Как происходит сделка купли продажи квартиры по ипотеке

Содержание
  1. Инструкция продажи ипотечной квартиры покупателям с наличными
  2. Краткая инструкция
  3. Этап №2 – Оформить договор купли-продажи квартиры
  4. Порядок сделки купли-продажи жилья по ипотеке
  5. Плюсы ипотеки
  6. Существенные недостатки
  7. Порядок сделки
  8. Банк
  9. Заключение договора
  10. Риски покупателя
  11. Вывод
  12. Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры
  13. Проверка
  14. Предварительный договор
  15. Заключение сделки
  16. Расчет
  17. Регистрация операции
  18. Налогообложение
  19. Порядок продажи квартиры по ипотеке Сбербанка
  20. Продажа квартиры по ипотеке — важные моменты, плюсы и минусы
  21. Продажа квартиры через ипотеку – риски продавца
  22. Минусы продажи квартиры в ипотеку
  23. Плюсы продажи недвижимости в ипотеку
  24. Продажа квартиры по переуступке в ипотеке
  25. Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке
  26. Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку
  27. Продажа квартиры в ипотеку – действия продавца
  28. Как уменьшить риски при продаже квартиры в ипотеку
  29. Заключение

Инструкция продажи ипотечной квартиры покупателям с наличными

Как происходит сделка купли продажи квартиры по ипотеке
Статья обновлена: 22 мая 2019 г.

Здравствуйте. Я помогла 9 семьям, которые решили продать свою квартиру, которая была у них в ипотеке. У каждого была своя причина.

Кто-то не тянул ипотеку, а кто-то наоборот захотел квартиру побольше. Или супруги разводятся, и они решили продать ипотечную квартиру, чтобы поделить деньги пополам и разъехаться.

В общем, опыт в продаже таких квартир у меня достаточный.

В этой статье я подробно расписала инструкцию продажи ипотечной квартиры, когда покупатели приобретают ее полностью за наличные, т.е. без ипотеки, материнского капитала и т.п. Если же покупатели сами с ипотекой, то инструкция посложнее, читайте про нее здесь.

Краткая инструкция

Объясню на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка.

Собственники эти деньги отдадут банку, чтобы полностью погасить долг по ипотеке. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры.

Как только обременение с квартиры снимут, покупатели с собственниками оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб.

покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупателями станут собственниками. О том как лучше рассчитаться написано внизу после инструкции.

Весь порядок действий я поделила на 3 основных этапа: 1) снять обременение с квартиры с помощью досрочной оплаты ипотеки деньгами покупателя; 2) составить договор купли-продажи; 3) зарегистрировать сделку.

  1. Первым делом собственники (продавцы) должны известить свой банк о намерении продать квартиру и проконсультироваться по данному вопросу.

    Собственникам нужно обратиться в отдел ипотеки своего банка и сообщить, что собираются продать квартиру. Деньги на оплату ипотеки им дадут покупатели в качестве задатка.

    Специалист отдела подскажет, что следует сделать, т.к. данная ситуация довольно распространенная и у каждого банка своя политика (или свое решение) в данном вопросе.

    Специалист банка сообщит весь порядок действий для погашения ипотеки и снятия обременения с квартиры.

    Главное расспросить специалиста о порядке расчётов. В основном, специалисты сообщают, что главное, чтобы собственники сначала полностью оплатили ипотеку, а остальное банк не касается. Для этого нужно написать заявление о досрочном погашении. Образец заявления дадут в банке. Специалист посчитает весь остаток по кредиту, который необходимо оплатить.

  2. Найти покупателей, которые согласятся до сделки купли-продажи отдать часть денег собственникам для полного погашения ипотеки и для снятия обременения на квартиру. Выше я расписала все на примере.
  3. После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — налоговый вычет.

  4. Составить предварительный договор купли-продажи или договор задатка.

    Лучше составить предварительный договор купли-продажи. В договоре обязательно указать: 1) покупатель передал продавцу в качестве задатка определенную сумму для погашения его ипотеки, а продавец ее принял.

