Можно ли продать апартаменты

Содержание
  1. Действительно ли апартаменты стоят того, чтобы в них вкладываться?
  2. Порог входа
  3. Доходность
  4. Ликвидность
  5. Простота управления
  6. Надежность
  7. Апартаменты в Москве на вторичном рынке продают в основном инвесторы
  8. Небоскребы или заводы
  9. Новые или старые
  10. Для ценителей
  11. Стратегии инвесторов
  12. 5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты
  13. 2. Сколько стоят коммунальные услуги в апартаментах?
  14. 3. Чем отличаются налоги на квартиру и апартаменты?
  15. 4. Каков юридический статус апартаментов?
  16. 5. Есть ли разница в комфорте?
  17. Двойное дно: почему дешевые апартаменты в Москве хуже квартир
  18. Престижный район, недорого
  19. Обратная сторона
  20. Старикам тут не место
  21. Стоит ли покупать апартаменты для сдачи в аренду?
  22. Сколько можно заработать? 
  23. Поиск клиента
  24. Инвестиционная привлекательность
  25. Как оформить апартаменты в собственность?
  26. Правовая специфика: противоречивое предназначение недвижимости
  27. Оформление в собственность: документа для Росреестра
  28. Изменение статуса: превращение апартаментов в квартиру
  29. Порядок действий: куда идти и что оформлять
  30. Все ли так просто? Некоторые нюансы изменения статуса

Действительно ли апартаменты стоят того, чтобы в них вкладываться?

Можно ли продать апартаменты

Москва и Петербург переживают бум спроса на апартаменты. Количество новых проектов и объемы продаж бьют рекорды. На пике – сервисные апартаменты для сдачи в аренду. Разбираемся, действительно ли они стоят того, чтобы в них вкладываться или лучше выбрать другой объект.

Сервисные апартаменты – номера с полной отделкой и меблировкой, рассчитанные на краткосрочную и долгосрочную сдачу в аренду. От гостиничного формата отличаются тем, что имеют кухонную зону. От традиционных квартир – юридическим статусом, так как формально являются коммерческими, а не жилыми помещениями.

Сейчас этот формат недвижимости наиболее востребован. Частные инвесторы предпочитают вкладывать средства именно в сервисные апартаменты. В некоторых проектах количество инвестиционных сделок доходит до 90%. В качестве аргументов обычно звучат: низкий порог входа, доходность, ликвидность, простота управления и надежность. Так ли это на самом деле? Рассмотрим каждый из пунктов. 

Порог входа

Первый вопрос каждого частного инвестора – порог входа. Сколько стоит объект, рассматриваемый для инвестиций? Сразу стоит отметить, что апартаменты стоят на 15-20% меньше, чем квартира аналогичной площади в этом же районе. 

135 тыс. рублей Средневзвешенная цена квадратного метра городских

сервисных апартаментов

По данным аналитиков, средневзвешенная цена квадратного метра городских апартаментов составляет 135 тыс. рублей. Сейчас приобрести юнит в апарт-отеле в центре города можно по стоимости от 3,9 млн рублей. По такой стоимости выставлена студия площадью 19 кв. метров с отделкой и мебелью в апарт-отеле сети YE’S на Социалистической улице. В стоимость входит полная отделка и меблировка. Небольшой метраж на руку инвесторам. Именно компактные студии пользуются наибольшим спросом среди арендаторов и с учетом низкого порога входа показывают наибольшую доходность. 

Кстати, если речь идет о центре города, то к апартаментам стоит особо присмотреться. Новостроек, в которых можно найти небольшие по площади квартиры, в этой локации практически нет. К тому же за отделку придется доплатить, а полную меблировку с техникой и вовсе никто не предлагает. 

Доходность

Второй аргумент частных инвесторов в пользу апартаментов – доходность. По данным аналитиков Knight Frank, от сдачи в аренду юнита в апарт-отеле можно получить от 8 до 15% годовых.

Это в 1,5-2 раза выше, чем доходность традиционных квартир.

Стоит также учесть, что на протяжении последних двух лет цены на жилье растут медленнее инфляции, так как на них сильно влияет большой объем предложения и высокой уровень конкуренции. 

Ставки аренды на апартаменты выше, чем у квартир в аналогичной локации. При этом спрос, особенно в центре города, стабильно высок, что позволяет собственникам повышать арендную плату. В прошлом году рост составил 8%, а средняя арендная ставка на студии достигла 35,8 тыс. рублей в месяц. В успешных апарт-отелях средняя заполняемость достигает 90%, что позволяет не беспокоиться о простоях.

Также плюсами являются дизайнерская отделка холлов и мест общего пользования, стойка ресепшн во входной зоне, высокое качество мебели и техники. Повышает ликвидность сервисных апартаментов и то, что перепродавая актив собственник предлагает по сути готовый арендный бизнес, что привлекает потенциальных покупателей.

Выставлять юниты по большей стоимости и готовность арендаторов платить обусловлены форматом объектов. В отличие от традиционных жилых комплексов в апарт-отелях жителям предлагают гостиничный сервис и обширную внутреннюю инфраструктуру. Напомним, что при этом стоимость апартаментов ниже, чем квартир. 

Полезный бонус – возможность просчитать доходность на стадии покупки. В сервисных апартаментах управляющая компания предлагает инвесторам доходные программы, в рамках которых гарантирует ежемесячный стабильный доход. 

Помимо дохода от сдачи юнита в аренду, инвестор зарабатывает за счет роста стоимости объекта  —  за время строительства стоимость апартаментов зачастую вырастает на 20-25%, и после сдачи в эксплуатацию продолжает расти.

Апарт-отель YE'S на Социалистической улице

Ликвидность

Удастся ли выгодно продать апартаменты, если возникнет такая необходимсть? Сервисные апартаменты, как правило, расположены в обжитых районах города с хорошо развитой транспортной и коммерческой инфраструктурой. Внутренняя инфраструктура предусматривает зоны для работы, ресторан, фитнес-клуб, химчистка и др.

