Кто оценивает стоимость квартиры при продаже

Содержание
  1. Оценка стоимости квартиры при продаже: оценка доли в квартире, кто оплачивает, как сделать, стоимость оценки, калькулятор | Жилищный консультант
  2. Виды стоимости недвижимости
  3. Методы оценки стоимости квартиры при продаже
  4. Порядок самостоятельной оценки стоимости квартиры при продаже
  5. Пример оценки стоимости квартиры при продаже
  6. Заключение
  7. Вам будут полезны следующие статьи
  8. Как оценить квартиру для продажи и совершить удачную сделку
  9. Действовать самостоятельно или обратиться к риэлторам?
  10. Оцениваем квартиру сами
  11. Что влияет на стоимость квартиры
  12. Как правильно оценить стоимость квартиры для дальнейшей продажи?
  13. Как формируется цена на квартиру?
  14. Как правильно торговаться при покупке квартиры
  15. Оценить квартиру правильно – значит продать быстро и выгодно
  16. Определение стоимости квартиры при продаже
  17. Что снизит цену квартиры
  18. Оценка стоимости квартиры при продаже
  19. В данной статье хотелось бы поговорить о перекосах цены в ту или иную сторону – завышения или занижения
  20. Встречаются на практике и противоположные ситуации – занижение стоимости квартиры
  21. В итоге: как же максимально точно сделать оценку стоимости квартиры?
  22. Сезонные колебания цены

Оценка стоимости квартиры при продаже: оценка доли в квартире, кто оплачивает, как сделать, стоимость оценки, калькулятор | Жилищный консультант

Кто оценивает стоимость квартиры при продаже

Оценка имущества – это определительный процесс стоимости жилья в денежном эквиваленте или вычисление суммы имущественного права владения. Ввиду этого, цена на квартиру может зависеть от технических характеристик либо находиться в прямой зависимости от ценности права обладания на конкретную площадь.

Оценкой имущества занимаются компетентные лица. Таким лицом может быть эксперт из БТИ (бюро технической инвентаризации), либо независимый специалист частной фирмы, проводящей экспертизы недвижимости.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

Юридическая ценность экспертизы, заключается в заверении ее удостоверяющими подписями и печатями, без которых документация признается недействительной.

Поэтому нужна ли самостоятельная оценка собственной недвижимости? Да, если определяется примерная стоимость квартиры для продажи.

Стоимость оценки квартиры для продажи у независимого эксперта составит в среднем 1-2 тыс. рублей.

Процедура определения стоимости жилья регламентируется Федеральным законом РФ «об оценочной деятельности».

Виды стоимости недвижимости

Стоимость жилья – денежная величина запускающая механизм перехода прав владения собственностью. Именно она является причиной и следствием возникновения правоотношений.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Классификация стоимости может различаться по методу оценки квартиры. Например, оценка рыночной стоимости квартиры будет исходить из средней цены такого же сегмента. При этом индивидуальные характеристики: техническое состояние и оснащение жилища рассмотрены не будут. Такой вид стоимости получил распространение и называется рыночный.

Инвестиционная стоимость определяется с учетом предложений заинтересованных лиц-инвесторов. Такие граждане, оценивая недвижимость определенной суммой, формируют ее ценовую величину.

Минимизированная гарантированная сумма денег, возвращаемая при отчуждении собственности при любых обстоятельствах, называется ликвидационной стоимостью. Если рыночная и инвестиционная стоимость может быть равной, то ликвидационная всегда на порядок ниже.

Инвентаризационная стоимость высчитывается на основании технического состояния объекта недвижимости за вычетом элементов ветхости и негодности. Такая сумма составляется путем оценки всего что есть, затем производится оценка износа и делается вычет.

Оценка кадастровой стоимости квартиры подобна рыночной системе. Отличием является одинаковая стоимость собственности в зависимости от площади и дополнительной комплектации. Такое измерение обычно производят государственные органы с целью определения налога.

Методы оценки стоимости квартиры при продаже

Оценка квартиры при продаже имеет несколько основных методов.

  1. Метод капитализации доходов. В простонародье имеет название доходный метод. При таком анализе учитывается полная стоимость жилья, а также предполагаемая прибыль за счет владения. Если прибыль носит сезонный характер, то применяется дисконтирование, то есть вычет на основе неравномерности получения прибыли.
  2. Метод декапитализации, или затратный. Применяется при оценке вторичного рынка или доли. Оценка доли в квартире для продажи преимущественно носит убыточный характер, связанный с многочисленными рисками. Выгода от вторичного жилья всегда заретуширована расходами на преобразование и ремонт.
  3. Сравнительный метод. Прием используется для легкого анализа цены на недвижимость в сравнении с аналогичными объектами.

