Метод выделения при оценке земельного участка

Содержание
  1. Метод выделения земельного участка
  2. Сравнительный подход к оценке земельного участка
  3. Методы оценки земли
  4. Особенности аренды земельных участков
  5. Оценка земельного участка
  6. Оценка земельных участков методом выделения
  7. Как происходит расчет стоимости
  8. Восстановление улучшений на участке
  9. Цель определения износа и его виды
  10. Рыночная стоимость земли: какие существуют методы оценки?
  11. Рыночная стоимость земельного участка и ее отличительные черты
  12. Какие существуют методы определения рыночной стоимости земли?
  13. Сравнительный подход
  14. Доходный подход
  15. Затратный подход
  16. Методы и порядок оценки земельных участков
  17. Законодательное регулирование вопроса
  18. Назначение и способы осуществления
  19. Существующие методы и критерии
  20. Порядок проведения процедуры
  21. Метод выделения при оценке земельного участка
  22. Методы оценки земельных участков
  23. Методы и порядок оценки земельных участков
  24. Выделение земельного участка при оценке
  25. Оценка рыночной стоимости земельных участков
  26. Репетитор оценщика
  27. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
  28. Методы оценки земли и зачем их знать инвестору
  29. Почему земельные участки привлекают инвесторов?
  30. Методы оценки в чем отличия?
  31. Рыночные методы оценки
  32. Метод распределения
  33. Метод остатка
  34. Метод сравнения
  35. Метод капитализации
  36. Метод разбивки
  37. Нормативные методы

Метод выделения земельного участка

Метод выделения при оценке земельного участка
Требуется определить рыночную стоимость земли в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с расположенными на нем улучшениями. Рыночная стоимость данного объекта недвижимости определена методом сравнения продаж.

Она составляет $100 тыс.

Также рассчитана полная восстановительная стоимость здания, находящегося на земельном участке (стоимость строительства). Она составляет $80 тыс. Общий износ определен в размере 50%.

Сравнительный подход к оценке земельного участка

Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением.

Методы оценки земли

Он утвержден распоряжением Минимущества России от 07 марта 2002 № 568-р в документе «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков».

Эти методики применяются для оценки любых видов территорий.

Более подробно об услугах оценки и применяемых методах вы можете узнать на страницах 1.

Метод сравнения продаж Применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями так и земельных участков, свободных от застройки.

В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных.

Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов.

Особенности аренды земельных участков

Складочный капитал полного товарищества. Вклады, Складочный капитал товарищества на вере.

Вклады, Вклады в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, Уставный капитал акционерного общества, Паевой фонд производственного кооператива) в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена, превышает количество факторов кластеризации. При недостаточности или отсутствии в кластере информации о рыночной цене на земельные участки осуществляется сбор дополнительной достаточной информации об арендной плате за земельные участки промышленности и иного специального назначения.

Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена и (или) арендная плата, превышает количество факторов кластеризации.

При недостаточности или отсутствии в кластере информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за земельные участки осуществляется сбор дополнительной достаточной информации о рыночных ценах на единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки промышленности и иного специального назначения.

Оценка земельного участка

Оценка земли – одна из основных специализаций компании, профессиональные сотрудники которой произведут все необходимые процедуры в рамках действующего законодательства и с учетом пожеланий Заказчика услуги. Официальный объект оценки – земельный участок Оценка стоимости земли проводится в пределах определенного объекта – земельного участка, поверхности, имеющей документально зафиксированную площадь, четкие границы, правовой статус, официальное месторасположение и отличительные характеристики.

Источник: http://munh.ru/metod-vydelenija-zemelnogo-uchastka-96699/

Оценка земельных участков методом выделения

Метод выделения при оценке земельного участка

Если ваш земельный участок – часть единого объекта недвижимости (ЕОН), для оценки его стоимости подойдет метод выделения. ЕОН – это совокупность, состоящая из земли и сооружений, относящихся к капитальной постройке.