    2) продавец в течение определенного срока (по соглашению сторон) обязуется снять обременение и заключить основной договор купли-продажи. 3) дальнейший порядок расчетов, т.е.

    как и какую оставшуюся сумму покупатель передаст продавцу — на регистрации сделки или после, и в каком виде — наличными на руки или на банковскую ячейку.

    Или же можно составить договор задатка. Отличия в том, что по предварительному договору можно понудить собственника (продавца) в дальнейшем продать квартиру и в течение определенного срока. Это будет дополнительным стимулом для сторон. И в предварительном договоре уже указывается про передачу части денег в виде задатка, так что не нужно будет составлять отдельно договор задатка.

    ВАЖНО: Не нужно заранее подписывать предварительный договор или договор задатка. Об этом далее.

  5. Собственники вместе с покупателями обращаются в банк для погашения ипотеки.

    Лучше чтобы покупатели ЛИЧНО передали деньги сотруднику банка на оплату ипотеки продавца. Собственники отдают кредитный договор, документы на квартиру и свои паспорта.

    Пишут заявление о досрочном погашении ипотеки (не все банки это требуют), если не сделали это заранее. Затем нужно проконсультироваться у сотрудников банка о снятии обременения с квартиры, т.к.

    каждого банка свой порядок, об этом ниже.

    После передачи денег сторонам уже можно подписать предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Затем собственники от руки пишут расписку в получении денег в качестве задатка. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма, дата и подписи.

  6. После погашении ипотеки, собственникам нужно снять обременение (залог) с квартиры.

    Многие банки отправляют вместе с собственниками своего представителя. Все они должны придти в МФЦ или Регистрационную Палату и подают документы. От собственников: паспорта; договор купли-продажи; справку о погашении задолженности; ипотечный договор. От представителя банка — закладная на квартиру с отметкой о полной выплате ипотеки и своя доверенность.

    Сотрудник МФЦ сам заполнит заявление о прекращении регистрационной записи об ипотеке. Сама услуга регистрации бесплатная, но нужно заплатить госпошлину в 400 р за выдачу выписки из ЕГРН об объекте недвижимости. Эти выписки с 2016 года выдают вместо свидетельств о праве собственности.

    В течение 3 рабочих дней запись о обременение будет снято. Собственникам необходимо опять придти в МФЦ/Рег. палату, получить копии документов и выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. В этой выписке будет указано, что обременение в виде залога по ипотеке снято, т.е. в графе «Ограничение» будет пустая строка.

Дополнение: иногда покупатели просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это все для подстраховки. Ничего в этом страшного нет — в любое время можно прописаться обратно. Инструкции: 1) как выписаться из квартиры; 2) как выписать несовершеннолетних детей.

Этап №2 – Оформить договор купли-продажи квартиры

Обременение снято, теперь квартиру можно продать. Для начала нужно оформить договор купли-продажи квартиры.

Раньше можно было составить договор купли-продажи в простой форме. Но с июня 2016 года в 80% случаях договора нужно обязательно заверять у нотариуса, т.к. требуется нотариальная форма договора.

По ссылке по ссылке можете узнать обязателен ли в вашем случае нотариально-заверенный договор купли-продажи. Также читайте как у нотариуса заверить договор купли-продажи квартиры и сколько стоит эта услуга.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/v-ipoteke-pokupateljam-za-nalichnye.html

Порядок сделки купли-продажи жилья по ипотеке

Как происходит сделка купли продажи квартиры по ипотеке

Мало кто имеет возможность заполучить жилье с использованием собственных средств, как раз поэтому нужно знать, как происходит сделка купли-продажи квартиры по банковской ипотеке. Эта операция, даже при условии участия надежного банка, может быть рискованна и для покупателя и для продавца. Поэтому важно разобраться во всех нюансах ипотечного договора.