Такими объектами могут быть:

  • Площадь квартиры или участка.
  • Общие технические характеристики.
  • Недалекое расположение сравниваемых объектов.
  • Однообразная инфраструктура поблизости.
  • Ситуация со снабжением.
  • Демографическая и экологическая составляющая места расположения.

Порядок самостоятельной оценки стоимости квартиры при продаже

Владелец жилья перед продажей задается вопросом, как сделать самостоятельно оценку квартиры? Грамотная и точная экспертиза возможна при соблюдении следующих аспектов:

  1. Проанализируйте местоположение дома, в котором находится квартира. Ознакомьтесь с ценой на жилье данного сегмента рынка.
  2. При расчете стоимости уделите внимание отдаленности квартиры от объектов инфраструктуры. Наличие поблизости станций метро, автобусных остановок, крупных магазинов, школ и больниц станет положительным фактором успешной продажи.
  3. Наличие проблем с регистрацией в данной жилплощади или наложенный арест послужит поводом к значительному снижению суммы денег.
  4. Следует обратить внимание на материал изготовления строения;
  5. Техническое состояние и внутреннее оснащение.
  6. Этаж, площадь, количество комнат – первостепенный аспект для анализа.
  7. Уровень безопасности.

Проанализировав основные характеристики продаваемого жилья, не следует их переоценивать. Беспристрастная независимая оценка самого владельца позволит определить оптимальную сумму для продажи собственности.

Основываясь на характеристиках и привлекая беспристрастность, следует поэтапно оценить квартиру:

  1. Изучив аналогичный рыночный сегмент, необходимо дать ответ: сколько стоит квартира в среднем.
  2. Учитывая нюансы рыночных отношений, не следует забывать о скидках и уступках. Необходимо уменьшить среднюю сумму для продажи, учитывая скидку.
  3. Проанализировать техническое состояние. В случае наличия определенных дефектов, узнать, кто делает и какая будет цена ремонта. Сумму ремонта целесообразнее тоже вычесть из общей стоимости квартиры.
  4. Полученная стоимость – цена, из которой следует исходить при подаче объявления о продаже жилья.

Также возможно воспользоваться калькулятором оценки стоимости квартиры, который можно найти в сети Интернет.

Пример оценки стоимости квартиры при продаже

Гражданин владеет двухкомнатной квартирой на третьем этаже в панельной пятиэтажке. Было решено квартиру оценить и продать. Финансовый вопрос, кто оплачивает регистрацию смены хозяина не стоял, платить будет покупатель. Оценка жилья и подготовка документации за продавцом.

Произвести оценку для уверенности решено было несколькими способами. Сначала производился первоначальный самостоятельный расчет. Для определения цены исследованы объявления аналогичной недвижимости. Средняя стоимость составила 6 млн. рублей.

Затем обратились за услугой к независимому эксперту, который оценил имущество на 8 млн. рублей.

Напоследок для уверенности решено было воспользоваться новой услугой – оценки недвижимости через интернет. Результат – 8 млн. руб.

Выставив объявление о продаже дома за 8 млн. практически не было получено откликов. В итоге квартира была продана за 5.6 млн.

Заключение

  1. Оценка имущества производится независимым экспертом или специалистом БТИ при необходимости получения удостоверяющей документации. Самостоятельная оценка необходима для определения примерной стоимости квартиры для продажи.
  2. Несмотря на различие видов методов оценки имущества, все они рассчитывают общую сумму с учетом доходности или убыточности объекта.
  3. При самостоятельной оценке необходимо учесть не только явные технические характеристики, но и скрытые аспекты недвижимости.
  • Федеральный Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему – это быстро и бесплатно!

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/ocenka-stoimosti-kvartiry-pri-prodazhe/

Как оценить квартиру для продажи и совершить удачную сделку

Кто оценивает стоимость квартиры при продаже

К любой сделке нужно подходить серьезно и ответственно, особенно к продаже жилья.

Сегодня рынок недвижимости находится в ситуации кризиса, количество предложений от продавцов опережает покупательский спрос. Покупатель в лучшем положении, чем продавец, но это не означает, что реализовать свои квадратные метры придется по бросовой цене.

Если хочешь продать квартиру и не сокрушаться о недополученных средствах, проведи анализ ситуации на рынке и определи реальную стоимость продаваемого жилья. Затраченные усилия и время обернутся удачной сделкой.

Действовать самостоятельно или обратиться к риэлторам?

Риэлтор будет преследовать, прежде всего, личные интересы, которые сводятся к получению финансового вознаграждения. Агента по недвижимости не особо заботят проблемы потенциального клиента.

Скорей всего квартиру он будет оценивать не по реальной рыночной стоимости, а исходя из опыта осуществленных сделок и личной интуиции.

Как правило, оценка недвижимости окажется завышенной, и срок ее продажи возрастет.