Здания возведены непосредственно на земельном участке, а данный недвижимый объект в этом случае будем назван единым. Выделение помогает обозначить только стоимость земли без учета сооружений. В оценочной практике, здания в составе участка именуются улучшениями.

Также к этому термину могут относиться любые преобразования участка: прокладка инженерных коммуникаций, финансовые вложения, направленные на совершенствование ландшафта и многое другое.

Для осуществления оценки необходимо знать общую стоимость ЕОН, из которой просто вычитаются все улучшения.

Также этот метод применим для оценочной деятельности в отношении объектов, если сложившаяся в данном региональном сообществе рыночная ситуация не позволяет найти и проанализировать информацию о продаже похожих земель.

Для определения стоимости всего недвижимого комплекса, метод выделения не подходит, поэтому здесь необходимо сравнивать продажи аналогичных участков по методу сравнения.

Как происходит расчет стоимости

Эксперт производит сбор данных о суммах сделок, совершенных с аналогичными участками: физические характеристики, такие как возраст сооружений, месторасположение объекта, уровень износа зданий. Также подсчитываются возможные траты на возведение новых зданий взамен эксплуатируемых, учитывая их одинаковую полезность для ЕОН.

При использовании данного метода могут возникнуть затруднения: эффективность использования земли. Метод может быть высокоточным, но при условии максимально эффективной эксплуатации участка и минимальной амортизации застройки.

Применительно к недавно построенным зданиям, к которым прилагаются все сметные документы, рассчитать оценку земли с помощью ее выделения не представляется сложным. Еще одно условие – невысокая рыночная стоимость зданий. Тогда ориентиром для определения стоимости возведенных объектов служит земля.

Метод выделения можно использовать в разной вариативности. В нашей практике наиболее часто применяется 2 варианта, рассчитанные на разные способы обработки данных о схожих продажах:

1) Анализ и коррекция цен на участки с постройками с выведением конечной стоимости, после чего из общей суммы вычитается только стоимость земли.

2) Оценщик производит расчет стоимости земельных владений по каждой совершенной сделке, проводит анализ результатов и меняет необходимые параметры, чтобы узнать стоимость объекта, по которому он составляет отчет.

Разъяснение ко второму варианту (алгоритм действий при оценке):

  • Эксперт подбирает аналогичную недвижимость, по которой известна необходимая информация;
  • Оцениваются улучшения каждого выбранного объекта, выявляется амортизация и сумма, требуемая на восстановление;
  • Рассчитывается стоимость земельного участка без учета построек;
  • Стоимость земель по отношению к нужному объекту оценки корректируется.

Восстановление улучшений на участке

Для определения стоимости восстановления зданий суммируется доход владельца участка, а также сумма, потраченная на возведение новых зданий, либо реконструкцию имеющихся. Для получения восстановительной стоимости применяются ресурсные методы: после расчета результата идет его увеличение для определения прибыли владельца участка.

Ресурсные методы рассчитаны на определение стоимости восстановления с учетом закупки строительных материалов и оплаты труда рабочих. Сюда же входят остальные текущие расходы: транспортировка стройматериала, подготовка к работе и т. д. В понятие «предпринимательская прибыль» входит сумма, которую землевладелец получает за реализацию проекта по восстановлению зданий.

Недвижимость подвергается изнашиванию, которую также можно рассчитать с помощью затратного подхода, обозначив результаты в итоговом отчете. Термин применим только по отношению к сооружениям. Если же речь идет о земле, считается, что в результате внешних влияний ее стоимость понизилась.

Цель определения износа и его виды

Данная процедура необходима для обоснования полученной стоимости земли на определенную дату проведения оценки в рамках рыночных цен. Причин у износа достаточно, некоторые их них провоцируют снижение стоимости объекта.

