Корректировка земельного участка на коммуникации

Содержание
  1. Корректировка на коммуникации земельного участка в процентах
  2. Особенности оценки земельного участка с учетом инфраструктуры
  3. Корректировки при расчетах прав на земельные участки (2007-2008 годы)
  4. Определение рыночной стоимости земельного участка
  5. Issn 1996-3955 иф ринц 0, 618
  6. Предоставление гражданам земельных участков
  7. Отчет об оценке жилого дома (коттеджа) — часть 3 из 4
  8. Корректировка на месторасположение земельного участка
  9. Объекты-аналоги для расчета стоимости Земельного участка
  10. Экспертиза земельных участков — оценка сравнительным подходом
  11. Правила определения, уточнения и корректировки границ земельного участка
  12. Законодательное регулирование вопроса
  13. Для чего необходимы данные процедуры
  14. Максимальные и минимальные значения
  15. Многоконтурные территории
  16. Порядок определения
  17. Корректировка
  18. Порядок изменения
  19. Корректировка на коммуникации при оценке дома
  20. Определение корректировок для рынка жилой недвижимости
  21. Скидки на торг к ценам продажи
  22. Внесение корректировок
  23. Местоположение объектов-аналогов
  24. Применение корректировок при оценке жилой недвижимости в Москве
  25. Автоматический расчет корректировок
  26. Корректировка на коммуникации при оценке земельного участка
  27. Полезная информация
  28. Поправка Мисовца при оценке рыночной стоимости земельного участка фрагмент отчета об оценке недвижимости
  29. Оценка земельного участка
  30. Корректировка земельного участка на коммуникации
  31. ISSN 1996-3955 ИФ РИНЦ 0, 618
  32. Отчет по практике: Оценка стоимости земельного участка
  33. Корректировка на транспортную доступность
  34. Оценка рыночной стоимости зелельных участков
  35. Уточнение границ земельного участка
  36. Независимые корректировки

Корректировка на коммуникации земельного участка в процентах

Корректировка земельного участка на коммуникации

Если есть возможность сравнивать сравнимое, то про 15-16 соток лучше сказать, что они не являются корректными аналогами. Остаётся вопрос о земельных улучшениях — что у ОО и что у аналогов?

условно свободного зем. участка для аналога 2.

Аналог развливаем на стоимость ЗУч и ЗУл. 3. Имеем стоимость аналога в расчёте на 1м2 ЗУч и ЗУл. 4. Выбираем оценку среднего для каждого показателя 5.

Особенности оценки земельного участка с учетом инфраструктуры

Инфраструктуру, как правило, разделяют на инженерную и социальную.

Инженерная инфраструктура включает:

  1. газоснабжение;
  2. электроснабжение;
  3. связь.
  4. водоснабжение и водоотведение;
  5. дороги;

Социальная инфраструктура включает:

  1. магазины;
  2. медицинские учреждения;
  3. детские сады;
  4. школы и т.д.

Стоимость создания инженерной и социальной инфраструктуры, безусловно, оказывает влияние на стоимость реализации проекта строительства и, как следствие, на конечную стоимость земельных участков в коттеджном поселке.

Корректировки при расчетах прав на земельные участки (2007-2008 годы)

Оценщик принял соотношения стоимости от площади земельного участка, объема прав и наличие сетей на территории и вблизи рассматриваемых земельных участков, в зависимости от использования по базе на интернет-сайтах.

Обоснование корректировок по Аналогам Корректировка на площадь земельного участка Проведенный анализ зависимости цены участка от его площади (выборка из 18 аналогов площадью от 0,22 до 404 гектар, в основном Ярославское и Рязанское направления от Москвы) показывает, что зависимость приближенно можно описать степенным уравнением: График 1.

Зависимость цены участка (долл. США/сотка) от площади Корректировка на расстояние от МКАД Проведенный анализ зависимости цены участка от его расстояния от МКАД показывает, что зависимость приближенно можно описать уравнением: График 2.