В эпоху интернета и доступности любой информации несложно узнать, как рассчитать для продажи стоимость квартиры самостоятельно. Для этого не требуется специального образования, достаточно уметь считать и анализировать. Правильно установленная стоимость жилья – это 100% успех, залог быстрой и выгодной сделки.

Если потребуется официальная оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, всегда можно обратиться в независимую саморегулируемую организацию оценщиков. За 3-5 тысяч рублей в течение 3-7 дней вы получите отчет с полным обоснованием рыночной цены вашей жилплощади.

Оцениваем квартиру сами

Чтобы не растягивать процесс реализации на годы, неплохо узнать, как оценить квартиру для продажи правильно и заложить фундамент будущей удачной сделки. Предлагаем воспользоваться таким рекомендациями:

  • сначала займитесь теоретическими изысканиями. Запаситесь местными газетами c информацией о продаже квартир и подберите варианты, схожие с вашей ситуацией, позвоните по объявлениям. Соберите сведения с досок объявлений и из интернета. Чем больше будет данных, тем объективней окажется оценка. Запишите цены, которые узнаете с учетом возможной скидки продавцов – в среднем она составляет 15%;
  • уточните ситуацию на рынке недвижимости. Если наблюдается тенденция роста стоимости квадратных метров, сделайте корректировку в сторону увеличения стоимости жилья примерно на 5%, если наметился спад активности покупок – снижайте показатели на 10%;
  • теперь пора заняться математикой. Сложите общую стоимость всех выбранных квартир и разделите эту цифру на количество квадратных метров, входящих в них. В результате получится стоимость 1 м2 жилплощади, которая максимально приближена к вашему варианту жилья.

Что влияет на стоимость квартиры

Полученный путем расчетов результат является важным показателем, но усредненным. Отстаивать установленную вами цену жилья аргументированно значительно проще. Лучше, чем хозяин этого не сделает никто, даже самый опытный риелтор.

Предусмотрите все нюансы, которые могут повысить стоимость объекта недвижимости. Например, при оценке квартиры для продажи в Москве принимается во внимание:

  • юридическая чистота документов и отсутствие препятствий для оформления сделки;
  • расположение дома в хорошем районе с удобной инфраструктурой, близость станции метро;
  • тип дома (кирпичный, монолитный, панельный), год его постройки;
  • этаж;
  • наличие в доме лифтов и их стабильная работа;
  • общая и жилая площадь, изолированность комнат, размер кухни и прихожей;
  • высота потолков;
  • наличие балкона, лоджии, эркера и их оформление;
  • вид из окна, окна на разные стороны дома;
  • ухоженный двор с детской площадкой, чистый подъезд, домофон.

Список для конкретной квартиры свой. Покупателям нравится, если владельцы квартиры не менялись в последние годы. Неплохим аргументом для повышения цены окажется свежий ремонт, новая сантехника и инженерные коммуникации.

Назначайте цену ниже средней, если необходима срочная продажа, а при наличии времени можно немного увеличить ее. Посмотрите на свою квартиру глазами покупателя, постарайтесь объективно подойти к ее оценке и исправить недостатки до момента появления первого клиента. И не забудьте о человеческом факторе, будьте вежливы и приветливы с людьми. Это работает!

Источник: https://domell.ru/publications/sdelki-kupli-prodazhi/kak-pravilno-otsenit-kvartiru-dlya-prodazhi-v-moskve

Как правильно оценить стоимость квартиры для дальнейшей продажи?

Кто оценивает стоимость квартиры при продаже

Оценка стоимости квартиры и конкретная ее цена – краеугольный камень во всех переговорах, касающихся сделок с недвижимостью. Понятно желание продавца продать дороже, а покупателя – купить дешевле. В «битве» за указанную цену основными аргументами будут достоинства квартиры. 

Чем больше цена жилья отличается от средней цены по городу, тем более обоснованными должны быть притязания продавца. Покупатель же при торге может сбивать цену, указывая на недостатки жилплощади, чтобы «вписаться» в свой бюджет.

В этой статье содержится исчерпывающий ответ на вопрос, интересующий многих владельцев недвижимости: «Как правильно оценить стоимость квартиры?».

Как формируется цена на квартиру?

При оценке стоимости своей квартиры продавцы обычно ориентируются на среднюю стоимость аналогичных квартир в городе. Ее можно выяснить, совершив небольшой обзвон соответствующих объявлений в газете.

Выяснив «среднюю по больнице», продавец обычно добавляет некоторую сумму сверху, чтобы остаться в прибыли. Свою наценку делает риэлтор, если хозяин сам не может продать квартиру. В результате стоимость жилища оказывается необоснованно «раздута».