Виды износа:

  • Физический износ – естественное старение здания, которое появляется постепенно, по мере его эксплуатации;
  • Функциональный износ – появляется в результате имеющихся дефектов, допущенных на стадии строительства здания. Недостатки могут иметь строительные материалы, конструктивные особенности, оформление. В любом случае, данный факт влечет за собой снижение стоимости вследствие частичного обесценивание полезности строения;
  • Внешний износ – появляется из-за воздействия на объект факторов окружающей среды, вызывающих потери ценности здания.

Все вышеописанные методы и подходы используются экспертами компании «ИНЕКС» для оценки земельных участков в Москве и Московской области. Оценка недвижимости – серьезная процедура.

От квалификации экспертов, составляющих отчет, зависит, примут ли его в судебных или частных инстанциях.

Мы гарантируем своим клиентам высокое качество, точность и юридическую чистоту нашей работы, выполненной в соответствии с действующими нормативами законодательной базы РФ.

Источник: https://inex.company/stati/ocenka-zemelnyh-uchastkov-metodom-vydeleniya

Рыночная стоимость земли: какие существуют методы оценки?

Метод выделения при оценке земельного участка

Применительно к земельным участкам специалистами используются различные виды стоимости: нормативная, кадастровая и рыночная.

Рыночная стоимость земельного участка и ее отличительные черты

Рыночную стоимость ЗУ можно определить как наиболее вероятную цену продажи надела на свободном рынке, которая будет отвечать интересам продавца и покупателя с учетом того, что их действия осознаны, рациональны и не подвержены влиянию чрезвычайных обстоятельств. На ее значение оказывает немалое влияние рыночная конъюнктура и процессы, происходящие на рынке недвижимости.

Обычно определение рыночной стоимости земли требуется при необходимости продать участок. Хотя собственник вправе устанавливать абсолютно любую цену на землю, нужно понимать, что ее существенное повышение может препятствовать заключению сделки, тогда как уменьшение по отношению к рыночному значению ведет к убыткам продавца.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Как соотносятся между собой кадастровая и рыночная стоимость? Данные виды стоимости имеют различное предназначение:

Кадастровая оценка является фиксированной величиной и неизменна вплоть до проведения новых оценочных мероприятий по заказу государственных органов. Тогда как рыночная стоимость может изменяться по усмотрению продавца и покупателя вплоть до заключения договора купли-продажи. Поэтому рыночная оценка всегда производится на определенную календарную дату.

При этом кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. Если она существенно превышает рыночную цену (более чем на 30%), то может быть оспорена и уменьшена, но исключительно в судебном порядке.

Оценочные мероприятия рыночной стоимости регламентируются Земельным кодексом (ст.66), методическими рекомендация по выполнению данного вида работ из ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», разработанными федеральными стандартами оценки.

Какие существуют методы определения рыночной стоимости земли?

Метод оценки представляет собой способ расчета стоимости ЗУ, основанный на определенном подходе. Различают три основных подхода к проведению оценочных мероприятий:

  1. Сравнительный подход учитывает совокупность факторов ценообразования: соотношение спроса и предложения, конкурентную среду, определенные ограничения и пр.
  2. Доходный – основан на определении цены на участок от цены наиболее вероятного покупателя.
  3. Затратный – определяет стоимость с позиции потенциальных затрат.

Выбор того или иного объекта производится исходя из специфики конкретного земельного участка.

При наличии достаточного объема информации для анализа специалисты-оценщики должны применять все три подхода или обосновать невозможность использования одного из них.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Сравнительный подход

Базовый принцип сравнительного подхода: покупатель не заплатит за участок большую цену, чем ту, за которую можно приобрести аналогичную землю. В рамках сравнительного подхода применяют методы сравнения продаж/выделения/распределения.

Применение метода сравнения продаж возможно, если у специалистов есть информация о цене сделок купли-продажи в отношении аналогичных земельных участков.

Последовательность оценки в данном случае следующая:

  • отбираются факторы стоимости участка и анализируется как они влияют на цену с учетом экспертной оценки или корреляционного анализа;
  • определяются продажные цены участков-аналогов;
  • цены аналогов корректируются с учетом выявленных отличий от участка;
  • рассчитывается стоимость участка как средневзвешенное от скорректированных цен аналогов.