А также возможности для реализации широкого спектра дополнительных сервисов – от уборки в юнитах до покупки авиабилетов. Все перечисленное выше привлекает арендаторов. Сервисные апартаменты – доказанный практикой успешный арендный бизнес.

И инвесторы, уже купившие юниты в апарт-отелях, не спешат с ними расставаться — на вторичном рынке встретить сервисные апартаменты практически невозможно, в некоторых апарт-отелях даже составляются листы ожидания из желающих их приобрести. Поэтому если возникнет желание реализовать собственность на вторичном рынке, то с этим не возникнет проблем.

Продать апартаменты можно будет по высокой цене в сжатые сроки, о дисконте и речи быть не может в отличие от, к примеру, торговых встроенных помещений, которые часто рассматриваются частными инвесторами. 

Простота управления

При планировании инвестиций стоит учитывать не только денежные затраты, но и собственные силы и время, которые потребуется вложить в управление активом. Инвестор, купивший юнит в апарт-отеле, может сдавать его в аренду как самостоятельно, так и через управляющую компанию.

Предлагаемые в апарт-отелях программы управления позволяют инвестору получать гарантированный доход при минимальном участии. Важно, чтобы управляющая компания работала по стандартам гостиничных сетей. В таком случае будет гарантировано качество обслуживания.

Это значимый момент, ведь управляющей компании предстоит делегировать все заботы – от поиска арендатора и заключения договора с ним до решения всех бытовых вопросов. При профессиональной управляющей компании для собственника апартаментов сдача их в аренду становится действительно пассивным источником дохода.

Единственная забота инвестора — уплата налогов. Собственникам сервисных апартаментов рекомендуют регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей, чтобы снизить подоходный налог с 13 до 6%.

Кроме того, ежегодно нужно платить налог на недвижимость, по размеру аналогичный налогу на квартиру   —  0,1% от кадастровой стоимости. Таким образом, сервисные апартаменты позволяют получать высокий доход, не опасаясь претензий от налоговой. 

Надежность

При покупке юнита в апарт-отеле, как и при покупке квартиры, нужно обращать внимание, прежде всего, на надежность застройщика и опыт его работы. В сегменте сервисных апартаментов есть крупные игроки, которые успели себя зарекомендовать, чьи объекты уже успешно работают на рынке не первый год.

 Как и при выборе гостиницы для отдыха, доверия заслуживают сетевые проекты. Такие комплексы реализуются по проработанным стандартам и тиражирование доказывает их эффективность.

К тому же всегда есть возможность посетить или даже заселиться в уже работающий апарт-отель, чтобы погрузиться в будущий арендный бизнес.

При выборе апартаментов особое внимание стоит уделить локации, инфраструктуре проекта и тому, насколько он отвечает интересам инвесторов, в том числе по условиям доходных программ. Сетевые объекты в центре города – самый надежный вариант. 

Стоит отметить, что апартаменты, как и квартиры, продаются по 214-ФЗ о долевом строительстве, поэтому инвестиции являются полностью защищенными. 

Пример

В Санкт-Петербурге пока не так много проектов сервисных апартаментов, на примере которых можно наглядно рассмотреть все детали инвестирования в этот формат недвижимости.

Одним из первых подобных проектов в городе стал апарт-отель YE’S на улице Хошимина от ГК «Пионер». Объект построен в Выборгском районе   —   354 тыс.

 рублей Минимальный ежегодный доход собственников юнитов

в апарт-отеле YE’S на ул. Хошимина

в шаговой доступности от станции метро «Проспект Просвещения»  —  и сдан в эксплуатацию в ноябре 2014 года. Цены на юниты в нем заметно выросли с момента начала реализации проекта. К примеру, на старте продаж апартаменты площадью 27 кв. м продавались за 2,3 млн рублей, а сейчас они стоят уже 3,8 млн рублей. Минимальная стоимость аренды юнита в этом апарт-отеле сегодня составляет 29 тыс. рублей (без учета коммунальных платежей), следовательно доход собственников начинается от 354 тыс. рублей в год.

В январе 2017 года ГК «Пионер» открыла продажи во втором проекте сети YE’S в Петербурге – апарт-отеле YE’S на Социалистической. Объект строится в Центральном районе Петербурга, в локации с хорошо развитой инфраструктурой и в шаговой доступности от трех станций метро.

Застройщик отмечает, что апартаменты в комплексе пользуются спросом   —   продано уже около 50% юнитов. Стоимость начинается от 3,9 млн рублей. Инвесторам предлагаются программы доходности, которые позволят получать стабильный гарантированный доход (к примеру, при покупке юнита площадью 26,5 кв.

м доход инвестора от сдачи в аренду составит 34 тысячи рублей в месяц).  

В заключение стоит отметить, что на рынке пока не сформировалась четкая сегментация для этого типа недвижимости. Иногда апартаментами называют комплексы, которые по сути не отличаются от традиционного жилья. Следует внимательно изучить предложение, а остановить выбор стоит именно на апарт-отелях с гостиничным сервисом и профессиональной управляющей компанией. 

Источник: https://www.bsn.ru/articles/longread/17323_deystvitelno_li_apartamenty_stoyat_togo_chtoby_v_nih_vkladyvatsya/

Апартаменты в Москве на вторичном рынке продают в основном инвесторы

Можно ли продать апартаменты

У апартаментов есть поклонники, которым нравятся уникальность проектов, место, его история – или цена за все это

Е. Разумный / Ведомости

Апартаменты пока малочисленный товар на вторичном рынке, встречается даже не во всех районах столицы. По словам Дмитрия Халина, управляющего партнера Savills в России, «эра апартаментов» наступила с 2008 г. Их массовый выход на рынок начался в 2012 г., считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум групп».