В связи с кризисом и удорожанием жилья на первичном рынке владельцы квартир еще существеннее повышают цены, желая «идти в ногу со временем», то есть поспевать за темпами инфляции.

На самом деле цены на вторичном рынке недвижимости не такие подвижные, как на первичном, и эксперты не отмечают чрезмерного роста стоимость жилья, бывшего в эксплуатации.

Напротив, спрос на квартиры снижается по ряду причин:

  • общее снижение покупательской способности;
  • высокие процентные ставки по ипотеке;
  • более жесткая кредитная политика банков и рост процента отказов в предоставлении займа;
  • смещение интересов населения к первичному рынку по причине более низких цен и возможности получения государственной поддержки по приобретению жилья в новостройках.

В результате цены на вторичном рынке сдерживаются и изменяются в сторону повышения не так стремительно, как хочется некоторым продавцам. Основой для назначения большей цены по-прежнему являются достоинства квартиры, а не экономическая ситуация.

Конечно, если продавец не заинтересован продать квартиру быстро, он может дождаться «своего» покупателя. Но если нужно реализовать жилплощадь в кратчайшие сроки, то высокая цена, скорее всего, отпугнет, а не привлечет приобретателей.

Прежде чем переходить к оценке стоимости квартиры, следует узнать среднюю цену квадратного метра в городе. Анализировать цены на квартиры целиком смысла особого нет, так как даже однокомнатные отличаются по своему метражу, количеству жилой площади, планировке и т.д.

Отталкиваться следует именно от стоимости квадратного метра. Полученную сумму следует умножить на площадь квартиры – и у вас имеется базовая стоимость вашего жилища.

Можно выписать достоинства квартиры на листочек и предположить их стоимость. В зависимости от их количества определяется «добавка» к цене жилплощади.

Самыми очевидными и существенными достоинствами квартиры являются:

  • Расположение. Можно сделать существенную наценку в том случае, если жилище находится на первом этаже дома на «красной линии». Впоследствии эту квартиру могут выкупить под коммерческую недвижимость, а там цены совсем другие. В других случаях квартиры на верхнем и нижнем этаже ценятся не так сильно. Оптимальное расположение – 3-5 этаж в многоэтажке.
  • Наличие или отсутствие лифта. Для кого-то подъемник – достоинство, а кто-то считает, что платить деньги за квадратные метры лифта – лишняя роскошь. Однако если квартира высоко, отсутствие лифта – серьезная проблема при переезде, после рождения ребенка или если в семье имеется инвалид.
  • Наличие балкона или лоджии. Это не только «лишние» квадратные метры, не учитываемые при уплате налогов и квартплате, но и удобство. Летом можно организовать кабинет на свежем воздухе, если лоджия достаточно велика. А зимой на балконе традиционно хранится всё ненужное, что жалко выбросить. И, конечно, это идеальное место для велосипедов, скейтов и прочего спортинвентаря.
  • Наличие кладовки или закутка, который можно переделать под кладовку. Для рачительных хозяев наличие склада для варений, солений, зимней одежды, обуви и прочего – отличный вариант.
  • Просторный санузел. После хрущевских небольших ванн и туалетов от санузлов хочется функциональности. Идеально, если в ванной есть возможность установки стиральной машинки, душевой кабинки или даже джакузи. Лучше, если туалет и ванная комната будут отделены перегородкой. Наличие теплых полов – еще один повод повысить стоимость квартиры в целом.
  • Наличие ремонта. Понятно, что на квартиру с современным евроремонтом, утепленными полами и подвесными потолками стоит делать большую наценку. Обычно она эквивалента стоимости ремонтных работ, но можно взять и чуть повыше. За хороший ремонт покупатели с радостью доплатят.
  • Наличие шкафов-купе. Естественно, при переезде шкаф-купе никуда не девается, а покупатели получают удобную альтернативу обычным шкафам.
  • Наличие встроенной кухни. Как правило, она довольно функциональна, плюс ее наличие автоматически делают квартиру пригодной к проживанию с первого дня. Как говорится, любая квартира начинается с кухни.

Не стоит забывать и про «бонусы». Например, если остается полностью меблированная квартира «под ключ», то можно чуть повысить стоимость квартиры. При этом если вещи продавцу особо не нужны и он их всё равно планировал оставить, то можно сбросить цену, оставив мебель как бы «в подарок».

К другим таким бонусам можно отнести:

  • сантехнику;
  • пластиковые окна;
  • гардины и шторы;
  • светильники;
  • шкафы и тумбы;
  • ковры;
  • картины и т.д.

Как правильно торговаться при покупке квартиры

При обосновании стоимости квартиры на первый план выходит умение ее владельца торговаться. Он должен объяснить покупателю, чем его жилище отличается от других, показать его выгодные стороны.