Наиболее важными факторами стоимости участков обычно являются его местоположение, целевое предназначение, физпараметры (форма/рельеф и пр.), транспортная доступность и наличие инфраструктуры.

Метод выделения обычно используется для участков с типовыми застройками (дачными домиками или коттеджами). Стоимость участка рассчитывается как разница между ценой единого объекта и стоимостью воспроизводства улучшений.

Метод распределения применяется для оценки застроенных участков.

Он предполагает, что для каждой застройки есть определенное соотношение между стоимостью земли и улучшений.

Рыночная стоимость в данном случае определяется путем умножения цены единого объекта с улучшениями (например, с жилым домом) на предполагаемую долю участка в рыночной стоимости недвижимости.

Доходный подход

Этот подход подходит для определения стоимости земельного участка, который способен в дальнейшем приносить прибыль своим владельцам, в частности, в виде арендных платежей или прибыли от продажи выращенных сельхозкультур. Доходный подход предполагает комплексный анализ финансово-экономического состояния объекта.

В рамках доходного подхода можно выделить три основных метода: капитализации земельной ренты/остатка для земли/потенциального использования.

Первый метод может быть применен как к застроенным, так и незастроенным участкам, на которых есть возможность получать земельную ренту. Оценка рыночной стоимости земли в данном случае будет предполагать три последовательных шага:

  • рассчитывается земельная рента;
  • определяется величина капитализации (как величина, полученная от деления величины ренты на цену продажи аналогичных земель);
  • рассчитывается рыночная стоимость участка путем деления ренты на коэффициент капитализации.

Метод остатка для земли применяется для земель, на которых есть возможность застройки или использования участка под коммерческие цели.

Последовательность расчетов в этом случае будет следующая:

  • рассчитывается стоимость воспроизводства/замещения улучшений на участке;
  • определяется общий чистый доход от возведенного объекта недвижимости с учетом разных ставок аренды;
  • определяется чистый доход, который приходится непосредственно на улучшения как стоимость их воспроизводства*коэффициент капитализации;
  • рассчитывается чистый доход, который непосредственно приходится на участок как разница между двумя вышеуказанными значениями.

Рыночная стоимость в данном случае определяется делением чистого дохода на коэффициент капитализации.

Метод предполагаемого использования применяется для всех участков, которые имеют перспективу их обустройства.

Первоначально специалистам необходимо определить наиболее оптимальный и эффективный вариант застройки, оценить затраты на создание инфраструктуры и спрогнозировать уровень доходов и издержек от использования участка. В завершении дисконтируются все денежные потоки и определяется рыночная стоимость участков.

Затратный подход

Что касается затратного подхода, то он практически не применяется изолированно, а только в совокупности с другими методами оценки.

https://www.youtube.com/watch?v=8ZXTsOgDXH8

Данный метод предполагает применение методов оценки стоимости участка с улучшениями. Это могут быть здания, проложенные коммуникации, различие вспомогательные сооружения.

Метод опирается на допущение о том, что нормальный инвестор не будет платить за участок с домом больше чем если бы он купил его пустым и сам построил на нем здание за определенное время.

Нередко с использованием затратного метода оцениваются сельхозземли. При этом учитываются затраты на проведение мелиорации, противоэрозионных и гидротехнических мероприятий, направленных на улучшение участков.

Если речь идет о земле, которая отводится под застройку, то учитываются такие факторы как местоположение участка, инженерно-строительные условия (например, уровень грунтовых вод), наличие построек, социально-экономические условия проживания, санитарно-гигиенические параметры (состояние окружающей среды, уровень шума).

Затратный метод позволяет достаточно точно оценить рыночную стоимость, когда у специалистов есть возможность получить сведения о цене продажи аналогичных участков без произведенных улучшений.