Плюсы ипотеки

Прежде чем решится на покупку жилья по ипотеке нужно взвесить все за и против, ведь это кредит придется выплачивать, по меньшей мере, 10 лет. К преимуществам относятся:

  1. Жилье можно получить быстро, не ожидая пока накопится необходимая сумма.
  2. Срок кредитования находится в пределах 30 лет. Что увеличивает шансы все-таки стать полноправным владельцем квартиры.
  3. Надежность сделки. Прежде чем осуществлять реализацию жилья банк внимательно изучает не только заемщика, но и застройщика и продавца.
  4. Выгодность вложения средств. Пока произойдет полное погашение кредита, уровень инфляции будет «съедать» проценты. При этом спрос на недвижимость, особенно жилую постоянно растет.
  5. Часть средств можно вернуть, ведь сделка по ипотеке, относится к таковым, которые можно вписывать в налоговый вычет. Так по телу кредита или процентам можно вернуть в пределах 390 тыс. рублей.
  6. Для отдельных категорий граждан при купле жилья в ипотеку работают целевые ипотечные программы. В частности: для госслужащих, военных, молодых семей.

Зачастую интересуются вопросом, как проходит сделка купли-продажи квартиры по банковской ипотеке те, кто понимают что с теперешней экономической ситуацией только таким образом можно получить в собственность жилье.

Существенные недостатки

Недостатки, конечно же, тоже есть:

  • Очень большая переплата по процентам. Пока пройдет срок кредитования, сумма, которая оплачивается по процентам, будет в пределах 60-400% от стоимости жилья. Все зависит от того как быстро удастся вернуть заем.
  • Дополнительные расходы. Купля-продажа квартиры в ипотеку осуществляется вместе с разного рода страховыми взносами. В том числе страховке подлежат жизнь покупателя, трудоспособность, сама квартира. От этого всего можно отказаться, но тогда возрастает процентная ставка.
  • Продажа квартиру чрез ипотеку, дарения и даже перепланировка, без согласия банка невозможна. Так как недвижимость является залоговой.
  • Для получения одобрения кредита нужно собирать много документов.
  • Огромные риски – купля продажа квартиры через ипотеку – это кредит, который может охватывать десятилетия. Если в это период произойдет, что-то что не даст возможности работать и получать доход покупатель лишиться всего и уже уплаченных денег и квартиры. А некогда проданная квартира перейдет в собственность банка.

Самая большая проблема ипотеки – это огромные суммы переплаты, что часто отталкивает потенциальных собственников жилья.

Порядок сделки

В сделке задействовано много сторон, она состоит из таких этапов:

  1. Поиск банка кредитора. Тут нужно действовать внимательно, особенно обращать внимание на срок работы и отзывы клиентов.
  2. Подача заявки на кредит. Лучше всего подавать заявки в несколько учреждений. Потом можно будет выбрать.
  3. Подбор недвижимости, ее оценка.
  4. Подготовка документов для проведения сделки, заключение ее.
  5. Оформление залога.
  6. Передача денег и регистрация ипотечной квартиры.

Банк

Уделять внимание тщательному выбору кредитора очень важно. Своими силами это сделать удается не всегда. И раз уж было принято решение использовать ипотеку то стоит позаботиться об услугах ипотечного брокера. При выборе той или иной программы нужно обращать внимание на:

  • Процентную ставку.
  • Размер первичного взноса.
  • Требования по страховке, можно ли от нее отказаться, какие последствия этого.
  • Набор документов.
  • Условия возврата.
  • Срок кредитования.
  • Наличие требования относительно квартиры.

Особое внимание нужно уделить последнему пункту, ведь далеко не каждую квартиру банки дают ипотеку. Например, точно не стоит рассчитывать на покупку квартиры в аварийном или малоэтажном доме за деньги от банка.

Важно! Для того, чтобы не тратить время зря можно сразу обратиться к застройщикам, у которых есть договор об ипотечном кредитовании с выбранным банком.

Сделка не состоится, пока не будет проведена экспертная оценка продающегося жилья. В этом случае также лучшее решение – это обращаться к тем организациям, которые рекомендует банк. Кроме того нужны такие документы:

  • Технический и кадастровый паспорт.
  • Документы, подтверждающие право собственности.
  • Выписки из реестра и другие справки по требованию.

