Нотариальная сделка

Содержание
  1. Что такое нотариальная сделка купли-продажи квартиры?
  2. Можно ли заключить договор без нотариуса?
  3. Когда договор требует обязательного заверения?
  4. Документы для нотариальной сделки
  5. Как осуществляется нотариальная сделка
  6. Плюсы и минусы нотариальной сделки
  7. Удостоверение сделок
  8. Нотариальные сделки: особенности и разновидности
  9. Нотариальная сделка с отчуждением и залогом имущества
  10. Нотариальный договор о возведении и отчуждении жилого дома
  11. Нотариальное удостоверение завещаний
  12. Удостоверение доверенности
  13. Нотариальное удостоверение сделки
  14. Порядок нотариального удостоверения сделки
  15. Случаи, при которых сделка должна быть совершена в нотариальной форме
  16. Двусторонние и односторонние сделки, подлежащие нотариальной форме
  17. Требования к документу, содержащему условия нотариально удостоверяемой сделки
  18. Обязательна ли нотариальная сделка с недвижимостью?
  19. Общие требования к проведению сделок с недвижимостью
  20. Специальные требования к проведению сделок с недвижимостью
  21. Нотариальные сделки с недвижимостью
  22. Недостатки простой письменной формы
  23. Преимущества сделок, удостоверяемых в нотариальном порядке
  24. У вас есть вопрос юридического характера?
  25. Нотариальная сделка купли-продажи, чем отличается от простой письменной, как происходит, какие гарантии | Гордон и Партнеры
  26. 2. Как нотариус оформляет расчеты по сделке купли-продажи квартиры в банке?
  27. 3. Можно ли оспорить ранее заключенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры?
  28. 4. Дает ли 100% гарантию нотариальный договор купли-продажи квартиры?
  29.  5. Как проходит сделка купли-продажи квартиры с нотариусом

Что такое нотариальная сделка купли-продажи квартиры?

Нотариальная сделка

Существует два варианта проведения сделки купли-продажи недвижимости – простая письменная и нотариально заверенная. Нотариальная сделка представляет собой стандартный двухсторонний договор купли-продажи между продавцом и покупателем, заверяемый в нотариальной конторе.

Можно ли заключить договор без нотариуса?

Нотариальное заверение сделки с недвижимостью требуется далеко не всегда. Заверение договора не требуется, если речь идет о купле-продаже объекта на первичном рынке, поскольку в этом случае все необходимые документы оформляют юристы компании-застройщика. Оформление сделки у нотариуса имеет смысл только на вторичном рынке жилья.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Существуют сделки, законодательно подлежащие обязательному удостоверению у нотариуса. Во всех остальных случаях купля-продажа может быть заключена в обычной письменной форме.

Когда договор требует обязательного заверения?

Существует несколько случаев, когда нотариальное заверение сделок является обязательным. Без подписи и печати нотариуса договор не будет принят Росреестром.

  1. Долевая собственность – когда продается квартира, разделенная между несколькими собственниками на доли. Такой объект может быть продан только в случае, если собственники пришли к соглашению. При этом не имеет значения количество собственников и покупателей, оформляется ли ипотека и т.д. Каждый собственник продает свою часть, в договоре указываются все части, и в итоге весь объект недвижимости продается целиком. Нотариальное заверение договора служит доказательством согласия на сделку, поскольку при этом должны присутствовать все собственники долей.
  2. Если продается объект, собственник которого – несовершеннолетнее лицо. Такое происходит, если несовершеннолетний стал собственником недвижимости в результате дарения или при вступлении в наследство. Для оформления любой сделки с участием детей необходим нотариально заверенный договор.
  3. Если в сделке присутствует несовершеннолетний покупатель. Чаще всего это случается, когда в семье есть дети, а квартира покупается с одновременной продажей старой жилплощади. В данном случае участие нотариуса необходимо как при продаже прежней, так и при приобретении новой квартиры. Это нужно для того, чтобы при сделках не ущемлялись права детей.

Во всех остальных случаях при купле-продаже нотариальное заверение не нужно.

