегистрации имеет четыре исключения.

К уже рассмотренным в подробностях приобретению путём приватизации и унаследования от члена семьи или родственника, нужно добавить еще два, касающихся приобретения квартир:

  • в жилищном или строительном кооперативе, когда право собственности устанавливается на момент полной уплаты паевого взноса, оформляемого актом приёма-передачи;
  • до 1998 года, когда регистрация права собственности не требовалась.

Налоговое законодательство — о величине облагаемой базы

Налоговый кодекс ставит предоставление освобождения от начисления НДФЛ от продажи квартиры в зависимость от величины полученных денежных средств. Как уже было сказано выше, с 2016 года для определения необлагаемой базы для НДФЛ действует минимальное значение цены на недвижимость.

Если доход меньше, чем указанная в кадастре стоимость на начало года, в котором произошла регистрация перехода права на продаваемую недвижимость с учётом коэффициента 0,7, льгота будет иметь обоснование.

Таким образом, с 2016 года освобождаться от НДФЛ будет реализация лишь того жилья, по которому сумма продажи не превышает 70% от стоимости, обозначенной в кадастре недвижимости.

Сведения о сделках, связанных с недвижимостью, в том числе и с квартирами, передаются в налоговую службу из Росреестра в автоматическом режиме. Поэтому никакие манипуляции по сокрытию истинной цены продажи невозможны.

Если сделка по продаже недвижимости подпадает под начисление НДФЛ, то в качестве базы берётся большая из величин: цена по договору или 70% цены по кадастру.

Например, Иванов А.А. в 2016 году стал владельцем квартиры, а в 2018 продал её, получив 7 миллионов рублей. Согласно кадастровой стоимости, цена квартиры равна 9 миллионам рублей. Умножаем её на 0,7.

9 * 0,7 = 6,3 миллиона рублей.

Налог начисляется с большей из сумм, то есть с 7 миллионов рублей.

Датой определения стоимости квартиры является 1 января 2016 года. Если в каком-то регионе кадастровая стоимость ещё не установлена, расчёт производится только с учётом цены по договору. Также администрациям на местах дано право изменять коэффициент в сторону понижения для всех или отдельных категорий граждан.

Как уменьшить сумму подоходного налога?

В том случае если жильё нужно продать ранее пятилетнего срока обладания им, то — хотя и требуется уплата НДФЛ — есть возможность его уменьшить. Рассмотрим такую ситуацию на примере.

Чтобы сделать сумму, подлежащую обложению подоходным налогом меньше, можно применить один из двух способов.

1. Вычесть из неё 1 миллион рублей.

Тогда расчёт будет таким:

7–1 = 6 миллионов рублей.

НДФЛ будет равняться: 6 *13% = 780 тысяч рублей.

2. Уменьшить базу, на которую происходит исчисление налога на документально подтверждённые затраты, произведённые при покупке жилища, в том числе и затраты на ремонт или проценты по ипотеке.

Как в первом, так и во втором случае необходимо подать налоговую декларацию и приложить соответствующую документацию.

Источник: https://domovik.guru/nedvizhimost/prodazha/kvartiry-menee-5-let-v-sobstvennosti-izmeneniya-naloga-2016.html

Порядок продажи квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет, изменения в вопросах налогообложения

как продать квартиру менее 5 лет в собственности и не платить налог

С продажи квартиры, находящейся менее 5 лет в собственности, уплачивается налог, который в 2019 году претерпел изменения.

Поправки были внесены серьёзные, их понимание позволит продавцу жилого объекта недвижимости избежать значительного штрафа, а также начисления пени за просрочку уплаты подоходного налога.

В случае, когда недвижимость отчуждалась после 1 января 2017 года, у налогоплательщика появляются два способа расчёта подоходного налога, а именно:

  1. Налогооблагаемый доход снижается на сумму имущественного вычета, который остался в неизменном размере – 1 000 000 рублей.
  2. Доходы уменьшаются на сумму расходов, которые были сделаны при приобретении жилья.

Указанные варианты расчёта НДФЛ, налогоплательщик выбирает самостоятельно.

Порядок проведения расчётов

По новым правилам, которые были введены соответствующим ФЗ в целый ряд статей Налогового кодекса Российской Федерации, уделено большое внимание кадастровой стоимости жилья, а расчёт подоходного налога можно проводить двумя способами:

  1. Когда в договоре о переходе прав на недвижимое имущество стоимость жилого объекта выше, чем 70 % от кадастровой, то НДФЛ уплачивается от суммы, которая в нём указана.
  2. Если стоимость ниже 70 %, тогда подоходный налог будет оплачиваться исходя из кадастровой цены.