На вторичном рынке преобладают объекты из самых первых комплексов данного формата. По данным «Метриум групп», в 2012 г. на территории Москвы их было всего 32: 16 в реконструированных зданиях («Кадашевские палаты», «Даниловская мануфактура» и др.) и еще 16 новостроек (из них семь – в ММДЦ «Москва-сити»).

Сейчас на вторичном рынке в сданных в эксплуатацию апарт-комплексах предлагается 206 000 кв. м, это 32% от общего предложения апартаментов в Москве, подсчитали в Est-a-tet (на первичном рынке продается более 600 000 кв. м). По данным Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, в общем объеме вторичного элитного рынка апартаменты уже занимают 20%.

Литинецкая насчитала в предложении около 1200 лотов. «Это немного. Застройщики продали (по итогам 2016 г.) 9000 объектов», – сравнивает она.

Небоскребы или заводы

Апартаменты в Москве появляются там, где строительство жилья ограничено действующими нормами. Но начался этот рынок с небоскребов ММДЦ «Москва-сити», напоминает Алексей Трещёв, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank.

Почти половина апартаментов, представленных сегодня на вторичном рынке, сосредоточены в «Сити», уточнила Румянцева. По подсчетам Savills в России – 97 апартаментов общей площадью 20 000 кв. м. Две трети этого объема сосредоточены в первых проектах – «Городе столиц» и башня «Федерации», уточняет Халин.

По данным Savills в России, всего в «Сити» в год совершается 50–60 сделок в этом сегменте. Подчас апартаменты здесь предпочитают квартире.

Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, рассказал о клиентах компании – семейной паре, у которой дети уже выросли, так что «детская» инфраструктура не имела значения, они искали недвижимость для себя. Выбрали сначала ЖК «Шоколад» (150 кв. м за $1,5 млн), но брокер убедил их посмотреть, что есть в «Москва-сити».

Глава семьи – бизнесмен, который часто посещает Гонконг, Нью-Йорк и останавливается в небоскребах, согласился продолжить просмотры. В результате пара купила готовые апартаменты в «Городе столиц» (107 кв. м за $1,3 млн). По словам Трещёва, цены в обжитых башнях ММДЦ – «Городе столиц», «Федерации» («Запад») и в деловом комплексе «Империя» – на уровне 700 000–800 000 руб. за 1 кв. м.

Новые или старые

Сейчас покупатели предпочитают новостройки. «Клиент выбирает: приобрести апартамент, в котором уже жили люди и, скорее всего, необходим ремонт, купить в строящемся комплексе либо приобрести готовый в недавно сданном комплексе (около 3400 лотов) у застройщиков. Выбор, скорее всего, будет сделан в пользу двух последних вариантов», – рассуждает Литинецкая.

Тем более что девелоперы стараются превзойти конкурентов по всем параметрам и новые объекты выходят лучше предыдущих.

Особенно ценно то, что исчезает разница между апартаментами и квартирами с точки зрения планировочных решений, считает Румянцева: «Если в первых проектах были в основном студии, то сейчас нарезку делают грамотно, есть и спальни, и гардеробные, и кухни-столовые, и гостиные».

Современный тренд на рынке элитного жилья – предложение апартаментов с отделкой и сервисом от мировых брендов, например «Новый Арбат, 32», «MOSS Apartments», добавляет Попов. Анастасия Могилатова, гендиректор Welhome, считает, что именно наличие отделки от застройщика (помещения продаются полностью готовыми к проживанию) в новых проектах отличает их от предшественников.

Первые апартаменты располагались в переделанных производственных, административных или офисных зданиях в престижных районах Москвы, сейчас на вторичном рынке немало таких лофтов, говорит Литинецкая.

Для многих проектов характерна нестандартная архитектура, и планировки подчас не самые комфортные, и небольшое количество машино-мест (или их вовсе нет). Но говорить о том, хуже такие комплексы или лучше современных апартаментов, сложно, считает Попов: «Они просто разные, это дело вкуса.

Помещения в стиле лофт и сегодня пользуются популярностью у ценителей индустриальной эстетики».

Апартаменты «от собственника» в Clerkenwell House на Комсомольском проспекте привлекли покупателя потому, что он искал в этом районе готовое, но не старое жилье с современной отделкой, приводит пример Румянцева. 72 кв. м с интерьером в стиле лофт и с мебелью были куплены за 53 млн руб.

Впрочем, Халин считает, что большая часть покупателей предпочтет помещение без отделки, чтобы реализовать собственные дизайнерские фантазии. На отделку в стиле лофт либо в других стилях модернистской направленности массового спроса нет, впрочем, и товар это штучный, объясняет он.

«Они эффектны, оригинальны, но зачастую продать их непросто еще и потому, что были использованы дорогие эксклюзивные материалы и предметы мебели, – рассказывает Халин. – Это взвинчивает цену квадратного метра». Дорогостоящие ремонты не окупаются, уверен Попов, инвесторам, как правило, это известно. Либо они готовы годами ждать своего покупателя, добавляет Трещёв.

По оценке Румянцевой, только 5–7% инвесторов ремонтируют помещения, рассчитывая перепродать дороже.

Тем не менее, по словам Могилатовой, в Clerkenwell House и «Николаевском доме» на Комсомольском проспекте вышли в продажу несколько лотов с ремонтом: «Но предложений без отделки больше». Например, в «Николаевском доме» 37,7 кв. м с дизайнерской отделкой продаются за 25 млн руб. (663 130 руб. за 1 кв. м), а 35 кв. м без отделки – за 17 млн руб. (485 714 руб. за 1 кв. м).

Для ценителей

Традиционно в Москве апартаменты на 10–20% дешевле квартир аналогичного класса в том же месте. Так застройщики частично компенсировали покупателям невозможность постоянной регистрации, более высокие эксплуатационные расходы и налог на недвижимость.

Лофты, как правило, располагаются в небольших, почти клубных домах, а потому быстро распродаются. В числе покупателей – инвесторы, поэтому, отмечает Тимур Давыдов, гендиректор Integro Group, «если клиент присматривает лофт в уже готовом объекте, он, скорее всего, обнаружит предложения на вторичном рынке».