Позвоните нам : +7 (495) 221-04-25 Коммуникации как фактор влияния на стоимость земельного участка Сергей Панковец (Москва) отмечает значительное влияние наличия или отсутствия коммуникаций на рыночную стоимость участков региона для целей оспаривания кадастровой стоимости.

ИЖС и многоэтажная комплексная застройка Вопрос определения стоимости земельных участков под ИЖС и многоэтажной комплексной застройкой также не вызвал разногласий: Сергей Лазуткин также подтвердил отличия в стоимости указанных ВРИ участков, а также отметил, что это подтверждают и реалии рынка.

Определение рыночной стоимости земельного участка

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Количество выбранных аналогов не должно быть меньше трех, в противном случае расчет рыночной стоимости с применением сравнительного подхода не будет корректным. Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности: · Подбор информации по продажам, предложениям к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

Issn 1996-3955 иф ринц 0, 618

Применение сравнительного подхода предполагает выполнение ряда условий: – объект не является уникальным; – информация об аналогах должна быть максимально подробной, в том числе и об условиях совершения сделки; – факторы, определяющие стоимость объектов-аналогов, должны быть сходными с объектом оценки.

Сравнительный подход основывается на следующих принципах: Сравнительный подход предполагает определенную последовательность действий и включает следующие этапы: На 1 этапе проводится изучение рынка, включающее в себя анализ состояния и тенденций в целом и сегмента, к которому относится оцениваемый объект.

На данном этапе выявляются объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемым. Следующий этап включает в себя сбор и проверку достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.

Предоставление гражданам земельных участков

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.

Отчет об оценке жилого дома (коттеджа) — часть 3 из 4

4.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 4.1.

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ Заключение о наилучшем использовании и наиболее эффективном использовании отражает позицию Оценщика в отношении наилучшего использования объекта недвижимости, исходя из анализа состояния рынка и свойств самого объекта недвижимости.

Физическая и финансовая осуществимость: рассматриваются только те способы использования объекта, которые реально осуществить в данной местности с использованием существующих технологий и для которых существует возможность финансирования.

Финансовая целесообразность: из осуществимых и юридически возможных способов использования выбираются те, которые будет давать приемлемый доход владельцу объекта.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из финансово целесообразных вариантов использования объекта будет приносить чистый максимальный доход или максимальную текущую стоимость. 1.

Корректировка на месторасположение земельного участка

Для определения использованы объекты, отличающиеся только одним параметром – месторасположением (площади объектов незначительно отличаются, что позволяет использовать данные аналоги). Расчёт корректировки производится по формуле Со/Са-1, где Со – стоимость 1 кв.

м квартиры, аналогичной по расположению с объектом оценки, Са – стоимость 1 кв. м квартиры, аналогичной по расположению с объектом-аналогом.

Объект №1. Источник: https://portal.rosreestr.ru/ Объект №2. Источник: http://vse.karelia.ru/ Объект №1.

Со=1250000/32,2=38820 Объект №2. Са=1450000/35,1=41311. Корректировка на месторасположение по данной паре составляет – -6,03% Объект №1. Источник: https://portal.rosreestr.ru/ Объект №2.

Источник: http://vse.karelia.ru/ Объект №1. Со=1200000/29,7=40404 Объект №2.

Источник: http://152-zakon.ru/korrektirovka-na-kommunikacii-zemelnogo-uchastka-v-procentah-12444/

Объекты-аналоги для расчета стоимости Земельного участка

Отобранные объекты-аналоги и объекты оценки, представляют собой земельные участки, следовательно, нет необходимости вносить корректировку на вид объекта. Оцениваемый земельный участок и выбранные для него объекты-аналоги имеют разные площади.

Анализ парных продаж земельных участков в крупных и средних городах выявил следующее: · поправку на размер земельного участка целесообразно вводить при различиях в площадях сопоставимых объектов и объекта оценки более чем в 1,5 раза; · при этом в диапазоне различия от 1,5 до 3 раз (среднее значение – 2,25) корректировка составляет от 5 до 15 % (среднее значение – 10%); · в случае, если различия в площадях сопоставимых объектов и объекта оценки более чем в 3 раза корректировка составляет 15%. [3] Формула расчета корректировки на площадь земельного участка выглядит следующим образом: Sоо- площадь объекта оценки, кв.