Кадастровую стоимость квартиры можно проверить на официальном сайте регионального многофункционального центра либо службы Росреестра. Налог с продажи квартиры, которая находится в собственности менее чем пять лет, по новому закону предполагает следующий порядок расчёта:

Например, договорная стоимость жилой площади составляет один миллион восемьсот тысяч рублей, купля объекта была осуществлена в 2017 году, кадастровая цена равнялась один миллион шестьсот тысяч рублей.

Таким образом, один миллион сто двадцать тысяч рублей – это 70 % от кадастровой стоимости.

Теперь при продаже квартиры, которая менее 5 лет в собственности по новому закону можно провести два варианта расчёта, например:

1 800 000 рублей (налогооблагаемая база) – 1 000 000 рублей (размер имущественного вычета) = 800 000 рублей (сумма, на которую будет начисляться налог).

800 000 * 13 % (размер НДФЛ) = 104 000 рублей (пойдёт в казну государства).

Другой способ будет наиболее выгодным, а именно:

1 800 000 – 1 750 000 = 50 000

50 000 * 13 % = 6 500 (таким образом, это более меньший налог к уплате, при условии, что будут представлены документально подтверждённые расходы на сумму 1 750 000 рублей, которые были связаны с покупкой нового жилья).

Касательно оплаты вышеуказанного налога для нерезидентов Российской Федерации необходимо отметить, что ставка здесь будет значительно выше, а именно, она составит 30 % от стоимости квартиры.

Кроме этого, никакие льготы на нерезидентов распространяться не будут, причём, данный порядок относится как к возможности получения имущественного вычета, так и освобождения от уплаты НДФЛ после пяти лет нахождения объекта недвижимого имущества в собственности.

Чтобы стать резидентом Российской Федерации, достаточно находиться на её территории свыше 183 дней в календарном году. Также нужно иметь в виду, что новшества, связанные с привязкой суммы налога к кадастровой стоимости, на нерезидентов РФ будут распространяться в общем порядке.

[smartcontrol__shortcode key=”продажа квартиры менее 5 лет” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Основные изменения в налоговом законодательстве

Итак, налог сохранился в том же размере, для резидентов Российской Федерации он составляет 13 %.

Изменения коснулись сроков владения недвижимым имуществом, которым признается: частные дома, квартиры, земельные участки и т. д.

Например, с 2019 года для получения освобождения от уплаты подоходного налога, необходимо более 5 лет в собственности иметь ту или иную недвижимость, в то время как ранее этот период составлял лишь 3 года.

Таким образом, любой из жилых объектов должен находиться в официальном владении на два года больше, вместе с тем, существуют четыре исключения, по которым сохраняется трехлетний срок, а именно:

  • квартира была получена на основании открытого наследства (с момента открытия прошло не менее трёх лет);
  • объект недвижимого имущества получен в дар (это касается только близких родственников);
  • основанием сделки является договор пожизненного содержания с иждивением;
  • в порядке приватизации.

В положении статьи 218 Налогового кодекса РФ указано, что физические лица обязаны уплачивать в казну государства подоходный налог, который считается в определенном процентном соотношении от общего совокупного ежемесячного дохода гражданина.

Данный порядок распространяется на доход, полученный от продажи жилой площади либо земельного участка.

Основным обстоятельством, от которого зависит порядок расчета налога, то есть необходимость применения старой или новой нормы закона, является не только срок нахождения квартиры в собственности, но и момент, когда она была приобретена, а именно, до 2017 года либо после.

Недвижимое имущество может находится в собственности менее указанного периода в том случае, если местные власти субъекта Российской Федерации предусмотрят такую возможность для физических лиц.

Производится это путём подготовки специального распоряжения либо постановления, устанавливающего такой порядок. Может касаться как отдельных категорий граждан, так и абсолютно всех налогоплательщиков.

Несколько регионов именно так и поступили, например, ханты-мансийский округ, республика Алтай или Ставропольский край.

Важно! Установленный налоговый срок никак не запрещает продавать недвижимость тогда, когда этого пожелает собственник. Такой порядок лишь предлагает возможность воспользоваться налоговой льготой, которая предусматривает освобождение от уплаты НДФЛ. Реализация купленного жилого объекта может производиться в любое время с момента его регистрации в службе Росреестра.