В ряде случаев инвесторы продают дешевле, чем застройщики. Например, в комплексе «ВТБ арена парк», который строится на Ленинградском проспекте и продан застройщиком почти наполовину, уже проходят сделки на вторичном рынке. Румянцева объясняет популярность проекта у инвесторов привлекательными стартовыми ценами и интересной концепцией.

Один из клиентов Kalinka Group влюбился в апартаменты здесь, хотя уже внес задаток за квартиру на вторичном рынке, и брокер компании нашел собственника, который выкупил пул апартаментов на старте. «Он продавал на 7% дешевле, чем у застройщика, – говорит Румянцева. – Конечно, не каждому застройщику понравится такая ситуация.

Но это право инвестора – продать собственность по цене, которая его устраивает. Застройщик же вынужден придерживаться плана продаж». По ее мнению, проект «ВТБ арена парк» довольно успешен, поэтому единичные сделки на вторичном рынке не могут повредить продажам застройщика.

Клиент Kalinka Group потерял задаток за квартиру, но стал владельцем апартаментов бизнес-класса площадью 82 кв. м за 20,5 млн руб.

Эксперты вообще считают, что многие сделки на вторичном рынке апартаментов были заключены благодаря инвесторам, которые еще на котловане выкупали по несколько лотов. По словам Румянцевой, более 70% продавцов в свое время приобретали апартаменты с инвестиционными целями.

По оценкам Savills, в 2006–2007 гг. среди покупателей апартаментов в ММДЦ «Москва-сити» около 40% покупателей были инвесторами, они разбирали помещения по 100–120 кв. м. В 2011–2012 гг.

на старте продаж в нескольких лофт-проектах доля инвестиционных сделок доходила до 30%, брали самые компактные лоты, по 35–50 кв. м, уточнил Халин.

Стратегии инвесторов

Литинецкая считает, что чаще инвесторы стараются заработать на перепродаже еще до ввода комплекса в эксплуатацию. И продают на 5–15% дешевле, чем застройщики, благодаря тому что ближе к завершению стройки цена недвижимости выросла достаточно, добавила Румянцева.

Но если инвестор не торопится и готов подождать несколько лет, пока первичные продажи будут завершены или лотов останется мало, то доход может значительно вырасти. Халин рассказал, что в 2016 г. 68 кв. м без отделки в Clerkenwell House были проданы за 33 млн руб. В 2011 г., когда проект только вышел на рынок, эти же апартаменты были приобретены за $578 000 ($8500 за 1 кв.

м), или 18,1 млн руб. при тогдашнем курсе. «Продавец смог заработать почти 15 млн руб.», – подсчитывает Халин.

По данным Kalinka Group, по состоянию на февраль 2017 г. на первичном рынке можно было приобрести апартаменты без отделки в МФК «IQ квартал» по цене от 296 000 руб. за 1 кв. м, с чистовой отделкой в МФК Neva Towers – от 299 700 руб. за 1 кв. м и в МФК «ОКО» – от 463 000 руб. за 1 кв. м.

По мнению Литинецкой, сейчас владельцы дорогостоящего жилья все-таки склонны придержать объекты, не продавать на падающем рынке. По оценке Румянцевой, в 2017 г. предложение пополнится не более чем на 12–15%.

«Это будут или вынужденные продажи, или «долгие продажи», когда владелец продолжает жить в апартаментах в ожидании покупателя с желанной суммой, без торга», – объясняет она.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2017/03/21/681950-apartamenti-prodayut-investori

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

Можно ли продать апартаменты

Цена апартаментов может быть до 30% ниже аналогичных по характеристикам квартир. Это объясняется совокупностью сразу нескольких факторов, напрямую влияющих на себестоимость, а значит, политику ценообразования.

Во-первых, девелоперы апартаментов несут меньшие расходы на получение всей разрешительной документации. Во-вторых, к проектам апартаментов не предъявляются столь жесткие требования по инфраструктурной составляющей, как для жилой недвижимости.

В-третьих, благодаря другим нормам по инсоляции, застройщик может заложить в проект большее количество апартаментов, тем самым увеличивая свою потенциальную прибыль.

2. Сколько стоят коммунальные услуги в апартаментах?

Размер коммунальных услуг для владельцев апартаментов больше, чем для собственников квартир. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение 8%, на тепло 25%, на электричество 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт ч). Тем не менее начальная экономия в стоимости объекта покрывает более дорогую коммуналку на десятки, а то и сотни лет вперед.

3. Чем отличаются налоги на квартиру и апартаменты?

Налоговые платежи для собственников апартаментов также выше, чем для владельцев квартир. Имущественный налог, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Однако в налогообложении для этого вида недвижимости есть два принципиальных отличия.

Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а, во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%, тогда как для квартир 0,1%. При этом налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются.

То есть собственник апартаментов не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. метров), как это предусмотрено для квартир, а также не имеет права вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке.

Однако так же, как и в случае с коммунальными платежами, разница в налоговых платежах собственников апартаментов будет покрываться сэкономленными при покупке средствами.

Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы

Налог на апартаменты: точный расчет

Еще одно налоговое отличие квартир и апартаментов заключается в обязанности платить земельный налог. До 2015 года для собственников квартир он был включен в имущественный налог. С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю.

Владельцы жилой недвижимости (квартир) платят сегодня только первый налог. Собственники же апартаментов, как и собственники других помещений, обязаны уплачивать налог на землю.

Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади жилья.

4. Каков юридический статус апартаментов?

Кроме экономических факторов, апартаменты отличаются от квартир и юридическим статусом. Они относятся к нежилым помещениям, а значит, их владельцы не имеют права на оформление постоянной регистрации.

Однако, если такой апарт-комплекс имеет статус гостиницы, то собственник может получить временную регистрацию на пять лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией.

Тем не менее, при записи в школу ребенка, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет.