Экспертиза земельных участков — оценка сравнительным подходом

Корректировка не производилась. Корректировка на природно-ландшафтные и эстетические характеристики участка Участок ровный, имеет форму приближенную к прямоугольной и расположен у леса. При рассмотрении объектов аналогов подбирались участки прямоугольной формы у леса.

Правила определения, уточнения и корректировки границ земельного участка

Корректировка земельного участка на коммуникации

Во все времена земля являлась наиболее ценной собственностью человека.

Для возможности совершать различные сделки с ней (определение прав собственности, предоставление в пользование и так далее) в обязательном порядке необходимо наличие на участке границ.

Любая разновидность правоотношений и возникающие вопросы по земельному участку регулируются Земельным Кодексом РФ.

Законодательное регулирование вопроса

Вопросы относительно границ участка регулируются:

  • ст. 11.1, 11.9 33 и 38 ЗК РФ, которые дают четкое определение термину “Границы участка” и содержат все имеющиеся нюансы;
  • Федеральным законом № 221 “О государственном кадастре недвижимого имущества”.

Указанные законодательные акты являются основными и включают в себя все необходимые сведения по вопросу определения границ участка, их корректировки и так далее.

Для чего необходимы данные процедуры

Законодательством РФ определяется земельный участок как одна из частей земной поверхности, содержащая в себе почву, недра и различные находящиеся на ней объекты (в том числе и природные). Его территория должна быть описаны и зарегистрированы в уполномоченном госоргане.

Иными словами, граница на территории участка является необходимостью.

Это своего рода специальные обозначения в форме линии непосредственно на топографическом плане, ограничивающие в форме территориального объекта.

В зависимости от различных ситуаций, линии не могут быть закреплены только на плане территории, поскольку дополнительно необходимо устанавливать на территории принятые обозначения.

Для минимизации различных разногласий с соседями, границы участка в обязательном порядке должны:

  • подтверждаться документами (обязательно оформлены согласно установленным требованиям законодательства РФ);
  • согласованы с соседями (факт согласования подлежит фиксации в акте, который указывается в межевом плане).

Фиксация участка межевыми знаками на территории именуется выносом границ в натуру. Себестоимость одного данного знака составляет порядка 1,5 – 2 тысяч рублей.

Максимальные и минимальные значения

Площадь земли является одной из персональных параметров, которая подразумевается под собой размеры поверхности между границами.

Различный рельеф никогда не берется во внимание в процессе подсчете (учитывается только условно-ровная поверхность).

Для минимизации рисков допущения различных препятствий в применении, законодательством РФ установлено определение максимального и минимального порогового значения.

Фиксация наименьших показателей является основным препятствием для дробления границ, когда в буквальном смысле каждый метр принадлежит отдельным владельцам. Наличие установленного максимальных показателей необходимо исключительно с целью глобализации территорий одной сферы применения.

В законодательстве РФ все вопросы относительно максимальных и минимальных показателей размеров границ отображаются исключительно в нормативных актах ЗК РФ.

Данные нормы способны в полной мере регулировать территориальные размеры границ, которые были предоставлены бесплатно различным категориям граждан либо формируются по результатам каких-либо действий собственника (к примеру, в процессе присоединения, разделения и так далее):

  • по отношению к землям, которые используются непосредственно под будущие строения – отображаются в градостроительном плане;
  • для участков, которые находятся в собственности у государства либо же муниципалитета, и используются исключительно с целью ведения сельскохозяйственной трудовой деятельности (к примеру, животноводства, садоводства и так далее), формирования КФК, размеры границ рассчитываются в четком соответствии с федеральным и местным законодательством;
  • земли, выделенные для целей ИЖС либо ведения собственного хозяйства (имеется в виду подсобного), подвержены ограничению со стороны местных властей.

Наличие каких-либо ограничений в площади вовсе не означает, что одно лицо может иметь в собственности несколько земель, которые находятся рядом.