Например, кроме перечисленных достоинств, можно указать на следующее:

  • удобное месторасположение дома вблизи магазинов, социальных объектов, остановок;
  • наличие свободных парковочных мест перед домом;
  • материал дома – кирпичные дома ценятся обычно дороже, чем панельные;
  • возраст дома – оптимальный 5-7 лет: за это время здание дало усадку, но еще не обветшало, следовательно, вероятность проявления дефектов в течение ближайших 10-15 лет минимальна;
  • наличие домофона;
  • наличие входной железной двери;
  • наличие охраны в подъезде;
  • невысокую квартирную плату;
  • наличие в доме охранной или пожарной сигнализации;
  • узаконенную перепланировку.

При указании цены в объявлении нужно быть готовым, чтобы скинуть до 5% от стоимости жилья при торге. Скидку можно предоставлять только при соблюдении определенных условий, например, если покупатель даст свое согласие в течение дня и заключит предварительный договор купли-продажи.

Полностью собранный пакет документов может подтолкнуть покупателя к решению заключить сделку, особенно, если ему нужно приобрести жилище срочно.

В других же случаях согласие немного подождать может ускорить совершение сделки. Но тогда у продавца должны быть гарантии, что покупатель не передумает, поэтому сторонам лучше заключить предварительный договор.

При торге следует держаться уверенно, смотреть покупателю прямо в глаза, убедительно доказывать свою правоту. Если покупатель требует скидку, он должен это обосновать. Например, у него нет столько денег или квартира кажется ему недостаточно хороша.

Если аргументы кажутся обоснованными, можно уступить. После у продавца появится моральное право требовать однозначного ответа по заключению сделки.

Как оценить стоимость квартиры? Смотрите видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/kak-pravil-no-otsenit-stoimost-kvartiry-dlya-dal-nejshej-prodazhi.html

Оценить квартиру правильно – значит продать быстро и выгодно

Кто оценивает стоимость квартиры при продаже

Вполне разумным выглядит стремление продающего квартиру человека получить за нее максимально возможную сумму за минимальный срок. Чтобы не образовалось конфронтации между понятиями «быстро» и «выгодно» должно быть соблюдено главное условие: установление справедливой цены на недвижимое имущество.

О том, что «первую скрипку» при продаже играет именно реальная цена квартиры, говорят
такие проверенные практикой факты:

  • занизив стоимость квартиры, вы продадите ее за 2 недели, а то и меньше;
  • завысив ее стоимость – за несколько месяцев;
  • установив справедливую цену, недвижимое имущество реально продать в срок от 2-х недель до месяца.

Если нет веских причин для очень срочной продажи, нет смысла занижать цену жилья. Также как и завышать, чтобы не сидеть в ожидании покупателя месяцами. Бывают случаи продажи квартир по завышенным ценам, но это эпизоды, когда выясняется, что рядом с приобретенной недвижимостью проживает близкий родственник или продавец, который чутко уловил сиюминутную конъюнктуру рынка.

Определение стоимости квартиры при продаже

Оценка квартиры для продажи может быть произведена специалистом или самостоятельно. Положительные и отрицательные стороны основных видов определения стоимости жилья в таблице:

Вариант определения оптимальной стоимости жильяПлюсыМинусы
С помощью получения официальных документов – обращения в саморегулируемую организацию оценщиков.В недельный срок специалисты выдают исчерпывающую информацию на десятках печатных страниц с ценой и ее обоснованием; – допускается процент погрешности, но он минимален.– Цена услуги 3 – 5 тысяч рублей; – срок действия документа всего 1 месяц;- ориентир оценщиков – существующие цены на рынке, а не реальные сделки. Велика вероятность получить завышенную цену с ошибкой, которую не покроет допустимая погрешность.
Обращение к действующим риэлторам по недвижимости и в агентства недвижимости.– Реальная оценка жилья на основе постоянного мониторинга рынка недвижимости; – опыт работы специалиста и его заинтересованность в положительном результате сделки.– возможно завышение цены.
Устанавливаем свою цену.Оценка квартиры самостоятельно производится продавцом, он хозяин положения.Покупателя можно ждать очень долго, иногда годы. Но не исключена быстрая продажа без торга. Дело случая.
Продаем жилье самостоятельно с помощью интернета.– Собственная оценка жилья, выставляемого на продажу; – помощь в ориентации на рынке недвижимости;- простота метода: на сайте вводите данные квартиры, и вам выдается ее цена. Можно сделать подборку похожих квартир и определиться со стоимостью своей.Годится главным образом для удовлетворения любопытства о том, сколько примерно стоит своя квартира. Результаты слишком приблизительны.