Если оформить регистрацию невозможно, собственник апартаментов теряет немногое. Это прибавки и льготы, которые все равно распространяются только на незащищенные слои населения, а также право ать на выборах.

5. Есть ли разница в комфорте?

Как таковых кардинальных отличий при сдаче комплекса с апартаментами нет. Так же, как и жилые комплексы, проекты апартаментов должны получить положительное заключение госкомиссии и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Впрочем, за счет того, что технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов, процесс сдачи дома может быть меньше по времени.

В частности, на апартаменты не распространяются требования по инсоляции, а нормы по вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите ниже аналогичных, предъявляемых к жилым помещениям.

Для собственников апартаментов основная разница непосредственно при проживании заключается именно в налоговых и коммунальных платежах. Однако, как уже было отмечено, разница в стоимости апартаментов и квартир покрывает повышенные расходы на коммуналку и налоги на десятки лет вперед.

На практике формальное отсутствие обязательств застройщика в строительстве социальной инфраструктуры мало влияет на качество проживания.

В условиях жесткой конкуренции за покупателя большинство апартаментов не уступают обычным многоквартирным домам по наличию школ, детских садов, поликлиник и прочей инфраструктуры.

Таким образом, проживание в апартаментах мало чем отличается от проживания в «традиционных» квартирах. Поэтому при выборе недвижимости стоит ориентироваться в первую очередь не на статус жилья, а расположение, площадь объекта и концепцию самого проекта.

Не пропустите:

В чем подвох низкой цены апартаментов?

Сложная планировка квартиры

АИЖК будет выдавать ипотеку на апартаменты

В Омске построят первый апарт-отель

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/5_glavnyh_otvetov_dlya_teh_kto_hochet_kupit_apartamenty/5323

Двойное дно: почему дешевые апартаменты в Москве хуже квартир

Можно ли продать апартаменты

Первые комплексы с апартаментами появились в Москве еще до кризиса 2009 года. С тех пор формат распространился по карте столицы довольно широко, поскольку заложенные в нем противоречия, которые объясняются нежилым статусом апартаментов, компенсировались более низкой ценой. Но есть нюансы, способные поставить эту выгоду под сомнение.

Престижный район, недорого

По данным компании «Метриум», к началу второго квартала 2018 года на первичном рынке апартаментов экспонировалось 122 проекта на 10,8 тысячи лотов.

Географически формат шире всего представлен в ЦАО и САО (26,7 и 25 процентов первичного предложения соответственно), довольно много апартаментов строится и продается в СВАО и ЗАО (18,6 и 14,5 процента).

Доли остальных округов заметно меньше, а в самых непрестижных ВАО и ЮВАО апартаментов почти нет (0,6 и 0,5 процента всего предложения).

Главное преимущество апартаментов — цена: «недожилье» дешевле сопоставимых по характеристикам квартир аналогичной локации на 10-20 процентов. Самые дешевые предложения среди московских новостроек — это именно апартаменты. К началу апреля 2018 года ценовые минимумы в сегменте отмечались в следующих ЖК:

  • Nord (СВАО, район Северный): студия площадью 26,2 квадратного метра за 2,05 миллиона рублей;
  • CleverLand (СВАО, район Марфино): студия площадью 16,03 квадратного метра за 2,3 миллиона рублей;
  • Citimix (ЗАО, район Тропарево-Никулино): студия площадью 22,4 квадратного метра за 2,7 миллиона рублей.

Для сравнения: в базе ЦИАН на дату публикации материала стоимость квартир-студий в районе Северный начинается от 3,7 миллиона рублей, в Марфино — от 2,9 миллиона (правда, на вторичном рынке можно купить «самопальные», переделанные из более просторных квартир, студии от 2,2 миллиона), в Тропарево-Никулино — от 11,4 миллиона рублей.

Обратная сторона

Апартаменты — это хорошая возможность поселиться в одном из приличных районов Москвы за приемлемые деньги. Но, поскольку это не жилье, на апартаменты, во-первых, не распространяются некоторые нормы (например, по обеспечению инфраструктурой и по инсоляции), а во-вторых, они по-другому облагаются имущественным налогом. Коммунальные платежи тоже рассчитываются иначе.

И, наконец, владельцы апартаментов не могут получить постоянную регистрацию. С одной стороны, временная регистрация спокойно продлевается раз в пять лет.

С другой — у обладателей постоянной регистрации приоритет в пользовании социальной инфраструктурой (детсады, школы, поликлиники).

«Нам пришлось создавать инициативную группу и договариваться с муниципалитетом, чтобы решить вопрос с прикреплениями к школам и садам», — рассказывает Ирина, жительница одного из первых столичных апарт-комплексов.

Справедливости ради, нехватка инфраструктуры и вольный подход к инсоляции — это проблемы в основном именно первых апарт-комплексов, сейчас отсутствие законодательного регулирования этих моментов с лихвой компенсирует рынок.

Попросту говоря, темные апартаменты никто не купит (только с огромным дисконтом) — поэтому в интересах застройщика сделать их комфортными.

А нормы пожарной безопасности, говорит Юрий Стюрин, директор по развитию компании «Лофты и апартаменты», даже выше, чем для жилья.

Что действительно существенно, так это размер коммунальных платежей и будущего имущественного налога на недвижимость.

Как рассказывает Стюрин, в среднем коммунальные платежи у владельцев апартаментов будут процентов на 20 выше, чем у владельцев квартир. «Но все зависит от конкретного комплекса», — уточняет эксперт.

«Коммуналка расстраивает, — делится Елена, жительница апарт-комплекса на севере Москвы. — Мы платим за 40-метровое жилье более 10 тысяч в месяц. По-моему, это как-то до фига». «У меня коммунальные платежи — 3800 в месяц плюс счетчики, — говорит Игорь, владелец 33-метровых апартаментов в СЗАО. — Нормальные расценки, меня не напрягают».

В целом сейчас застройщики апарт-комплексов знают, что вопрос будущей коммуналки волнует покупателей. Поэтому некоторые из них размещают эту информацию на сайте объекта.