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/rynochnoj-stoimosti.html

Методы и порядок оценки земельных участков

Метод выделения при оценке земельного участка

Земля используется во многих сферах деятельности человека (коммунальной, политической, экономической, аграрной и др.) и является важным фактором поддержания должного уровня экономики.

Поскольку земля – исчерпаемый ресурс, она находится под строгим контролем. Для этого используют оценку земельного участка с целью определить рыночную стоимость объекта. Этот процесс имеет свои особенности, которые стоит изучить.

Законодательное регулирование вопроса

В России законодательное регулирование вопросов эксплуатации земель находится на начальной стадии. Нормативные документы, принятые законодательством, устанавливает все общие принципы и понятия в оценке стоимости земли, что имеет положительное влияние на ситуацию в целом.

В системе нормативных актов существует 4 уровня:

  • законы федерального значения;
  • постановления правительства РФ (постановления о стандартных оценках, правила организации и проведения продажи земли, постановления об определении нормативной цены земли, правила проведения кадастровой оценки земельного объекта и т.д.)
  • ведомственные нормативные акты (документы министерств и ведомств, которые имеют лицензию на проведение процедуры определения стоимости земельного объекта и его природных особенностей; к ним относятся различные рекомендации по порядку и процедуре определения необходимых значений, связанных с землёй);
  • нормативные акты субъектов РФ (документы, регулирующие процедуру определения земельных стоимостных показателей).

Назначение и способы осуществления

Оценивание предназначено для определения цены чего-либо. Соответственно, оценка участка земли – это процесс определения стоимости земельного объекта на рынке. Многие сталкивались с продажей, покупкой, арендой земли, поскольку она является очень мультифункциональной для ведения собственного бизнеса.

Часто оценка используется для определения кредитоспособности заёмщика (при оформлении ипотеки), при вступлении в наследство, для привлечения инвестиций, при разделе имущества, для бухгалтерского учёта и т.д.

Выделяют три вида оценки земель:

  • Денежная. Используется при определении ставки налога на землю, при заключении договоров; в свою очередь, существует два типа денежной оценки: нормативная и денежная;
  • Экономическая. Используется для определения пригодности земли для выращивания определённой культуры, при анализе наиболее рационального использования земли; учитывается при проведении нормативной оценки объекта;
  • Бонитировка почв. Входит в состав земельного кадастра, является основой экономической оценки в сфере сельского хозяйства; используется для определения пригодности почв, а также для прогнозирования потерь в сельском и лесном хозяйствах.

Существует три разновидности стоимости земельного объекта: рыночная, кадастровая и нормативная.

Рыночная стоимость – наиболее возможная цена, по которой оценочный объект может презентоваться на открытом рынке. При этом две стороны сделки владеют всей необходимой информацией и чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену.

Если при оценке не установлен определённый вид стоимости объекта, то устанавливается рыночная цена.

Кадастровая цена применяется в целях налогообложения. Этот вид стоимости устанавливается в процентах от рыночной.

Нормативная – начальная, фиксированная стоимость, установленная государством в собственных интересах. Применяется при выкупе земли в частную собственность, при вступлении в наследство или при его передаче и т.д. Нормативная стоимость устанавливается ежегодно правительством РФ.

Региональная нормативная цена может изменяться правительством РФ в зависимости от особенностей почвы, самого объекта, но цена не должна быть больше 75% от рыночной стоимости. Она может изменяться органами местного управления в соответствующем регионе, но не более, чем на 25% от установленной государством.

Существующие методы и критерии

Кадастровая оценка земельных участков проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его региональными органами, организациями и предприятиями, находящимися под их управлением. Работать в этой сфере имеют право лица, имеющие лицензию на проведение оценки.

Существуют методы оценки земли, которые делятся на 2 подхода:

  • доходный;
  • сравнительный.

Доходный подход включает в себя методы

  • предполагаемого использования;
  • капитализации земельной ренты;
  • метод остатка.