Документы для нотариальной сделки

Прежде всего необходимо подготовить пакет документов для нотариуса. Покупателю квартиры не понадобится ничего, кроме паспорта. Исключение составляет покупка с привлечением кредитных средств (нужна копия кредитного договора) или материнского капитала (нужна выписка о нахождении на счету денежных средств).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Продавцу недвижимости придется собрать больший пакет:

  • документ, подтверждающий право на недвижимость (завещание, договор купли-продажи или дарения);
  • если лицо состоит в браке и недвижимость была получена в период брака, то согласие второго супруга на оформление сделки;
  • справка об отсутствии жилищно-коммунальной задолженности;
  • письменное согласие органов опеки на сделку, если в ней участвуют несовершеннолетние;
  • выписка из домовой книги обо всех лицах, зарегистрированных в квартире на момент продажи.

Договор купли-продажи составляется непосредственно нотариусом. В договоре должны быть указаны все условия будущей сделки, прописан аванс или задаток, который обязуется внести покупатель.

Также понадобится справка из ЕГРН, которая доказывает, что объект недвижимости не находится под арестом. Эту справку может заказать нотариус.

Как осуществляется нотариальная сделка

Оформление сделки осуществляется в несколько этапов. Сначала готовится предварительный договор, где указываются условия и сроки сделки. Предварительный договор подписывается продавцом и покупателем. После этого идет сбор пакета документов, указанных выше, которые позволят нотариусу удостовериться в полномочии сторон сделки.

Далее оформляется договор купли-продажи. На данном этапе в документ вносятся пожелания продавца и покупателя (с учетом законодательных норм), включая пункты, защищающие стороны от возможных рисков.

Далее в присутствии нотариуса происходит подписание договора. Своей печатью и подписью нотариус удостоверяет подлинность документа.

После этого проходит регистрация в Росреестре. Нотариус сам подает документы в регистрационную палату и получает их уже переоформленными на покупателя. Процедура регистрации при участии нотариуса проходит быстрее, чем при личном обращении граждан.

Плюсы и минусы нотариальной сделки

К плюсам такой сделки можно отнести:

  • уверенность в чистоте сделки. При нотариальном заверении исключено появление нюансов, с помощью которых через суд можно было бы доказать ничтожность сделки или попытаться оспорить ее;
  • если продажа недвижимости происходит через доверенность, нотариус проверяет ее подлинность и действительность на момент сделки;
  • нотариус поможет правильно составить договор купли-продажи;
  • при желании нотариус может присутствовать при передаче денежных средств и взять от продавца расписку о том, что средства были получены;
  • нотариус несет ответственность за ненадлежащее ведение сделки, если в результате его действий покупателю был причинен материальный ущерб. Ответственность нотариуса застрахована, а на случай, когда страховой лимит не покрывает ущерб, существует коллективная страховка в нотариальных палатах регионов. Нотариус отвечает за ущерб, причиненный по его вине, всем своим имуществом.

К минусам нотариальной сделки можно отнести необходимость оплаты за нотариальную помощь – госпошлина, оформление договора, технические работы нотариуса. К этим платежам могут добавляться дополнительные, если клиент желает заказать еще какие-то услуги. Других минусов и рисков при данных сделках нет.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/notarialnaa-sdelka.html

Удостоверение сделок

Нотариальная сделка

Нотариальные сделки бывают односторонние и двусторонние. Установление и изменение обязанностей и прав гражданина юридическими и физическими лицами – это нотариальная сделка. Одностороннее соглашение подразумевает выражение воли одной стороны.

Двустороннее представляет собой заключение договора между двумя сторонами, мнение которых равноценно важно. Также существует многосторонняя нотариальная сделка, в которой участвуют более двух сторон.

Обязательное нотариальное удостоверение сделок заключается в заверке документов для оформления договора нотариусом или уполномоченным должностным лицом посредством удостоверительной надписи.

На нашем сайте вы можете также ознакомиться с информацией об удостоверении сделок с недвижимостью

Нотариальные сделки: особенности и разновидности

Договор купли-продажи участка земли и недвижимости регистрируется на государственном уровне в едином реестре. Соглашение становится недействительным при нарушении регистрационных требований и нотариальной формы.

Если удостоверение сделок сопровождается уклонением от обязанностей одной стороны, суд признает такие сделки действительными по требованию стороны, выполнившей условия полностью или частично.

Нотариальное удостоверение сделок после судебного вердикта не требуется.