[smartcontrol__shortcode key=”продажа квартиры менее 5 лет в собственности налог 2019 изменения” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Проданный жилой объект переходит во владение с момента внесения установленных законом сведений в соответствующий государственный реестр.

Узнать конкретную дату можно в Свидетельстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое выдаётся практически сразу после оформления сделки.

Когда документы на регистрацию подавались после 1 июля 2017 года, тогда вместо указанного Свидетельства, собственник получает на руки специальную Выписку, в которой также будет присутствовать необходимая информация о дате сделанной записи.

Существуют исключения, которые связаны: во первых, с переходом прав на жилой объект на основании открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя; во-вторых, после осуществления последнего паевого платежа и подписания акта приема-передачи жилья, если оно приобреталось посредством кооператива; в-третьих, когда недвижимость была куплена до 1998 года, поскольку мало того, что сделки на тот момент оформлялись в нотариальной конторе, они ещё нигде не регистрировались, так как государственного реестра не существовало.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/pokupka/prodazha-kvartiry-menee-5-let-v-sobstvennosti.html

Особенности продажи квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет

как продать квартиру менее 5 лет в собственности и не платить налог

Продажа квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет, не отличается по процедуре от той, срок владения которой исчисляется большим или меньшим числом лет.

Точно также продавец и покупатель составляют купчую и регистрируют ее в ЕГРП.

Отличие состоит в налогообложении, так как по закону все мы обязаны платить налоги с получаемой прибыли, а продажа такого ценного имущества, как недвижимость, является прибыльной для продавца сделкой.

Как облагается налогом сделка купли-продажи квартиры

Следует различать случаи, когда продавец обязан заплатить налог с продажи, а когда он от него полностью освобождается.

До 2016 года не облагалась налогом сделка с квартирой, которая принадлежала своему владельцу больше 3 лет. Теперь же с новыми поправками к Налоговому кодексу, прежний срок увеличен до 5 лет.

Иными словами теперь налог платить не придется только тем, кто владел квартирой больше 5 лет.

Есть и другой путь не платить этот налог: сумма продажи должна быть меньше той, за которую продавец ранее это жилье купил, но больше 70% от оценочной кадастровой стоимости. Обычно эта сумма намного меньше той, за которую на самом деле продается недвижимость.

Заключая сделку на таких условиях, при этом оговаривая с покупателем доплату сверх указанной в купчей суммы, с одной стороны, продавец рискует быть привлеченным к ответственности за укрывательство от уплаты налогов, а с другой, покупатель рискует в случае расторжения сделки получить обратно только вписанную в договор купли-продажи сумму.

Граждане России платят с продажи своего жилья 13% от суммы, указанной в купчей. Все нерезиденты РФ оплачивают налог по повышенной ставке – 30%. Вопросы нередко возникают, а с какой суммы нужно платить налог? Закон требует брать за основу расчета всю сумму продажи.

Однако, ее можно уменьшить при продаже квартиры, находящейся во владении менее 3 (5) лет, если вычесть затратную часть (уплаченную при покупке), а еще можно применить свое право на имущественный вычет (до 1 млн. руб.), если ранее вы еще не успели его использовать.

Внимание: имущественный вычет можно использовать исключительно при продаже жилой недвижимости, реализуемой физическими лицами, а к коммерческой недвижимости и нежилым объектам эта налоговая льгота неприменима. Однако, для недостроев, машино-мест и гаражей применяется имущественный вычет до 250 тыс. руб.

Для продавца сумма налогового вычета ограничена 1 млн. руб.

При этом обязательно нужно учесть, что использовать эту налоговую льготу сможет только тот собственник, который продал квартиру менее 3 лет владения (5 лет после 2016 года), причем только одну квартиру.

Если за это время продавец решает продать несколько объектов, то применить налоговую льготу можно только в отношении какого-то одного объекта. Здесь работает следующее правило: 1 налоговый вычет – 1 раз за налоговый период, равный 1 году.

Как определяется срок владения недвижимостью

Ключевым моментом в расчете налога является определение точного срока владения данной недвижимостью. Обычно отсчет ведется с даты регистрации права собственности в Регистрационной палате и подтверждается выпиской из ЕГРП. Но правило имеет и свои исключения:

  1. Квартира перешла продавцу по наследству. В этой ситуации отсчет следует вести с даты смерти наследодателя. Подтверждается эта дата свидетельством о смерти.
  2. Когда квартира является кооперативной, сроком вступления во владение является дата выплаты последнего пая, либо дата подписания акта приемки квартиры собственником от кооператива.