Метод предполагаемого использования используется для определения стоимости объектов (застроенных и незастроенных) с целью получения дохода за счёт застройки участка улучшениями.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки объектов с целью получить земельную ренту. Подвергаться оценке могут как застроенные, так и незастроенные участки.

Для того чтобы использовать этот метод, нужно подвергнуть обработке сведения о ставках на аренду земли и установить их стоимость в качестве дохода от аренды.

Размер платы за аренду определяется месторасположением объекта, его размером, функцией, формой, наличием коммуникации, доступностью транспортных средств, видом землеиспользования.

Метод остатка применяется для оценки земельных объектов, даёт возможность получать доход. Также, как и в методе капитализации, оцениваться могут и застроенные, и незастроенные участки.

Для применения этого метода, первым делом, нужно определить стоимость земельного участока, который можно улучшить с целью получения прибыли.

Далее доход капитализируется путём установления дохода с объекта и строений.

Сравнительный подход включает в себя методы

  • выделения;
  • распределения;
  • сравнения продаж.

Метод выделения используется для оценки земельных участков для определения соответствия улучшений земель с их наиболее выгодным и эффективным использованием. Этот метод подходит исключительно для застроенных объектов.

Метод распределения применяется для оценки земельных участков с целью установить соотношения между стоимостью земли и зданий, застроенных на ней. Используется для застроенных объектов.

Наиболее подходит для новостроек, так как они должны соответствовать эффективному и рациональному использованию земли. Для использования метода распределения нужно иметь сведения соотношения цены участка с возведёнными на нём строениями.

Однако результат будет неточным.

Метод сравнения продаж используется для сравнения цен аналогичных земель. Является одним из наиболее простых и эффективных. Даёт достаточно точные показатели на рынке.

Однако для российского рынка, который не является информационно-открытым, упомянутый метод не подходит.

На его использование влияет ситуация на рынке, местонахождение объекта, рельеф местности, свойства почв, варианты применения, право собственности и т.д.

Критерии оценивания земель:

  • месторасположение участка;
  • наличие коммуникаций и возможность их подключения при отсутствии;
  • транспортная доступность к земельному участку;
  • цель использования и возможность изменения его назначения;
  • данные геологических и геодезических исследований.

Порядок проведения процедуры

Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр.

Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная).

Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.

Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).

Документы, необходимые для экспертного оценивания земельного участка:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • копия паспорта владельца.

Список бумаг, необходимых для оценивания жилого дома:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • копии:
    • удостоверения личности владельца;
    • технического паспорта БТИ на жилой дом;
    • государственного акта на земельный участок.

Для определения стоимости квартиры (комнаты) потребуются:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • удостоверение личности владельца;
  • копия технического паспорта БТИ.

Цены за проведение оценки объекта колеблются в зависимости от населённого пункта, организации, занимающейся этим и т.д. В среднем сумма может составлять:

  • 4000 руб. для участка с домом;
  • 3000 руб. для жилого строения;
  • 2500 руб – участка.

О правилах и нюансах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

Источник: http://PropertyHelp.ru/zemlya-dacha/arenda-zemli/metody-i-poryadok-ocenki.html

Метод выделения при оценке земельного участка

Метод выделения при оценке земельного участка

Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли путем вычитания рыночной стоимости улучшений из итогового значения стоимости.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) – определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе.

Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования.

Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Методы оценки земельных участков

Оценка рыночной стоимости единичного земельного участка внутри конкретной оценочной зоны предполагает уточнение коэффици ентов градостроительной ценности, применяемых к данному участку на основе установления и детального учета всех рентообразующих факторов, а также факторов локальной неоднородности территории города.

Методы и порядок оценки земельных участков

Оценивание предназначено для определения цены чего-либо. Соответственно, оценка участка земли – это процесс определения стоимости земельного объекта на рынке. Многие сталкивались с продажей, покупкой, арендой земли, поскольку она является очень мультифункциональной для ведения собственного бизнеса.