Оценить стоимость жилья правильно – дело непростое. Существует несколько типов цен
на недвижимость:

  1. Стартовая цена или объявляемая стоимость продаваемой квартиры. Еще ее называют ценой ожидания.
  2. Продажная цена – это фактическая сумма, заплаченная за квартиру покупателем.
  3. Рыночная цена. Формируется в зависимости от ситуации на рынке недвижимости, на нее активно влияет
    экономическая и политическая ситуация в государстве.

Есть еще два вида цен: средневзвешенная (средняя между стартовой и продажной ценой) и ликвидационная. По ликвидационному варианту квартира продается на рынке в самые короткие сроки по наименьшей цене. Применяется в крайних случаях, когда требуется срочная продажа.

А как определить стоимость квартиры при продаже, если продавец намерен действовать самостоятельно?

Что снизит цену квартиры

Упустив некоторые детали, можно не дождаться «хорошей» цены за свое жилье:

  • частая смена владельца квартиры снижают ее стоимость, больше ценится жилье хозяев, проживающих в нем длительное время;
  • собственниками квартиры являются несовершеннолетние дети или они просто прописаны в ней;
  • если квартира куплена по доверенности (особенно менее чем 3 года назад). Причина – риск появления наследников, о которых продавец мог не знать.

Лучшим ответом на вопрос: «Как оценить квартиру на продажу?» будет совет отнестись к своей собственности объективно. Перед тем, как начать процесс продажи, выясните спрос на недвижимость в районе. Возможно, есть тенденция к покупке квартир на 1-м этаже под магазины и офисы, тогда не пользующийся популярностью нижний этаж увеличит ее стоимость.

Изучайте потенциальных клиентов и делайте акцент на ценности своей жилплощади. Несомненно, что для молодых семей важным будет соседство детского сада, а для пенсионеров – поликлиники или парка.

Позвоните по похожим объявлениям о продаже, почитайте тематические колонки в газетах, листочки, расклеенные на стенах и столбах. Любая информация может принести пользу для правильной оценки квартиры. А, значит, поможет продать жилье по ожидаемой цене за короткий срок.

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/otsenka-kvartiry-dlya-prodazhi

Оценка стоимости квартиры при продаже

Кто оценивает стоимость квартиры при продаже

Оценка стоимости квартиры при продаже

Цена – это, безусловно, чуть ли не самый важный элемент при продаже недвижимости. В этой статье мы поговорим о том, как самостоятельно оценить стоимость объекта недвижимости – как сделать это правильно.

В данной статье хотелось бы поговорить о перекосах цены в ту или иную сторону – завышения или занижения

Допустим, Вам надо продать 1-комнатную квартиру в Москве.  Оценив ее неправильно и завысив цену Вы можете продавать квартиру год, два, три и так далее – пока цены на недвижимость не поднимутся до Вашей.

Так бывает, когда собственник квартиры оценивает её самостоятельно – допустим, покупает 1-комнатную квартиру на пике за условные 10 миллионов рублей, делает дорогущий ремонт на 5 миллионов рублей, нещадно эксплуатирует квартиру сам, да ещё и при участии домашних животных, а при продаже делает расчет, исходя из следующей логики: «За 10 млн.

я купил квартиру, вложил 5 млн. в ремонт, ещё и инфляция в год где-то 10%, а ведь прошло уже 5 лет. Справедливая цена моей квартире – 22 500 000 рублей!».

Затем наш новоиспеченный бизнесмен приходит в риелторскую компанию и в красках рассказывает о своем предположении касательно стоимости квартиры.

Риелторы, дабы не упустить клиента, пытаются прийти к компромиссу и параллельно сбивают цену настолько, насколько это возможно.

К примеру, в нашем случае ему предложили бы не учитывать уровень инфляции, так как за последние годы недвижимости в цене либо не выросла совсем, либо даже просела, в зависимости от того какие, даты сравниваются.

Риелторам очень часто приходится искать компромисс, ведь некоторых людей невозможно переубедить. Они (эти самые люди) приведут свои аргументы, а ля «соседи в прошлом году продали квартиру за 20 млн., а ремонт там хуже, чем у нас, следовательно, наша квартира только ввиду этого факта стоит дороже». Зачастую именно этот субъективный подход очень мешает в оценке недвижимости.

В большинстве случаев продавцы переоценивают ценность сделанного ими ремонта, поскольку они не понимают, что то, что нравится им, может не нравиться другим.

Во время сопровождения сделок по покупке недвижимости мы очень часто сталкивались с тем, что при выборе квартиры клиент встречает, вроде бы, подходящую по локации, площади и планировке, НО там же он видит шикарный ремонт, в который вложено не менее 10 миллионов, но который отталкивает, и, как результат, потенциальный покупатель просто проходит мимо. А ведь подобные квартиры так вычурно отделываются исключительно для перепродажи – с целью заработать. Так и хочется сказать: «Не делайте ремонт, делайте чистовую отделку без декора! Оставьте эту часть собственнику квартиры. А ещё лучше и вовсе не делать ремонт, так как коммуникации (электричество, в частности) это тоже сугубо индивидуально.»