Есть и еще один нюанс, о котором следует знать владельцам долей в квартире. Если гражданин стал совладельцем, скажем в 2000 году, а раздел долей был произведен в 2002 году, то датой отсчета времени владения следует считать именно 2000 год.

Как оплатить налог?

Независимо от того, требуется ли платить налог или нет, продавец после продажи квартиры обязан подать в налоговую свою декларацию. Это делается для фиксирования фактов использования налогового вычета и факта продажи имущества.

Подавать декларацию необходимо строго до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки купли-продажи, а вот сам налог можно оплатить до 15 июля. Если же вовремя не подать декларацию и не оплатить налог, то гражданина ждут неприятные санкции:

  1. Если налог равен 0, то налагается штраф в размере 1 тыс. руб.
  2. При просрочке оплаты налога за каждый месяц дополнительно начисляется от 5% до 30% от этой суммы.
  3. Неподача декларации наказывается штрафом в размере до 30% от суммы налога.
  4. Злостного неплательщика могут наказать штрафом в размере до 40% от суммы налога за каждый месяц просрочки.

Отсчет начисляемой должнику пени ведется с 15 июля отчетного года. Если же сумма неуплаченного налога превысит порог в 600 млн. руб., то гражданин привлекается к уголовной ответственности. 

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-v-sobstvennosti-menee-5-let

Налог с продажи квартиры в 2017 году

как продать квартиру менее 5 лет в собственности и не платить налог

Продажа жилья — событие в семье неординарное. Надо не только правильно оформить документы, но и знать свои права и обязанности. Одна из обязанностей продавца недвижимости перед государством — правильно рассчитать и своевременно оплатить все налоги. А для этого надо точно знать, какой налог платится с продажи квартиры в 2017 году.

В Налоговый кодекс РФ внесены изменения. И теперь, чтобы разобраться, нужно ли платить налог с продажи квартиры, стоит подробно рассмотреть эти изменения. И лучше это сделать на примерах.

Какие налоги платят при продаже квартиры

Продавцов недвижимости закон разделил на две категории:

  • кто получил свою недвижимость в собственность до 1 января 2016 года;
  • те, кто стал собственником после 01.01.2016 года.

Если человек владеет жильем, которое купил до 2016 года, более трех лет, то ему беспокоиться об уплате налога не стоит, даже если он продал свою недвижимость за очень большую цену. Он полностью освобождается от всяческих налогов на продажу.

Срок владения имуществом исчисляется с даты наступления права собственности и далее рассчитывается в месяцах.

Пример 1. Сокольников И.П. купил квартиру в ноябре 2013 года. В декабре 2016 года эта квартира была им продана. Срок владения рассчитывается так:

  • первый год: с ноября 2013 г. по октябрь 2014 г.;
  • второй год: ноябрь 2014-октябрь 2015;
  • третий год: ноябрь 2015-октябрь 2016;
  • четвертый год: ноябрь – декабрь 2016 года.

По закону владение проданным имуществом должно продолжаться не менее 36 месяцев непрерывно, тогда его продажа не облагается налогом. Квартира принадлежала Сокольникову 38 месяцев (12+12+12+2), поэтому он полностью освобождается от налога на доход.

А если бы Сокольников продавал жилье летом 2016 года, платить ли налог при продаже квартиры? Да, в этом случае налог с продажи квартиры (меньше 3 лет в собственности) заплатить пришлось бы.

Важно: На жилье, приобретенное после 1 января 2016 года, распространяются уже другие нормы закона. Так, налог с продажи квартиры в 2017 году, купленной после указанного срока, платится так: 36-месячный период владения увеличивается до 60-месячного. Это означает, что собственник может продать свою недвижимость без уплаты налога только после 5 лет непрерывного пользования.

Однако, и в этом случае законодательство предоставляет льготы отдельным категориям собственников. Так, трехлетний срок владения собственностью сохраняется при следующих обстоятельствах:

  • жилье получено в собственность при его приватизации;
  • квартира отошла собственнику по договору пожизненной ренты с иждивением;
  • жилье получено по наследству от родственников;
  • жилое помещение досталось в собственность в качестве подарка от родственников.