Старикам тут не место

Еще один животрепещущий вопрос — налог на недвижимость. Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, ставка налога выше, чем для квартир.

Конкретная сумма зависит от того, к какому типу недвижимости (офисная, гостиничная, торговая и т.п.

) относится конкретный апартамент, разброс серьезный — от 0,5 до 2 процентов от кадастровой стоимости объекта. Для квартир ставка — 0,1-0,3 процента.

При этом, как подчеркивает Юрий Стюрин, сама кадастровая стоимость апартаментов может быть ниже, чем жилья, — тогда налог будет сопоставим с тем, который начислят владельцу аналогичной квартиры.

Но никакой гарантии этого нет: некоторые покупатели апартаментов в этом году получили от налоговой уведомление на 60-80 тысяч, а в следующем году цифра еще вырастет, поскольку перестанут действовать понижающие коэффициенты.

По словам Стюрина, если статус московского ЖК с апартаментами торгово-офисный (это как раз имущественный налог в 2 процента от кадастровой стоимости), можно попробовать добиться его снижения до 0,5 процента.

Это возможно, если объект включат в городской реестр. Правда, добиться этого удается не всем — у Ирины и других жителей ее апарт-комплекса, например, это не получилось, несмотря на многочисленные обращения.

Кстати, и налоговый вычет владельцам апартаментов не дадут. Материнский капитал использовать в счет оплаты тоже не получится.

«Семейным такой вариант не назовешь, — соглашается Марина, недавно купившая апартамент для своей дочери-студентки. — Но мне кажется, это и так понятно. Апартаменты — жилье для молодых и мобильных».

Кроме того, апартаменты — хороший вариант для арендного бизнеса, отмечает Юрий Стюрин:

«Как пример: 26-метровые лофт-апартаменты на Тульской спокойно сдаются за 70 тысяч в месяц, на Бауманской 70 метров — за 140».

Игорь, владелец 33-метровых апартаментов на Северо-Западе, сдает их за 60 тысяч в месяц:

«Покупал за 4 миллиона, еще миллион вложил в ремонт — нормальная экономика», — делится он расчетами.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/39718824-dvoynoe-dno-pochemu-deshevye-apartamenty-v-moskve-huzhe-kvartir/

Стоит ли покупать апартаменты для сдачи в аренду?

Можно ли продать апартаменты

Апартаменты — это коммерческая недвижимость, соответственно, там нельзя прописаться. Но в них можно проживать и оформить временную регистрацию. Средний метраж апартаментов составляет 30–40 квадратных метров.

Инфраструктура — это первое, что отличает апарт-отель или жилой комплекс, в котором находятся апартаменты, от прочей недвижимости.

На первом этаже обычно есть всё, что может потребоваться: и отделение банка, и ресторан, и фитнес-центр, и аптека, которые работают круглосуточно.

Электрик и сантехник при необходимости не будут идти к вам два дня. Если что-то сломается или засорится, они придут в течение часа.

Как правило, на момент продажи апартаменты укомплектованы мебелью и техникой.

Года два назад они продавались только с дизайнерским ремонтом, включая картины на стене, чтобы в апартаментах можно было жить сразу после покупки.

Сегодня уже появилась возможность купить их только с чистовой отделкой. Разница в цене при этом символическая, поэтому покупатели часто выбирают все-таки вариант с меблировкой.

Так как апартаменты не относятся к жилому фонду, коммунальные платежи здесь дороже на 30%. Они окупаются за счёт дополнительных услуг управляющей компании, которой мы обычно платим за воду, свет и прочее.

Владельцам апартаментов она предоставляет также различного рода услуги консьерж-сервиса.

Это удобно, потому что чаще такой тип недвижимости приобретают люди, которые планируют сдавать ее туристам, либо те, кто привык к комфортному гостиничному проживанию.

Сколько можно заработать? 

Доход, который можно получать от сдачи апартаментов в аренду, перекрывает высокую стоимость коммуналки. Апартаменты находятся в центре города. Сам по себе апарт-отель тоже является центром инфраструктуры, поэтому сдаются апартаменты дороже студии, однокомнатной квартиры или евродвушки.

Говоря о клиентах, стоит отметить, что в основном это люди, которые приезжают в длительные командировки, например топ-менеджеры крупных иностранных или региональных компаний.

Им удобнее жить не в гостиницах, а снимать жильё, чтобы была возможность готовить еду. В апартаментах для этого как раз есть кухня.

Также в них предусмотрена уборка квартиры со сменой постельного белья и тот сервис, который типичен для отелей.

В мае и июне апартаменты могут арендовать абитуриенты с родителями. Но чаще всего это всё-таки туристы, которые приезжают большими группами. Апарт-отели в Москве и Санкт-Петербурге в туристический сезон на 80% заселены китайцами.

Стоимость аренды варьируется в зависимости от месяца и срока проживания. Долгосрочная аренда дешевле, а в пиковое время апартаменты сдаются дороже, чем в обычное. В центре Санкт-Петербурга они арендуются примерно за 60 тыс. рублей в месяц. В Москве цены могут колебаться от 60 тыс. до 120 тыс. и даже выше.

Поиск клиента

Обычно владелец либо нанимает риэлтора, либо сам ищет клиента и подписывает с ним договор, а затем самостоятельно следит за тем, чтобы жильё не разнесли и не поселили туда 50 цыган с лошадью.

Собственник апартаментов также имеет возможность заключить договор с управляющей компанией, и тогда она будет заселять туда людей, обслуживать их как в гостинице и следить за сохранностью жилья.

Комиссия за это составляет не более 20% (как правило, 10–15%).

Условия по сдаче в аренду через управляющую компанию разнятся. В апартаментах чаще всего живут недолгое время. Если они сдаются топ-менеджерам, то их командировки длятся 6–8 месяцев. Туристический сезон тоже длится не круглый год, поэтому 4–5 месяцев апартаменты могут пустовать. И в этом случае владельцу нужно сделать выбор:

  • получать деньги за каждый месяц, который квартира сдаётся, но за вычетом комиссии управляющей компании, то есть всего около 80% дохода;
  • получать 50–60% дохода, но круглый год.