Заключение договора

Предварительно необходимо с продавцом утрясти все нюансы сделки, оговорить условия выплат и т.д. Для того, чтобы закрепить договоренность подписывается предварительная сделка. Иногда вносится залоговая сумма – первый взнос.

Далее продавец передает необходимый для банковского учреждения  пакет документов, с которым, добавляя остальные, покупатель отправляется в банк. После его проверки между представителем банка, покупателем, продавцом (может присутствовать еще и представитель страховой компании) подписывается договор.

Договор должен быть обязательно зарегестрирован. Также необходимо переоформить право собственности на недвижимость. После этого продавец получает деньги от банка, выбранным способом – это может быть безналичный расчет или передача наличных средств из банковской ячейки.

Риски покупателя

Основные риски покупателя сопряжены с правильным выбором квартиры для ипотеки. В этом случае рассматривать варианты из вторичного рынка жилья довольно опасно. Причины «за» покупку новой квартиры:

  1. Новостройки практически всегда являются юридически чистыми, так как на нее других претендентов быть не может.
  2. При покупке новостройки на стадии строительства можно сэкономить до 10%.

Опасности покупки в строящемся доме:

  • Она может так и не достроится. Застройщики часто становятся банкротами.
  • Другая процедура оформления ипотеки – так как квартиры физически еще нет, она не может быть залогом.
  • Не всегда приглянувшаяся квартира и цены на нее устраивают банк.

Вывод

Покупка квартиры по договору ипотечного кредитования процесс не простой. Ведь нужно пройти много этапов, которые сопряжены с рисками и срывами сделок. Ключевой момент при подписании такой сделки внимательно ознакомится с условиями что застройщика (продавца), что банка, чтобы в итоге не оказаться у разбитого корыта.

Порядок сделки купли-продажи жилья по ипотеке Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ProSobstvennost.ru/ipoteka/sdelka-kupli-prodazhi-po-ipoteke.html

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Как происходит сделка купли продажи квартиры по ипотеке

Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.

Проверка

Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.

Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

Важно!

В типовом соглашении с агентством недвижимости прописывается его обязанность по подбору объекта недвижимости, оказании консалтинговых услуг. Фактически, они не могут, и с точки зрения закона не обязаны, гарантировать юридическую чистоту жилья, а, значит, и самой сделки. В договоре купли-продажи (и предварительном, и в основном) риелтор даже не указывается.

Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

  • формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
  • формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
  • квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
  • правоустанавливающих документов на объект – свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

  • выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
  • доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
  • если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.

Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

  • были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
  • круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности – объекта недвижимости).

Предварительный договор

Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.

В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:

1 – сроки:

  • заключения соглашения;
  • передачи денег;
  • фактической передачи квартиры покупателю;
  • снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;

2 – порядок расчетов:

  • – будет ли предоплата и в каком виде:

аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)

или

залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;

  • источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
  • объемы выплат и способы передачи денег;
  • по оплате коммунальных услуг;
  • особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).

Важно!

Следует договориться и прописать в договоре (и в основном, и в предварительном) кто будет оплачивать сопутствующие расходы по передаче денег (стоимость аренды ячейки, комиссию за банковский перевод), на чье имя будут поступать средства.

Заключение сделки

Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

  • кадастровый номер;
  • площадь как общую, так и жилую;
  • параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
  • расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

Расчет

Расчет возможен следующими способами:

  • наличными деньгами;
  • денежным переводом;
  • через сейфовую ячейку;
  • аккредитивом.

В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

  • кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
  • основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
  • желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.

При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

  • продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
  • покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

Регистрация операции

Важно!

Право собственности на объект недвижимости наступает только в момент совершения записи о государственной регистрации данного факта в государственном реестре (ЕГРП), а не сразу после передачи документов регистратору.

Документы, которые нужны для регистрации:

  • паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
  • доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
  • разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
  • квитанция (копия) об уплате госпошлины.