Налоговый кодекс четко определяет круг родственников, чье наследство или подарок принимается в расчет при налогообложении. Согласно статье 14 Семейного кодекса к родственникам относятся:

  • родители и дети;
  • братья и сестры;
  • внуки и дедушка с бабушкой.

Братья и сестры могут быть полнородными, имеющими одного отца и одну мать. Но для применения данного закона принимаются родственниками также братья и сестры, родные только по одному из родителей (отца или матери).

Пример 2. Уманская Александра Олеговна получила в марте 2016 года по завещанию квартиру от одинокой соседки, за которой она ухаживала последние два года.

Никаких договоров соседи не заключали, всё было по доброй воле и без далеко идущих планов. Соседка сделала всё же завещание на Уманскую.

Какой налог с продажи квартиры должна будет заплатить Александра Олеговна, если надумает продать ее через три года?

Налог придется платить в полном объеме, так как:

  • Уманская и соседка не являются родственниками.
  • Соседи не заключали договор пожизненной ренты.

Исходя из этого, Уманская А.О. сможет продать квартиру без уплаты налога только через 60 месяцев (т.е. пять лет) после оформления права собственности. Трехлетний срок владения на ее квартиру не распространяется, потому что право собственности получено уже после 1 января 2016 года.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Для правильного расчета суммы предстоящего платежа в бюджет необходимо знать следующее:

  1. каким путем к вам попала недвижимость (куплена, получена по завещанию или в качестве подарка и прочее);
  2. дата поступления в собственность (до 1 января 2016 года или после);
  3. кадастровая стоимость вашей недвижимости.

Пример 3. Салопина Мария Георгиевна купила квартиру в декабре 2015 года за 1200000 рублей. Ровно через год она решила ее продать и купить отдельный домик.

Покупатель согласился оплатить ей 1500000 рублей, но поставил условие: в договоре купли-продажи указать стоимость квартиры всего 1000000 рублей.

Мотивируя свою просьбу тем, что это выгодно и самой Салопиной, так как сумма налога при продаже квартиры рассчитывается за минусом 1000000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2016 года составила 2 100 000 рублей.

Действительно, налоговым законодательством предусмотрена сумма, не облагающаяся налогом при продаже квартиры. Это так называемый имущественный вычет в сумме 1 000 000 рублей, он смягчает бремя налогоплательщика.

Принимая предложение покупателя, Мария Георгиевна нарушает Налоговый кодекс, а также ее действия могут быть расценены как своего рода мошенничество. А это уже уголовное преступление.

Проведем два варианта расчета налога: по предложению покупателя и по закону.

1. В договоре купли-продажи указана сумма выручки 1 000000 рублей. Расчет налога с продажи квартиры: 1000000-1000000=0. Нет дохода, нет налога. Но так как квартира была в собственности менее трех лет, то Салопина обязана заполнить и сдать в налоговую инспекцию декларацию 3 НДФЛ при продаже квартиры в 2017 году.

При проверке декларации работники налоговой инспекции обнаружат, что кадастровая стоимость проданной квартиры составляет 2100 000 рублей и рассчитают налог по- своему, то есть, по закону: величину кадастровой стоимости умножат на понижающий коэффициент: 2100000*0,7=1470000 рублей — это и есть настоящая выручка от проданной квартиры.

2.По закону. 1500000-1000000=500000*0,13=65000 рублей. Такую сумму налога заплатит Салопина М.Г., а налоговые органы примут ее декларацию и не накажут за подтасовку данных.

Когда нужно платить налог с продажи квартиры

Уплата налога при продаже квартиры входит в обязанность продавца жилья, если он:

  • владеет недвижимостью менее трех лет (жилье приобретено до 2016 года);
  • владение менее пяти лет (если квартира появилась в собственности после 01.01.2016 года).

Величину суммы, которую надо уплатить в бюджет, налогоплательщик рассчитывает самостоятельно. При этом он может воспользоваться как налоговым вычетом, так и указать затраты на приобретение или постройку продаваемого жилья.

Пример 4. Семья Ивановских купила квартиру в 2014 году.

При этом у собственника сохранились все документы по приобретению: договор купли-продажи, расписка продавца о получении денег, выписка из банковского счета о снятии со счета 2500000 рублей.

Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2016 года составила 3000000 рублей. Летом 2016 года Ивановские эту квартиру продали за 3500000 рублей.