Многоконтурные территории

Границы участка, которые проходят непосредственно через определенные грани на территории, формируют своего рода контур – замкнутую фигуру. Большей части населения привычный случай разновидности “один земельный участок – одна часть земли”. Одновременно с этим могут возникнуть ситуации, при которых рельеф либо же объекты позволяют сформировать земельный участок единым массивом.

Земли, включающие в себя несколько замкнутых массивов (контуров), причем расположенные не по совместительству, но в рамках единого кадастрового квартала и разделены различными другими участками именуются как многоконтурные.

В большинстве случаев формирование подобных сложных территорий является необходимостью для возможности обойти трудный рельеф наподобие болот, различных оврагов и так далее, которые нередко входят в суммарный размер и одновременно с этим “забирают” немалую часть полезного размера земли.

Помимо этого, на нескольких массивах могут возводить проезжую дорогу, линии электропередач либо же земли, принадлежащие иным владельцам.

Порядок определения

Фиксация границ участка происходит в процессе землеустройства, который содержит в себе:

  • ознакомление не только с составом, но и состоянием, определением смежных земельных участков и всеми необходимыми контактными сведениями относительно собственника (своего рода проведение анализа имеющихся сведений);
  • формирование новых либо же корректировка имеющихся (к примеру, разделение, присоединение и так далее) объектов землеустройства в форме разработки специальной схемы либо же плана по общепринятому образцу;
  • согласование территорий с владельцами соседних земель либо же с государственными/муниципальными органами;
  • непосредственную постановку на кадастровый учет и выделение персонального уникального номера;
  • расчет территориальных границ по месту (производится представителем уполномоченного органа по приезду на месторасположение участка).

Каков минимальный доступ от территориальной границы допускается, если в планах имеется возведение дома либо же иного сооружения? Подобного рода сведения отображаются исключительно на чертежах градостроительного плана, который обязательно формируется при межевании.

Корректировка

Граница предоставленного участка в процессе проведения работ по межеванию устанавливаются благодаря использованию специально разработанной системе координат (с обязательным отображением географических значений), состав значений которых в будущем подлежат переносу в специальный кадастр и позволяет рассчитать положение земли по месту.

Стоит отметить, что на практике возникают нередко ситуации, когда информация относительно координат земли включает в себя различные неточности.

Законодательство РФ возможные ошибки в процессе работ разделяет на несколько категорий, а именно:

  • ошибки в виде различных опечаток и ошибок (подразумеваются грамматические и иные виды ошибок), которые могут быть допущены представителями органа кадастрового учета в процессе трудовой деятельности с информацией относительно участков. Во многом это связано с тем, что работа не ведется программами. Для возможности их исправить достаточно будет письменно оповестить представителей кадастрового органа. На основании полученного заявления будут исправлены опечатки и ошибки;
  • кадастровая разновидность. Согласно пункту 2 части 1 статьи 28 Закона “О кадастре недвижимого имущества” подобного рода ошибки подразумевают под собой неточности в форме наложения массива различных земель полностью либо же частично. Это может произойти из применения различных систем координат, густых застроек и так далее.

Дополнительно необходимо помнить, что территория (имеется в виду граница) может быть подвержена корректировке по желанию владельца, который принял решение о видоизменении поворотных точек либо же подтверждении границы.

В последнем варианте, площадь земли может быть увеличена до 10%, что нередко и является главной причиной корректировки.

Корректировка осуществляется по тем же правилам что и межевание.

Порядок изменения

В том случае, если собственники обнаружили тот факт, что территории их земель наложены друг на друга, либо же имеется явное пересечение, возможны несколько способов решения этой проблемы:

  • административное. Подразумевается корректировка владельцами соседних участков с привлечением представителя кадастрового органа;
  • судебное. Подразумевает обращение собственником участка, выявившего ошибку, в судебный орган с требованием о принудительном согласования границ с соседним участком.

Наиболее оптимальным вариантом по праву считается уточнение размеров и расположение территории представителем кадастрового органа, поскольку на это понадобится относительно немного времени.