Многим, например, не нравятся ремонты в стиле Барокко – ему предпочитают минималистичный скандинавский стиль. Некоторые любят паркетную доску, а не холодную плитку, даже если пол с подогревом – плитка жесткая, а по дереву приятней ходить босиком.

Это один из примеров, мы ни в коем случае ничего не навязываем. Хочется донести простую мысль – не переоценивайте свой ремонт, а также делайте скидку на то, что Вы жили в этой квартире не один год, и отделка уже не стоит вложенных денег – каждые 5 лет нужно «освежать» квартиру косметическим ремонтом, не забывайте об этом.

Вспоминается анекдот на эту тему:

«Продам двух окуней – 35 гр. и 53 гр. по себестоимости.

Затрачено:

— бензин 335 руб.;

— больничный, чтобы поехать на рыбалку 1000 руб.;

— 3 оборванных балансира 450 руб.;

— пробитое колесо, шиномонтаж 200 руб.;

— мойка машины после рыбалки 300 руб.;

— штраф за превышение скорости – 200 руб. (100 сэкономил – разошлись без протокола);

— подруге на женские нужны (чтобы не вредничала из-за рыбалки) 3000 руб.;

ИТОГО: 5485 руб. Отдам за 5000, хоть и себе в убыток.»

Встречаются на практике и противоположные ситуации – занижение стоимости квартиры

К примеру, собственник квартиры купил ее те же 5 лет назад, но с тех пор цены выросли значительно. Продавец приходит в риелторское агенство и просит оценить его квартиру.

Агент обязательно спросит: «За сколько Вы ее покупали, и как сами считаете – столько она стоит?» Для занижения стоимости Вам могут дополнительно показать базу недвижимости с ценами и похожими вариантами.

В итоге Вы соглашаетесь с ценой, которая не соответствует действительной стоимости, и можете потерять до 20%.

Почему некоторые агенты занижают стоимость квартир, спросите Вы? Ответ простой – чем ниже цена, тем быстрей объект можно продать, а это означает быстрые деньги.

Риелтор получает гонорар только после сделки, и его зарплата складывается от того, сколько сделок он проведет за месяц.

Поэтому цель любого риелтора продать вашу квартиру как можно быстрей, а это можно сделать только одним способом – продать ее ниже рыночной стоимости.

Касательно этого приведем позицию руководителя компании «Силкин и Партнеры» — Алексея Силкина: «Занижение цены объекты – это инструмент. Вопрос в том, используется он Вам в пользу или во вред.

Скажу сразу – когда я продавал свою квартиру, я продавал ее чуть ниже рыночной стоимости – но это моя личная стратегия. Я продаю чуть ниже рынка, но и покупаю квартиры значительно ниже рыночной стоимости.

Таким образом, сделка проходит в кратчайшие сроки, и я трачу минимальное количество своего времени.»

В итоге: как же максимально точно сделать оценку стоимости квартиры?

Мы рекомендуем потратить на оценку минимум 3 часа времени и изучить максимально приближенные к Вашей квартире варианты. Но будьте осторожны – риелторы часто размещают несколько объявлений одной и той же квартиры, но по фотографиям и другим параметрам их легко найти.

Заходите на Циан или Яндекс. Недвижимость, вбиваете параметры Вашей квартиры и смотрите, какие есть предложения на рынке по Вашему району. Очень важно сравнивать цены с максимально похожими на Вашу квартиру вариантами. Имеет значение всё: площадь квартиры, комнат, кухни, планировка, локация, этажность, юридические особенности, ремонт.

Параметров много, их столько, что кто-то скажет: «Уж лучше пусть кто-то это сделает за меня». Только вот этот «кто-то», как правило, поленится и будет сравнивать максимум площадь. Возьмет квартиру в похожем по удаленности и году постройки доме, высчитает стоимость одного квадратного метра и умножит на площадь Вашей квартиры. На этом всё.

А если этот кто-то заинтересован продать Вашу квартиру побыстрее, то он еще и занизит ее.

Тот, кто воочию видел отчеты об оценке квартир, поймет. Сертифицированные оценщики так же ошибаются – Вы можете заказать отчеты у разных специалистов и получить разный результат, никогда они не совпадают. Когда будете заказывать отчет, оценщик невзначай у Вас спросит, на какую сумму Вы сами оцениваете квартиру. Зачем они это всегда спрашивают? Можно только догадываться.

Как результат – лучше делайте все эти манипуляции самостоятельно.