Расчет налога по первому варианту (по налоговому вычету): 3500000-1000000=2500000*0,13=325 000 рублей. При продаже квартиры надо платить налог в сумме 325 000 рублей.

Расчет суммы налога по второму варианту (по произведенным ранее затратам):
3500000-2500000=1000000*0,13=130000 рублей — это налог с продажи квартиры (менее трех лет в собственности).

Для Ивановских выгоднее платить налог не по налоговому вычету (325 000 рублей), а по второму варианту, по произведенным затратам на покупку квартиры (130 000 рублей). Применение обоих вариантов одновременно не разрешается.

Чтобы оплатить налог, надо сначала подготовить декларацию по форме 3-НДФЛ. А перед этим проверить, соответствуют ли расчеты изменениям в налоговом законодательстве.

Проверку проведем на семье Ивановских из примера 4:

  1. срок владения менее трех лет — налог платить надо;
  2. документы на затраты сохранились и могут быть представлены в налоговые органы — можно применить вариант расчета по затратам;
  3. сумма продажи, принимаемая к расчету налога, превышает кадастровую с применением понижающего коэффициента (3 000 000*0,7=2 100 000) — налог рассчитан правильно.

Налоговая декларация за 2016 год сдается в период с 1 января по 30 апреля 2017 года включительно. А внести сумму налога в бюджет необходимо не позднее 15 июля текущего года — это срок уплаты налога при продаже квартиры в 2017 году.

Законодатель строго наказывает нарушителей, не сдавших вовремя налоговую декларацию. За каждый месяц просрочки после 30 апреля будет начисляться штраф в размере 5 процентов от суммы налога.

Общая сумма штрафа не менее 1000 рублей, но и не более 30 процентов от налога.

 Если учесть, что при продаже квартир или домов в обороте находятся немаленькие суммы, то суммы штрафов будут очень существенны.

Если взять пример с той же семьей Ивановских и представить, что они сдали декларацию по форме 3 НДФЛ 30 июня 2017 года, а не до конца апреля, как предписывает закон.

  • Число месяцев просрочки: 2.
  • Сумма штрафа: 130000*0,05=6500*2=13000 рублей. Дополнительно к налогу в сумме 130000 рублей Ивановские заплатят 13000 штрафа.

А если не успеют оплатить налог до 15 июля, то на них наложат штрафные санкции в размере 20 процентов от суммы налога. В нашем примере это 26 тысяч рублей. Всего семья может заплатить при нарушении сроков налоговой отчетности 169000 (130 000+13 000+26 000) рублей вместо положенных 130 000 рублей.

Таким образом, сдавать налоговую декларацию и оплачивать налоги вовремя выгодно — это экономит семейный бюджет.

Уважаемые пользователи, ответы на ваши вопросы публикуются в рубрике Вопросы и ответы

Источник: https://nalogu-net.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-2017-godu/

Какой налог с продажи квартиры в собственности меньше 3 или 5 лет?

как продать квартиру менее 5 лет в собственности и не платить налог

По статистике, собственник квартиры в среднем до пяти раз участвует в сделках по недвижимости. Люди меняют место жительства, приобретают имущество для детей, вкладывают средства в недвижимость. Участие в имущественных операциях требует особого внимания, поскольку речь идет о значительных суммах.

Процедуры следует проводить с соблюдением всех установленных правовых нормативов, иначе существующие риски могут привести к значительным потерям. Например, закон о налоге с продажи квартиры в собственности менее трех лет претерпел значительные изменения.

Подоходный налог НДФЛ

В настоящее время налог вычисляется в процентном соотношении к полученному за календарный период доходу физического лица и составляет 13%.

НДФЛ платится с любого вида дохода, например, с зарплаты или дополнительных заработков, разницы между ценой приобретения и продажи имущества. Каждый налогоплательщик обязан подавать декларацию о доходах по итогам завершившегося отчетного года.

Заполнение и подача декларации не представляет трудностей, процедура отлажена и на выполнение дается достаточный срок.

Отчитаться перед УФНС следует до 30 апреля, подавая заполненную форму 3-НДФЛ. На оплату указанных в документе сумм также отводится значительный период, заплатить потребуется до 15 июля. Обращаться следует в УФМС по месту жительства плательщика.

Заполнять подаваемый документ следует крайне внимательно, не допускать помарок и разночтений.