О проведении процедуры уточнения границ земельных участков смотрите в следующем видеосюжете:

Источник: http://PropertyHelp.ru/zemlya-dacha/arenda-zemli/opredelenije-utochnenie-granic.html

Корректировка на коммуникации при оценке дома

Корректировка земельного участка на коммуникации

Новости Партнерство продолжает публикацию методических разъяснений по дискуссионным вопросам оценки. по учету коммуникаций при оценке земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости 1.

Инженерные коммуникации (далее – коммуникации) оказывают влияние на цену земельных участков с двух позиций: 2.

При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям.

Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются по следующим основаниям: Дополнительно следует обратить внимание, что в позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановление от 25.06.2013 г. №10761/11) указано, что при определении рыночной стоимости для установления ее в качестве кадастровой необходимо обеспечить сопоставимость результатов.

Определение корректировок для рынка жилой недвижимости

ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОРРЕКТИРОВОК ДЛЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Похожие материалы Метод количественных корректировок является методом который наиболее часто применяется при оценке жилой недвижимости.

При его использовании проводится сравнение каждого объекта аналога с объектом оценки. Учитывая, что каждый объект недвижимости уникален и обладает своим набором качественных и количественных ценообразующих факторов, то выявленные различия необходимо скорректировать.

При этом оценщик, сталкивается с необходимостью обоснования каждой применяемой в расчете корректировки, и это во многом зависит от «пользователя» отчета об оценке стоимости, в качестве которого в большинстве случаев выступает кредитная организация.

Некоторые банки позволяют использовать специализированные сборники для оценщиков, в которых приведены диапазоны корректирующих коэффициентов для различных типов недвижимости и элементов сравнения, другие настаивают на необходимости расчета значения каждой корректировки.

Скидки на торг к ценам продажи

Источник №1: «Электронный справочник оценщика» http://ocenschiki-i-eksperty.ru/appraiser-handbook/groups Источник №2: «Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы.

Поправочные коэффициенты», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Ниж.

Новгород, 2012. Авторы: Лейфер Л.А., Шегурова Д.А.

ISBN 978-5-901956-56-4 Источник №3: Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг А.А. 2012. Лейфер Л.

27 302 742(Двадцать семь миллионов триста две тысячи семьсот сорок два) тенге (Средневзвешенный курс KASE к доллару США на дату проведения оценки 185,65 тенге) ИТОГОВАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Управляющий Партнер /Специалист по оценки: ______________ Э.С.

Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого

Внесение корректировок

По мнению крупных агентств недвижимости (Penny Lane Realty, Индикаторы рынка недвижимости, KnightFank) на сегодняшний день все объекты недвижимости продаются с определенным дисконтом, уровень которого зависит от того или иного сегмента рынка недвижимости. По мнению экспертов данных компаний, продажа складских помещений осуществляется со скидкой 5-10% в долларовом и рублевом эквивалентах.

Местоположение объектов-аналогов

3. Корректировка на тип дома – объект оценки и все объекты сравнения расположены в панельных жилых домах типа постройки « «Брежневка».

Планировочные и конструктивные решения данных типов домов сопоставимы, корректировка не производится. 4. Корректировка на этаж расположения — необходима в том случае, если этаж расположения объектов существенно отличаются. Расчет корректировки на этаж представлен в Приложении №2 к данному отчету.

Применение корректировок при оценке жилой недвижимости в Москве

Перлин Дмитрий Камилевич, начальник отдела оценки ООО «Евразия сервис», действительный член СРО РОО (регистрационный № 0003083) При подготовке отчетов об оценке квартир специалисты нашей компании применяют различные методы и подходы.

Применение методов сравнительного подхода не обходится без использования корректировок при определении стоимости оцениваемого объекта. Безусловно, все корректировки требуют должного обоснования и разъяснения.

Рекомендуем прочесть:  Помощь при угоне

Поэтому ниже мы попытаемся свести воедино и обосновать размер той или иной корректировки (поправки) при проведении оценки и определении рыночной стоимости объекта.