Нотариальными сделками являются:

  • завещания, брачные договоры;
  • замены должника в сделках, заверенных нотариально, по желанию сторон либо по требованию закона;
  • доверенности на заключение сделок, требующих нотариального вмешательства;
  • переуступки прав требования в соответствии с условиями сделки на законных основаниях либо по решению сторон;
  • договоры о выплате алиментов;
  • договор ренты, пожизненного содержания и так далее.

Оформляя удостоверение сделок, нотариус становится незаинтересованным лицом и беспристрастным советником. Он обеспечивает сторонам равные права и защиту интересов.

Перед нотариальной заверкой участникам сделки разъясняются значение и смысл процедуры.

Нотариус проверяет, соответствуют ли намерения сторон действительности, не противоречат ли закону и друг другу, правоспособность и дееспособность участников.

Нотариальная сделка с отчуждением и залогом имущества

Договор удостоверяется при наличии подтверждения прав собственности на закладываемое или отчуждаемое имущество. Это могут быть свидетельства о праве собственности, на наследство, договоры купли-продажи недвижимости, мены или дарения и тому подобные документы.

Право владения недвижимостью подтверждается муниципальной регистрацией, поэтому при нотариальном оформлении сделки с недвижимым имуществом отметка о регистрации должна стоять на документах. В договоре указывается предмет соглашения, размер, оценка, срок выполнения условий, подразумеваемых залогом, и сторона, у которой находится закладываемый объект.

Разновидности права, которое указывается в тексте соглашения:

  • собственность;
  • постоянное пользование;
  • пожизненное наследуемое владение;
  • хозяйственное ведение;
  • оперативное управление и сервитут.

Если имущество принадлежит нескольким лицам, в документах указываются размеры долей каждого собственника.

Нотариальный договор о возведении и отчуждении жилого дома

Нотариальное удостоверение сделок производится по расположению объектов или по месту отвода участков. Нотариус проверяет, соответствует ли договор закону о регулировании прав граждан на возведение жилых домов.

К договору прилагается:

  • указ предоставить земельный участок в личное пользование для строительства жилья;
  • акт об отводе земли под возведение дома с названными постройками;
  • свидетельство о владении участком;
  • проект на строительство жилплощади;
  • план расположения построек на участке.

Нотариальное удостоверение завещаний

Нотариус заверяет завещания, которые дееспособные граждане предоставляют лично в соответствии с законодательством Российской Федерации. Обязательное нотариальное удостоверение сделок такого рода не допускается через представителя.

Завещание является волевым решением наследодателя, который устанавливает правовой порядок наследования определенными лицами своей собственности или ее части. Удостоверение завещаний не требует документов, доказывающих право на имущество.

Наследодатель составляет завещание письменно, обязательно указывает место и время написания и ставит личную подпись в присутствии нотариуса. Необходимо составить и удостоверить два экземпляра – для завещателя и для нотариальной конторы. В отдельных случаях по просьбе наследодателя либо по закону при оформлении и заверке завещания присутствуют свидетели.

Свидетелями не могут выступить следующие граждане:

  • неграмотные и недееспособные;
  • наследники, вступающие в наследство в случае гибели завещателя либо получившие отказ в праве на наследование;
  • родственники, в том числе супруг/супруга, родители и дети;
  • люди с физическими дефектами, не позволяющими осознавать происходящее и как-либо использовать наследство;
  • лица, не знающие языка, на котором написано завещание, за исключением закрытых сделок;
  • нотариус либо другое уполномоченное лицо, заверяющее акт о наследовании.

Если нотариусу предоставляется новое завещание, которое изменяет или отменяет условия ранее написанного, либо приходит уведомление об отмене акта, он отмечает это в своем экземпляре и в регистрационном реестре нотариальных действий. Отмена завещания заверяется нотариально.

Удостоверение доверенности

Доверенность является письменным полномочием, которое одно лицо выдает другому для представления третьим лицам.

Разновидности полномочий:

  • общая или генеральная доверенность, позволяющая ее обладателю заключать разнообразные сделки;
  • специальная доверенность, предназначенная для совершения определенных юридических действий;
  • разовая доверенность, которая выдается для заключения одной сделки.

Нотариальное удостоверение доверенностей возможно от одного или нескольких граждан для одного или нескольких лиц. Процедура передоверия требует нотариального заверения при наличии главной доверенности.