Следует помнить, что налог с продажи квартиры в собственности меньше трех, а теперь пяти лет, не содержит незначительных моментов, информация будет проверяться сотрудниками.

Предварительно стоит проконсультироваться со специалистом, который порекомендует правильный расчет налогообложения.

Поданную и зарегистрированную декларацию трудно будет оспорить, отказаться от заявленных сумм, сделать это возможно в судебном порядке.

Не стоит торопиться, тем более правила расчета изменились, многие налогоплательщики еще не пришли к выводу, по какой схеме рассчитаться с государством.

В служебные обязанности сотрудников входит консультация клиентов по действующим правилам налогообложения. При обращении в связи с трудностями заполнения, вам дадут объяснения и представят все допустимые пути платежей. Выбор окончательной схемы остается за подателем декларации.

Повышение сроков при взыскании налогов

До настоящего года НК РФ регламентировал взыскание подоходного платежей с владельца при сделках с недвижимостью, если объект находился в собственности менее трех лет. Сейчас правила ужесточились, срок увеличен до пяти лет, внесены изменения в ФЗ №382.

Если вы решили продать имущество, которым владеете менее пяти лет, то придется заплатить государству подоходное взыскание с полученного дохода.

Поправки закона предусматривают исключения, по которым граждане имеют послабления и по-прежнему могут не платить НДФЛ, если жилплощадь продается до трех лет владения.

Прежние правила сохраняются в ситуации, когда имущество приобретено следующим образом:

  • недвижимость получена в наследство;
  • по договору дарения между близкими родственниками;
  • проведена процедура приватизации и квартира впервые получила физического собственника;
  • после заключения договора пожизненной ренты на недвижимость.

УФНС предоставлены полномочия проверки декларируемых операций с имуществом. В случае доказанного мошенничества, сознательного и фиктивного занижения цены сделки для ухода от платежей, виновный может быть привлечен к уголовной ответственности.

Теперь потребуется предоставить справку о кадастровой стоимости объекта на 1 января года приобретения.

Если цена сделки крайне отличается от официальных данных, то сотрудники будут рассчитывать налог с продажи квартиры в собственности менее пяти или, в установленных льготных случаях, трех лет по особой схеме.

Для подсчета используется понижающий коэффициент в размере 0,7%, на который умножается установленная документально кадастровая цена. Наличие родственных связей при сделках дарения и наследования также проверяются при подаче декларации.

Членами семьи считаются родители, супруги, дети, а также иные близкие родственники, указанные в ст.14 СК РФ. Именно данные категории могут продать недвижимость без налога после трех лет, а не пяти.

Если наследование или дарение произведено иными гражданами, то льготный режим налогообложения не действует.

Собственникам следует обратить внимание, что изменения коснутся только сделок, зарегистрированных в государственном реестре после 1.01.2016 г. Если собственность приобретена до этой даты, то правила налогового расчета остались прежними и срок в три обязательных года не изменился.

Пример: вы продаете недвижимость

Собственность получена по наследству от родственника. Владея ею более 3 лет, продать недвижимость можно без взыскания подоходного платежа. При этом не потребуется декларировать доход, независимо от цены приобретения.

Жилплощадь приобретена у постороннего физического лица. Не потребуется платить, если срок владения превышает 5 лет. Прибыль от продажи не облагается сбором, а также не потребует отчета в инспекции.

Срок владения устанавливается с момента регистрации в государственном реестре и получения свидетельства на право собственности с указанной датой. В ситуации, когда рассматривается вариант трех лет, потребуется прохождения 36 месяцев, пяти лет — 60 месяцев. Существуют сделки с недвижимостью, при которых срок владения отсчитывается иным способом:

  • при наследовании срок рассматривается с момента смерти наследодателя или вступления в наследство;
  • кооперативные квартиры, когда владельцем пайщик становится только после погашения всей суммы рассрочки платежа;
  • жилплощадь, приобретенная до 1998 г., когда еще не существовало системы регистрации в государственном реестре.

Налог с продажи квартиры в собственности менее 5, в особых случаях, 3 лет платить придется в любом случае. Но величина отчисления может быть различной и зависеть от цены договора купли/продажи.

Реализация собственности, находящейся во владении менее 3 или 5 лет

Предположим, ситуация требует реализации собственности ранее установленного срока, позволяющего избежать выплаты налога. Существуют способы, которые могут снизить налоговую нагрузку.

Собственник имеет право получить имущественный вычет, рассчитываемый с разницы между приобретением и продажей. В настоящее время, ст.