После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

  • отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
  • получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.

Важно!

Наличие ошибок в документах (любых), предоставление неполного комплекта бумаг является основанием для приостановления регистрации либо для отказа в ней.

Налогообложение

Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн.

рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену.

Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.

Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.

Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей). При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн., то потери составят:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.

Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.

Совет

Не стесняйтесь! Не уверены – требуйте показать бумаги и объект снова и снова, тщательно (пусть и медленно) проверяйте их. Вы платите большие деньги, вы имеете право на проверку всего, что покажется подозрительным, на разъяснение любых спорных моментов.

Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно.
Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.

Источник: https://biznesluxe.ru/works/kak-proisxodit-tipovaya-sdelka-kupli-prodazhi-obychnoj-kvartiry/

Порядок продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Как происходит сделка купли продажи квартиры по ипотеке

Источник: https://BankInRussia.ru/instrukciya-po-prodazhe-kvartiry-po-ipoteke-sberbanka/

Продажа квартиры по ипотеке — важные моменты, плюсы и минусы

Как происходит сделка купли продажи квартиры по ипотеке

Продажа квартиры – серьёзный и ответственный шаг. Решив распрощаться с дорогой (в прямом и переносном смысле) недвижимостью, продавец хочет, чтобы сделка прошла гладко и максимально выгодно.

Одна из первых дилемм, с которыми сталкивается продающая сторона — это как грамотно оформить продажу квартиры: через ипотеку или через наличный расчёт.

Ипотечная сделка имеет свои особенности. Однако риски продавца при продаже квартиры по ипотеке не так уж велики.

Здесь во многом мешает непонимание процесса и ошибочные стереотипы относительно того, как протекает процесс купли-продажи. Рассмотрим этот аспект подробнее.

Продажа квартиры через ипотеку – риски продавца

В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя.

Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.

К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:

  • проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;
  • отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.

Перечисленные риски в сочетании с рядом других особенностей процесса выливаются в следующие минусы.

Минусы продажи квартиры в ипотеку

Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.

  1. Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
  2. Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
  3. Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
  4. Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
  5. По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
  6. Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
  7. Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
  8. Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.

Плюсы продажи недвижимости в ипотеку

  • сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;
  • банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
  • ипотечных покупателей элементарно больше.

    Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;

  • защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными.

    И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.

Продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.

С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.

В такой ситуации у продавца ещё нет права собственности – все здание принадлежит застройщику, пока дом не будет полностью готов.

Поэтому продавец может только уступить права требования на данный объект недвижимости, как только дом будет сдан в эксплуатацию.

Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.

  • банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;
  • заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;

Как решить такую проблему?

  • обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;
  • новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;
  • если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.

  1. Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
  2. Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.

Также тщательно проверяется, чтобы на квартире не было обременения, чтобы она не относилась к аварийному жилью, не стояла в очереди на снос и др.

Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.

Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.

  1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
  2. Заёмщик вносит аванс продавцу.
  3. Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
  4. Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
  5. Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
  6. Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
  7. После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
  8. Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.

Продажа квартиры в ипотеку – действия продавца

Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:

  1. Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
  2. Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
  3. При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
  4. Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
  5. Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
  6. Получает деньги и выписывается из квартиры.

Как уменьшить риски при продаже квартиры в ипотеку

Участие банка в сделке по приобретению недвижимости уже изначально минимизирует риски.

Для полного спокойствия можно воспользоваться следующими советами:

  1. Не давать сразу оригиналы документов, только копии.
  2. Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.
  3. Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.
  4. Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.
  5. Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.

Заключение

Если нет времени самостоятельно заниматься продажей недвижимости, то можно привлечь к сделке – юриста, который сможет полностью проконтролировать весь процесс.

При выборе юриста рекомендуется обращаться в проверенные юридические компании, которые хорошо себя зарекомендовали.

(Всего просмотров 2 367, сегодня: 7 )

Источник: https://money-credits.ru/ipoteka/prodazha-kvartiry-po-ipoteke/

Podyacheva-notar
Добавить комментарий