Кому-то выгоднее первый вариант, кому-то — второй, всё индивидуально.

Инвестиционная привлекательность

В Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани и других больших городах осталось очень мало мест для постройки жилой недвижимости, а вот под коммерческую площади есть.

Купить строящиеся апартаменты в центре Санкт-Петербурга, прямо на Невском проспекте, можно примерно за 3,4 млн рублей. Когда апарт-отель достроится, они будут стоить 6–7 млн. рублей. В Москве цены начинаются в среднем от 6 млн и выше.

Есть варианты дешевле, но они будут дальше от центра.

Если брать один и тот же район, то сдавать в аренду апартаменты будет прибыльнее, чем квартиру. Например, мы тратим условно 3,4 млн рублей и начинаем сдавать апартаменты ежемесячно за 60 тысяч. Аренда вернёт нам вложенные средства примерно через пять лет, а после начнёт приносить чистый доход.

Конечно, как и любая недвижимость, апартаменты — сами по себе актив. Если покупать их на этапе строительства, то позже можно будет заработать, продав их дороже.

Но россияне ещё не привыкли к обращению с такой недвижимостью, поэтому искать покупателя придётся дольше, чем в случае продажи стандартного жилья.

Так что пока квартира — это более ликвидный инструмент, но лет через пять всё поменяется.

инвестиционный консультант Рами Зайцман, источник фото – unsplash.com

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2017/9/6/stoit-li-pokupat-apartamenty-dlja-sdachi-v-arendu/

Как оформить апартаменты в собственность?

Можно ли продать апартаменты

Самый противоречивый формат недвижимости продолжает удивлять! В апартаментах можно жить на законных основаниях, в то время как отдельные нормы напрямую говорят о том, что объекты изначально непригодны для жизни.

Тем не менее, такая недвижимость выглядит весьма соблазнительно для потенциальных покупателей, и рынок предложений жилья этого класса активно развивается.

Мало того, существует законопроект, в рамках которого предлагается приравнять апартаменты к квартирам!

В любом случае, на апартаменты можно оформить право собственности, и в этой статье мы расскажем о том, как это сделать, а также поговорим о том, стоит ли это делать вообще.

Слово «апартаменты» звучит престижно, и многие объекты выглядят более чем впечатляюще, да и располагаются они, как правило, в престижных районах.

Изначально апартаменты предназначены для временного проживания, чтобы, например, в рабочие будни не добираться домой через весь город, а остановиться на «дополнительной» жилплощади. Кроме того, апартаменты достаточно выгодно сдавать в аренду.

Однако и оформление, и использование такой недвижимости имеет свою специфику, о которой необходимо знать.

Апартаменты – особый формат недвижимого имущества, в отношении которого в законодательных актах можно встретить немало противоречий. Однако при всей неопределенности правовой формулировки, апартаменты, тем не менее, вполне охотно покупаются и успешно продаются.

В последнее десятилетие в многоэтажках предлагается большое количество апартаментов, и такое жилье стало рекламироваться наравне с самыми обычными квартирами.

Многие граждане, особо не разбираясь, приобрели такую жилплощадь, усмотрев большое преимущество в интересных планировках, сравнительно невысоких ценах и удобном месторасположении.

И лишь спустя некоторое время обнаруживались следующие разочаровывающие моменты:

  • Встать на регистрационный учет в апартаментах нельзя, соответственно – получать медицинские и образовательные услуги по месту проживания затруднительно.

  • Стоимость коммунальных услуг намного выше, чем в обычных квартирах, да и сам процесс оформления права собственности имеет немало разных нюансов.

Кстати в апартаментах со статусом гостиницы есть все шансы оформить временную регистрацию и получить права, аналогичные тем, которые имеются у собственников с «обычной пропиской».

Правовая специфика: противоречивое предназначение недвижимости

Очень многие апартаменты даже при большом желании уравнять их с полноценными квартирами не могут рассматриваться с точки зрения законодательства, как помещения, где можно проживать постоянно.

Причина – жилье не соответствует ряду базовых требований, предъявляемых нормативными актами к жилой недвижимости.

Речь идет, прежде всего, о нормативах инсоляции (освещенности), звукоизоляции и социальной инфраструктуре (как правило, под апартаменты не закладываются стоянки для автотранспорта, детские площадки, пр., закон не обязывает застройщиков возводить или обустраивать такие объекты).

  • Дома с апартаментами могут располагаться в офисных зонах, на территориях плотной застройки, в непосредственной близости к магистралям – словом, там, где возводить жилую недвижимость запрещено в принципе.

  • Случается, апартаменты активно рекламируются как жилая недвижимость, что, в общем, логично, а их правовой статус обнаруживается только в ходе пристального изучения документов.

Таким образом, при покупке апартаментов стоит проверять все строительные нюансы, связанные с обеспечением комфортной жизни, а в идеале – делать это с привлечением экспертов.

Однако, даже если ничто не вызывает вопросов, и апартаменты кажутся очень удобным приобретением, стоит изначально понимать, что вступление в право собственности и в дальнейшем набор прав будет не совсем таким, как у владельцев обычных квартир.

Оформление в собственность: документа для Росреестра

Поскольку, как уже сказано выше, апартаменты имеют статус нежилых объектов, то и процесс их оформления в собственность будет несколько отличаться от оформления права владения обычными квартирами.

Процедура будет выглядеть примерно так, как происходит оформление, например, офисов или складов, то есть – любой нежилой недвижимости.

Процесс проведения сделки регулируется нормативными актами, связанными с регистрацией прав на нежилую недвижимость, четко описывающими весь этот, в общем, не очень сложный процесс.

Документ о собственности подтверждает владение изолированным нежилым помещением, которое обязательно имеет уникальный кадастровый номер.