Выделение земельного участка при оценке

В данной статье предлагается модификация метода выделения, позволяющая в некоторой степени преодолеть указанные затруднения при использовании этого метода и уменьшить неопределенности, определяющие погрешность результата оценки. Предлагаемый метод развивает идею метода об использовании информации о земельном участке, содержащуюся в цене о едином объекте, используя в качестве исходных данные по продажам (или предложениям к продаже) объектов недвижимости.

Оценка рыночной стоимости земельных участков

Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию.

Начатая в 1991 г. земельная реформа позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное число граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуру.

Метод основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле [3].

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора — величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений.

Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов.

Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

Рекомендуем прочесть:  Как купить квартиру по переуступке прав в новостройке

Репетитор оценщика

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынки в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным дли потенциальных покупателей.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Четвертый подход основан на методе рыночной «выжимки», или анализе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных финансовых расчетов или экспертных но невозможен без достоверной информации о сравнимых продажах земельных участков.

Коэффициент капитализации определяется путем деления величины земельной ренты (дохода) по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Сущность метода состоит в сравнении оцениваемого земельного участка с аналогами, учитывая, что у схожих объектов недвижимости ставки капитализации одинаковые или близкие.

Главное – подобрать участки (объекты)-аналоги по признакам подобия.

Если сопоставимый участок находится в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий между этими районами. При расчете величины корректировки необходимо учитывать разрешенное использование земельных участков. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность.

Методы оценки земли и зачем их знать инвестору

Метод выделения при оценке земельного участка

Интересными и привлекательными, с точки зрения инвестирования в непроизводственную сферу являются такие объекты рынка недвижимости как земельные участки. Объяснить такой интерес к ним можно тремя ключевыми характеристиками, о которых будет сказано ниже.

Вопрос земли как объекта недвижимости многогранен и широк, но сначала попробуем разобраться с общим понятием и затронуть основные методы оценки земли, которые необходимо знать любому начинающему инвестору, работающему на рынке недвижимости.

Почему земельные участки привлекают инвесторов?

Три ключевых характеристики земельных участков, отличающих их от прочих объектов (зданий, сооружений и т. д.):

  • во-первых, землю можно с уверенностью назвать основой или базисом любого другого вида недвижимости;
  • во-вторых, земельные участки как ресурс обладают широкими возможностями – их можно продавать под строительство, использовать в личных целях, для развития бизнеса или получения стабильного дохода от сдачи их в аренду;
  • в-третьих, не требуют больших затрат на содержание и обслуживание.

Внимание! Земля – это один из самых надежных объектов инвестирования на рынке недвижимости плюс лучшая защита инвестиционного капитала от инфляции.

Выделив ключевые преимущества, переходим к основному понятию. Следует разделять понятие земля и земельные участки. Все-таки земля – это более обобщенное понятие, поэтому говоря об инвестициях в недвижимость, наиболее правильным будет использование именно понятия земельные участки.

В Земельном кодексе РФ понятие земельный участок трактуется следующим образом:

  • это объект земельных отношений и права собственности;
  • это недвижимая вещь (недвижимость);
  • это часть земной поверхности с наличием характеристик, которые позволяют определить его в качестве индивидуальной вещи.

Таким образом, земельные участки можно с уверенность назвать территорией, которая уже готова к использованию в различных целях, в т. ч. инвестиционных.

Методы оценки в чем отличия?

Перед тем как рассматривать какие основные методы оценки стоимости земли применяются, нельзя не упомянуть и о 5 важных факторах, которые могут, в свою очередь, влиять на стоимость земельных участков в современных условиях рынка:

  1. спрос на рынке на конкретные участки;
  2. месторасположение земли в т. ч. транспортная доступность и окружение;
  3. пригодность или перспективность земельного участка (климат, зонирование, экологические, инженерно-геологические и прочие параметры);
  4. юридическая доступность участка – отсутствие каких-либо ограничений, обременений и запретов со стороны действующего законодательства;
  5. доходность – дисконтирование ожидаемых в будущем доходов с учетом возможных рисков планируемых инвестиций.