222 НК РФ устанавливает сумму в 1 млн рублей, на которую снижается доход от продажи недвижимости для расчета налога.

Если кадастровая или договорная цена имущества менее или равна 1 млн рублей, то подоходный налог в размере 13% с владельца не взыскивается.

Продажа объекта, находящегося в долевой собственности, осуществляется с налоговыми вычетами в пропорциях к долевому владению. Это условие действует, если недвижимость продается единым лотом, без выделения долей.

Например, супруги реализуют собственность, которой владеют в равных долях.

Тогда налоговый вычет имеет право затребовать каждый из них, подав отдельную декларацию в налоговую инспекцию. 1 млн рублей, подлежащий рассмотрению, может быть учтен поровну. Если же долевые собственники жилплощади продают свои доли по отдельным договорам, то каждому предоставляется налоговый вычет в полном объеме.

Примеры расчета налогообложения

Продажа квартиры ранее установленных сроков при отсутствии документов о понесенных расходах на приобретение. Цена сделки составляет 3 млн рублей, тогда прибыль составит: 3 млн (цена) – 1 млн (вычет) = 2 млн рублей. С данной суммы потребуется уплатить НДФЛ, в размере 13%: 2 млн х 13% =260 тыс. рублей.

Если у гражданина имеются подтверждающие расходы документы, то на этот факт значительно влияет на размер начисления. Расчет производится следующим порядком: 3 млн (по договору) – 2 млн (по документам затрат) = 1 млн рублей. Налог берется с данной суммы и составляет: 1 млн х 13% = 130 тыс. рублей.

На примерах видно, что при учете вложенных затрат, возможно значительно снизить налоговое бремя. Следует учесть, что при операциях с недвижимостью, принадлежащей менее установленных законом сроков, обязательно подавать декларацию. При этом не имеет значения, какой и был ли получен доход. Отсутствие своевременного обращения в УФНС приведет к штрафу в размере 1 тыс. рублей.

Варианты снижения налога

Большое значение имеет наличие документов, подтверждающих понесенные затраты при первоначальном приобретении имущества. К декларации можно приложить платежные документы о произведенном ремонте.

Сюда относятся договора с подрядчиками или квитанции и чеки на приобретение материалов.

Приобретая объект без ремонта от застройщика, гражданин имеет право последующие работы включить в расходы по приобретению жилья.

Чтобы избежать налогообложения, нужно представить одинаковую стоимость покупки и продажи данной жилплощади. Поскольку цена на рынке постоянно растет, то такой вариант мало вероятен.

Если вы уверены во втором участнике сделки, то можно составить договор купли/продажи, в котором отображается первоначальная цена квартиры.

На разницу составляется расписка в получении средств, в таком случае подается нулевая декларация, поскольку доход не отражен.

Например, гражданин решает продать жилплощадь, которой владеет менее трех или пяти лет. Избежать налогообложения можно только в том случае, если в договоре купли/продажи проставлена цена имущества в 1 млн рублей. Формально гражданин не получил прибыли со сделки, но декларацию все равно придется подать.

Воспользоваться данной схемой возможно, но при значительном несовпадении с кадастровой или рыночной стоимостью налоговая инспекция может взыскать платеж по существующим на момент сделки оценочным нормативам. Кроме того, всегда существует риск срыва договоренностей между участниками сделки, что приводит к значительным потерям и судебным разбирательствам.

При проведении сделки через риэлтерское агентство участникам часто предлагают оформить договор купли/продажи по оценочной стоимости имущества. В документах указывается цена, которую устанавливает независимое экспертное агентство. Оценочная стоимость отличается от рыночной, но позволяет заинтересованным лицам снизить имущественный платеж в УФМС.

Внесение изменений в НК РФ отодвинуло сроки реализации имущества без налогообложения, позволило ужесточить контроль за операциями с недвижимостью. Теперь невозможно указывать заниженную цену, поскольку налоговая имеет право взыскать платеж по кадастровой стоимости, независимо от указанной в договоре.

Подавая декларацию, следует предоставлять достоверную информацию, чтобы избежать возможной ответственности.

Исчисление налога с продажи квартир, находящихся в собственности до 5 лет

Источник: https://alljus.ru/zhilishhnoe-pravo/nedvizhimost/nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-sobstvennosti-menshe-3-ili-5-let.html

Podyacheva-notar
Добавить комментарий