После приобретения, получения в дар или наследования любого недвижимого имущества, непременно необходимо оформлять его в собственность официально.

Госрегистрация является обязательной процедурой, если возникла необходимость продать жилье, подарить его, что-то перестроить или, тем более, реконструировать.

Для оформления права собственности требуется обратиться в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости, или в ближайший многофункциональный центр.

С регистрацией ни в коем случае тянуть не стоит – если вовремя не завершить оформление документов, впоследствии могут возникнуть серьезные проблемы с тем, чтобы, в случае спора или необходимости переоформить имущество доказать его принадлежность.

Чтобы инициировать процедуру регистрации, необходимо подготовить следующие документы:

  • паспорта потенциальных собственников;
  • документы, которые могут подтвердить появление права собственности (договор, свидетельство предоставлении права на наследство и так далее);
  • документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Перед тем, как подавать пакет документов на оформление апартаментов в собственность, необходимо уточнить их полный перечень в отделении регистрирующего органа, многофункциональном центре или на сайте «Госуслуги». Поскольку апартаменты периодически попадают под пристальное внимание властей, нормативы пересматриваются, и нюансы оформления могут видоизменяться.

Достаточно часто регистрацию прав на нежилую недвижимость, в том числе, на апартаменты, проводят не сами владельцы, а их представители. В этом случае необходимо позаботиться о наличии нотариально заверенной доверенности.

Кстати, перепланировка апартаментов, как, впрочем, и других нежилых помещений, не требует сложных и длительных согласований с уполномоченными структурами в отличие от обычных квартир.

Изменение статуса: превращение апартаментов в квартиру

Многих владельцев апартаментов на каком-то этапе начинает волновать вопрос о том, есть ли шансы перевести апартаменты в жилой фонд, и у юристов по этому поводу диаметрально противоположные мнения. Однако большинство из них сходятся на том, что теоретически это вполне возможно, но на практике – крайне сложно.

Для начала придется доказывать, что апартаменты по всем качествам соответствуют полноценному жилью. Для этого потребуется заказать экспертизу, получить официальное техническое заключение, подробный инсоляционный расчет и прочие документы, подтверждающие, что состояние помещений соответствует всем санитарным нормам.

Многим это кажется незначительным, но инсоляция является одним из базовых аспектов, предопределяющих возможность перевода нежилой площади в статус жилья.

Как минимум в течение двух часов ежедневно естественный свет солнца должен проникать в квартиру, и это правило не может нарушаться.

Даже самые шикарные апартаменты, где инсоляция недопустимо мала, так и останутся в отведенном им нежилом статусе.

Порядок действий: куда идти и что оформлять

Итак, порядок действий по изменению статуса недвижимости выглядит следующим образом. Прежде всего, надо обратиться в жилищное управление, предоставив основной пакет документов, куда входит:

  • правоустанавливающая документация;
  • план, полученный в Бюро техинвентаризации;
  • поэтажный план;
  • при необходимости – проект переоборудования помещений;
  • заявление.

Далее уже будут назначены дополнительные обследования и экспертные оценки в зависимости от реальных потребностей, связанных со спецификой многоэтажек, где расположены апартаменты.

Важно, чтобы эти помещения официально находились в собственности заявителя, и недвижимость не имела никаких обременений.

Заявление и пакет документов будут рассмотрены специальной комиссией, для работы в которой приглашаются, в том числе, и представители надзорных структур.

Если ничто не помешает одобрению заявления, власти выдадут решение о том, что нежилая недвижимость обрела «жилой статус», а далее можно уже переоформлять документы. Важно подать в регистрирующие органы заявку и пакет документов, чтобы все необходимые коррективы были внесены в ЕГРН, так как лишь после этого процесс изменения статуса можно считать завершенным.

Поскольку примеры придания апартаментам жилого статуса имеются, можно сделать вывод, что с законодательной точки зрения это вполне возможно. А если объединиться с другими собственниками и сделать коллективное обращение, тогда шансы на смену статуса комплекса апартаментов намного выше.

Все ли так просто? Некоторые нюансы изменения статуса

Действительно, даже девелоперы сейчас сами инициируют такое изменение статуса – иногда до ввода здания в эксплуатацию, так целые корпуса превращаются в обычные многоквартирные дома. Однако стоит упомянуть о том, что проведение этой процедуры в индивидуальном порядке потребует немало времени и финансовых затрат.

Перевод апартаментов отдельным физическим лицом существенно осложняется тем, что в настоящее время ни представители уполномоченных организаций, ни, соответственно, население не располагает четкими инструкциями и понятными шаблонами.

Кроме того, государственная пошлина за подачу заявления на изменение статуса недвижимости является весьма немалой для рядового россиянина.

К этому стоит прибавить еще большие расходы на проведение экспертиз, а в случае отказа, вне зависимости от его причин, пошлину никто не вернет.

Апартаменты фактически являются жильем, но законодательно они отнесены к нежилым объектам, а значит, регистрация права собственности происходит по той же процедуре, что и оформление офиса или, например, склада. Шансы изменить статус и «превратить» апартаменты в квартиры имеются лишь в тех случаях, если эта недвижимость соответствует нормативам, обязательным для жилых помещений.

Если инициатива о придании апартаментам статуса жилья, выдвигаемая сегодня представителями власти и многими общественниками, обретет реальные очертания, или законодатели хотя бы пропишут правовые параметры таких объектов недвижимости, этот рыночный сегмент станет намного более понятным и прозрачным.

Однако уже сейчас эксперты утверждают, что все апартаменты наделить статусом жилых помещений будет невозможно. Но, в общем, многие игроки рынка приходят к выводу о том, что это и не требуется, поскольку на рынке, как жилой, так и нежилой недвижимости должно быть разнообразие.

Источник: https://novostroev.ru/articles/kak-oformit-apartamenty-v-sobstvennost/

Podyacheva-notar
Добавить комментарий