При проведении оценки важно ориентироваться не только на цены действующих объявлений, но и на цены снятых с продажи квартир – гораздо более информативный показатель, ведь это та цена, за которую реально продается квартира. Подобные объявления можно найти на Яндекс.Недвижимость.

Итак, открываем объявление в интересующем Вас доме, проматываем до: «История объявлений в этом доме», кликаем и видим все объявления, которые были.

Анализ заключается в следующем: находим объявление о продаже квартиры, похожей на Вашу, смотрим как долго продавался объект и за какую в итоге стоимость квартира была продана. Зачастую люди делают скидку 1-2%, так что можно еще и эту стоимость учитывать.

По крайней мере держать скидку в голове, то есть разместить квартиру с учетом, что дадите скидку потенциальному покупателю, ведь скидки работают, важно уступить покупателю в чем-то, и тогда он, вероятней всего, согласится на покупку именно Вашей квартиры и прекратит свои поиски.

Кстати этот совет пригодится и для тех, кто покупает квартиру. Если Вы видите, что понравившаяся Вам квартира уже продается год, то велика вероятность, что продавец уже устал от бесчисленных показ, переговоров и прочего и с большой вероятностью даст Вам скидку. Вы, кстати, можете использовать это как аргумент.

Либо же распечатайте кучу объявлений и покажите, за какую цену реально уходят квартиры. Многие собственники даже не задумываются, что история всех объявлений сохраняется в интернете.

Итак, Вы определились с ценой методом сравнительного анализа. Далее рекомендуем проверить ее используя индексы стоимости квадратного метра жилья. К примеру: в Москве есть ресурс irn.ru, где можно увидеть сколько в Вашем районе стоит 1 квадратный метр жилой площади и умножить на общую площадь вашей квартиры. Далее вывести среднюю цену.

Думаете, Вы определили правильную стоимость? Увы – нет. Цена равна только той сумме, которую покупатель готов отдать за квартиру. Сегодня одна – завтра другая.

Вопрос в другом – сколько Вы готовы потратить время на продажу квартиры? Время – деньги, все это знают, но не все придают этому значение. Чем дороже квартира, тем больше погрешность в оценке ее стоимости, и на подобных квартирах видно, что люди не умеют считать деньги.

К примеру квартира продается 3 года за 22 млн. рублей, при этом не сдается в аренду. Хозяину квартиры очень важно получить именно 22 млн, но если бы он начал продавать ее за 21 млн. или за 20 млн.

, то на продажу он бы затратил около месяца и положил деньги в банк под 10 % годовых. Через год продавец гарантированно получает свои 22 млн. Но вместо этого он упорно будет продавать квартиру за свою цену, менять риелторов и говорить, что они некомпетентны в вопросе.

Не забывайте, что стоимость чего-либо – это желание купить это за предложенную цену. Если за эту цену у Вас никто не покупает продаваемый предмет, то значит Ваш продукт не стоит этих денег конкретно сейчас.

Возможно позже, в другой экономической ситуации, да, но не сейчас. Из этой мысли мы переходим к главному правилу ценообразования.

Чтобы найти правильную цену нужно начать продавать. По количеству входящих звонков и желающих посмотреть квартиру, готовых внести аванс будет понятно, угадали Вы с ценой или нет.

Если после теоретических вычислений стоимости все еще остались сомнения, то выбирайте самый реальный, на Ваш взгляд, вариант и начинайте продавать. Не продадите за месяц и увидите, что желающих особо нет – снижайте цену.

И так, пока не появится интерес к Вашей квартире, и пока покупатель не будет найден.

Сезонные колебания цены

Иногда бывают ситуации, когда квартира не продается хотя и цена указана правильно. Почему «правильно»? Потому что включается еще один вопрос – вопрос сезонности.

В те или иные сезоны активность рынка снижается, соответственно, появляется застой и движение товаров ухудшается.

Как пример в продолжение: летом квартира не продавалась, но с той же ценой продалась в сентябре – когда повысилась деловая активность. Поэтому мы и сказали, что цена определена правильно.

Но если квартира не продается год или больше, то велика вероятность, что она переоценена. Если же не продается три месяца, то это и может быть та самая сезонность. Летом и зимой всегда все хуже продается. Так что сезонные колебания нужно учитывать.

На этом все. Проводите оценку правильно и старайтесь анализировать сделку со всех сторон. Желаем Вам найти золотую середину стоимости при покупке и продаже квартиры.

Вопросы? Оставьте заявку на консультацию и мы расскажем подробнее.

Опыт работы нашей компании в суде уже более 15 лет. Нам есть чем с Вами поделиться.

Свяжитесь с нами. Наши контакты и график работы здесь.

Источник: http://www.s-u-d.ru/vopros-otvet/ocenka-stoimosti-kvartiry-pri-prodazhe

Podyacheva-notar
Добавить комментарий