2. Корректировка на дату продажи (предложения) Внесение корректировки на дату продажи означает, что были приняты во внимание и учтены изменения в росте цен на рынке.

Автоматический расчет корректировок

  1. Корректировка на удаленность от остановки общественного транспорта (метро)
  2. Корректировка на этаж
  3. Корректировка на наличие летних помещений
  4. Корректировка на санузел
  5. Корректировка на общую площадь
  6. Корректировка на жилую площадь
  7. Корректировка на площадь кухни
  8. Корректировка на состояние

В Prosimple определение размеров корректировок производится на основании методики предложенной Научно Практическим Центром Профессиональных Оценщиков, где, согласно методике, корректировки имеют значения: Е.Е.

Яскевич. «Практические методы и примеры проведения сравнительных корректировок при оценке недвижимости (купля-продажа и аренда).

Прибыль предпринимателя и внешний износ.

Оценка инфраструктурных объектов.» М.: ООО «НПЦПО», 2010 г.

на Коммуникации земельных участков — поправки — корректировки на 01.07.2016 года расчет СтатРиелт на основе актуальной рыночной информации * — обеспеченность участка определенным видом коммуникаций означает, что эти коммуникации подведены к границе участка, подключение к центральным сетям не потребует от собственника участка дополнительных затрат или эти коммуникации оплачены собственником.

** — приведенные значения не зависят от зонирования и разрешенного использования земельных участков.

*** — на вновь образованных территориях черты поселений затраты на коммуникации выше приведенных значений в связи с большей удаленностью от источников генерации и распределения.

Источник: http://pravo-38.ru/korrektirovka-na-kommunikacii-pri-ocenke-doma-76633/

Корректировка на коммуникации при оценке земельного участка

Корректировка земельного участка на коммуникации

Теплоснабжение отсутствует. Имеется септик.

Необходимы: — корректировка на наличие грунтовых вод.

— корректировка на отсутствие инженерных коммуникаций.

2. Также нет возможности на участок подвести электроэнергию в связи с отсутствием ячеек 6кВ на ближайшей подстанцие (есть офиц. документ на этот счет). Электроснабжение нежилых помещений на оцениваемом земельном участке выполнено на основании устной договоренности от существующей сети 0,4кВ от соседнего участка.

необходима корректировка на отсутствие электроэнергии

Помогите, пожалуйста, с методиками расчета необходимых корректировок!

Ответы 7

23 мая 2014 в 17:34:47

А зачем столько инфы про улучшения на ЗУ, если цель-оспаривание кадастровой.обычно пишу допущение — рыночная стоимость объекта оценки определена без учета существующих улучшений.

В пункте описание ОО — на оцениваемом земельном расположены объекты недвижимости.

расположенных в Московской области. Данная база была разбита по основным направлениям (условно) предложения по объектам расположенным вдоль шоссе были отнесены к тому или иному направлению).

Основными факторами, влияющими на стоимость земельных участков, являются: площадь участка, его местоположение относительно Московской Кольцевой Автомобильной Дороги (МКАД), разрешенное использование участка, наличие инженерных коммуникаций на участке (или возможность подключения к ним), потенциальная вероятность снизить цену продажи в результате торга (корректировка на уторговывание).

Соответственно, перед специалистами, практикующими оценку земельных участков ставятся следующие промежуточные задачи:

В нашем Справочнике мы попытались решить эти задачи, собрав и изучив большую базу предложений объектов земельного рынка Московской области.

Анализ проводился по группам земельных, исходя из их:

Результатом работы явились цифровые и графические материалы, позволяющие применить их при решении практических задач в оценке, позволяющие применить их при решении практических задач в оценке.

На нашем сайте Вы можете скачать Демо-версию справочника.

Полезная информация

Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням (см. таблицу 1).

Уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических.

На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Уровень влияния локальных факторов, в основном в масштабе города или городского района.

Но немногие знают, что прокладка коммуникаций стоит очень больших денег. И зачастую чем ближе Москва, тем подводка газа и электричества обходится дороже.