Рыночные методы оценки

В основу данных методов положена информация и данные реального рынка недвижимости. Согласно методическим рекомендациям Минимущества РФ применяются следующие методы оценки рыночной стоимости земли:

  • метод распределения;
  • метод остатка;
  • метод сравнения;
  • метод капитализации;
  • метод выделения;
  • метод разбивки.

Рассмотрим более подробно особенности каждого из вышеперечисленных методов.

Метод распределения

Определения стоимости земли основано на принципе соотношения стоимости земельного участка и имеющихся на нем улучшений (построек). Именно поэтому этот метод оценки еще называют методом соотношения.

Следует отметить, что без наличия достоверных статистических данных применить этой метод на практике довольно сложно и значения стоимости получаются больше ориентировочными. Наиболее достоверное соотношение стоимости получается только для новых построек.

Внимание! Этом метод редко применяется на практике по причине довольно низкой достоверности результатов.

Метод остатка

Применяется данный метода для оценки стоимости земельных участков, в том случае если существует возможность их застройки с целью получения дохода. Стоимость определяется как часть капитализации общего дохода, относящегося только к земельному участку, а сам расчет происходит через норму капитализации земли.

Внимание! Применение метода остатка в условиях нестабильной экономики может не дать точных прогнозных данных доходности таких инвестиций.

Метод сравнения

Главный плюс данного метода – это простота проведения оценки.

Его также можно назвать методом широкого применения, потому что он используется:

  • для оценки свободных земельных участков;
  • для определения стоимости предположительно свободных участков.

Базируется метод на сравнении цен продаж аналогов и внесения корректировок в зависимости от месторасположения, условий зонирования, экономических и прочих характеристик конкретного участка земли.

Внимание! Сравнение продаж дает довольно точные результаты, а сам метод считается одним из наиболее эффективных в оценке таких объектов недвижимости, как земельные участки.

Метод капитализации

Стоимость земельного участка определяется как величина будущих доходов в виде арендной платы за данный объект недвижимости. Расчетная формула указана ниже на рисунке.

Внимание! На российском рынке недвижимости в аренду чаще всего сдаются земельные участки, находящиеся в государственной собственности, поэтому арендная ставка определяется в соответствии с нормативной стоимостью земли, а не рыночной.

Метод разбивки

Применяется метод разбивки только для оценки земельных участков, подлежащих последовательному их освоению.

Определение стоимости проходит в 3 ключевых этапа:

  • определяется количество и размер индивидуальных частей (участков) и рассчитывается стоимость уже освоенных участков по методу сравнения продаж;
  • составляется график освоения и делается расчет планируемых затрат;
  • размер суммарной прибыли, планируемой к получению после полного освоения все участков корректируется на общий размер затрат, связанных с этим процессом.

Нормативные методы

Суть данных методов – это определение нормативной стоимости земельных участков. Нормативная стоимость земли фиксируется в Земельном кадастре, по этой причине данные методы еще называют кадастровой оценкой.

Выделим несколько основных примеров сделок, где могут применяться методы кадастровой оценки земель:

  • при выкупе или передаче государственной земли в частную собственность;
  • установление долевой собственности на участок земли;
  • при передаче по наследству или дарение;
  • оформление кредита под залог земельного участка;
  • в случае изъятия земли для государственных нужд.

Внимание! Основой для определения стоимости земли в рамках нормативных методов является ставка земельного налога без учета льгот.

Подводя итог, следуют подчеркнуть главное: только комплексное применение на практике всех вышеуказанных методов оценки стоимости земельных участков сможет дать инвестору объективную картину и наиболее точный расчет эффективности планируемых им капиталовложений в тот или иной объект недвижимости.

Источник: http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/586-metodyi-otsenki-zemli.html

Podyacheva-notar
Добавить комментарий