Причина дороговизны – большой спрос и ограниченные ресурсы. Например, на внешние инженерные сети и инженерную инфраструктуру поселка затраты составляют от 1,5 до 2,5 млн. руб. из расчета на 10 соток. — уточняет Валерий Лукинов.

Поправка Мисовца при оценке рыночной стоимости земельного участка фрагмент отчета об оценке недвижимости

Аналоги по продаже земельных участков (Рублево – Успенское направление). Выборка за сентябрь — октябрь 2005 г.

Источник: ж-л «Недвижимость и цены», расчеты оценщика

На основании вышеприведенной выборки построен график изменения удельной стоимости земельных участков и сделан корреляционно – регрессионный анализ. Результаты приведены ниже по тексту.

Источник: расчеты оценщика

На основании установленной корреляционно – регрессионной связи рассчитана ориентировочная стоимость земельного участка, расположенного на расстоянии 13 км от МКАД:

381,1 – 9,6046 * 13 = 256,24 долл./кв.м.

Оценка земельного участка

При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также меняется.

Независимая оценка земли (земельных участков) частного или юридического лица позволяет определить реальную стоимость данного объекта на конкретный момент времени.

Для физических лиц оценка земли (земельных участков). как правило, необходима для определения стоимости для продажи, залога при получении кредита, ипотеки, определения налогов при дарении земли, для оформления в качестве наследства, при разделе имущества, участвующего в бракоразводном процессе и т.

Корректировка земельного участка на коммуникации

Корректировка земельного участка на коммуникации

Для решения кадастровых вопросов и установления кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере рыночной стоимости земельные участки рассматривают как свободные. По этой причине при оценке не учитывают проложенные инженерные сети, коммуникации и другие инфраструктурные усовершенствования. Рассматривают только саму возможность подключения к ним.

ISSN 1996-3955 ИФ РИНЦ 0, 618

Для расчета поправок (корректировок) используется метод парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики.

Объекты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект [6, с. 261].

Отчет по практике: Оценка стоимости земельного участка

5. Сведения, использованные Оценщиком при подготовке настоящего отчёта, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации;

Корректировка на транспортную доступность

В настоящей работе приводится фрагмент реального отчета об оценке рыночной стоимости прав собственности на объект недвижимости (раздел отчета «Оценка затратным подходом»), в котором наглядно демонстрируется применение поправки на масштаб, которая в профессиональном сообществе получила название как «поправка Мисовца». Использованные в расчетах показатели и данные сопровождаются источниками получения информации.

Оценка рыночной стоимости зелельных участков

Корректировка на наличие коммуникаций. Очевидно, что чем больше к земельному участку подведено коммуникаций, тем дороже он стоит. Данная корректировка предназначена сгладить различия по данному параметру между аналогами и объектом оценки. По данному критерию корректировок не проводилось, так как сопоставимые объекты имеет аналогичное состояние с коммуникациями объекту оценки.

Уточнение границ земельного участка

Здесь есть одно «но». Вы сами должны быть заинтересованы в уточнении границ своего земельного участка. И для этого есть одна очень веская причина — это ваши соседи.

Нередки случаи, когда недобросовестные собственники захватывают чужие территории, не имеющие границ в государственном кадастре недвижимости. А потом люди судятся годами, чтобы вернуть все на свои места.

Но если вы заранее позаботитесь о безопасности своего земельного участка, установив его границы, то никто без вашего разрешения не сможет подвинуть вашу границу ни на сантиметр.

Независимые корректировки

Выполнив анализ рыночных данных, определить корректировку на разницу в площади, а также корректировки на разницу в количестве мест в гараже и на наличие камина. Решение 1. Определим корректировку на разницу в площади. Выберем для сравнения ОС1 и ОСЗ (остальные элементы сравнения у выбранных объектов одинаковы): 83 000 — 78 000 — 5000 дол.

2. Определим корректировку на разницу в количестве машино-мест в гараже. Выберем для сравнения ОС2 и ОС4:

Источник: https://onejurist.ru/nalogi/korrektirovka-zemelnogo-uchastka-na-kommunikatsii

Podyacheva-notar
Добавить комментарий