В основном документе указываются право передоверия либо доказательство, что сторона по главной доверенности в силу обстоятельств вынуждена провести процедуру передоверия для защиты интересов предоставившего доверенность человека.

Срок действия доверенности указывается в ней же и не может превышать трех лет.

Доверенность, выданная на основании передоверия, не может содержать больше условий, чем указано в главной доверенности, и превышать срок действия, заявленный изначально.

Нотариально заверяемые документы могут иметь столько экземпляров, сколько пожелают граждане, обратившиеся за удостоверением сделки, при условии, что количество не превышает число сторон-участниц.

Обязательно предоставлять нотариусу два экземпляра следует при составлении завещания и заверке договоров о залоге имущества, строительстве жилой площади, отчуждении домов и прочей недвижимости. Один экземпляр вышеозначенного документа нотариус принимает на хранение в нотариальной конторе по просьбе человека, обратившегося за удостоверением сделки.

Источник: http://notarius-perevod.ru/udostoverenie_sdelok/

Нотариальное удостоверение сделки

Нотариальная сделка
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Сделки и сроки » Нотариальное удостоверение сделки

Нотариальное удостоверение сделок – процесс подтверждения законности сделки между физическими или юридическими лицами.

Нотариальное удостоверение сделок – процесс подтверждения законности сделки между физическими или юридическими лицами, лицом, уполномоченным осуществлять такие действия. Для подтверждения сделки обращаются по разным причинам, а процесс проходит в порядке, установленном нормами законодательства.

Сделкой называют акт волеизъявления физических или юридических лиц, который подтверждает желание получить, изменить или прекратить определенные права. Основа для совершения сделки – правоспособность, позволяющая физическим и юридическим лицами осуществлять подобные акты.

Наиболее распространенный повод удостоверения сделок у нотариуса – операции и недвижимым имуществом.

Согласно закону, данное действие не является обязательным, что подтверждает Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Особенности нотариального удостоверения регулируются статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно положению закона, удостоверение осуществляется при помощи надписи лица, уполномоченного совершать подобное действие.

Нотариальные действия может осуществлять нотариус или уполномоченное должностное лицо. Значение нотариального удостоверения сделки состоит в подтверждении законности соглашения путем подписи нотариуса.

Подпись уполномоченного лица говорит о праве лиц на совершение сделки, законности содержания соглашения.

Необходимость удостоверения сделки нотариусом требуется:

  • При наличии данного требования в положениях законодательства.
  • В случае наличия соответствующего соглашения сторон договора.

Лица, имеющие право нотариального подтверждения сделок:

  • Нотариус;
  • Если в поселении нет нотариуса, сделку может удостоверять должностное лицо местного самоуправления;
  • Уполномоченные лица консульств, если сделка происходит за пределами Российской Федерации.

Порядок нотариального удостоверения сделки

Порядок подтверждения соглашения уполномоченным лицом требует соответствия сделки нормам законодательства. Гражданское право фиксирует особенности соглашений, сделки, которые требуют нотариального удостоверения и другие правила оформления сделок.

Положения, которые проверяет и удостоверяет нотариус:

  • Уполномоченное лицо проверяет форму, в которой составлено соглашение.
  • Нотариус проверяет соответствие сделки воле лиц, которые ее подписывают. Сделка – это действие, которое является результатом свободной воли. Это обязательное требование – наличие фактора свободного волеизъявления проверяется уполномоченным лицом.
  • Сделка не должна противоречить нормам действующего законодательства.
  • Должны соблюдаться требования, выдвигаемые, согласно закону к лицам, которые заключают сделку. Главное требование – дееспособность лиц, которые заключают соглашение. Если лицо имеет неполную дееспособность или недееспособно, соглашение от их имени заключают лица, имеющие на это право по закону.

Случаи, при которых сделка должна быть совершена в нотариальной форме

Положения закона фиксируют случаи, когда необходимо нотариальное подтверждение сделки – ее юридической силы и законности. Удостоверение сделки нотариусом требуется в таких случаях:

  • Данная необходимость указана в законе.
  • Существует соглашение сторон, которое требует нотариального подтверждения сделки.

Сделки, которые по закону требуют нотариального удостоверения, не могут быть признаны действительными, если данного удостоверения не будет.

Двусторонние и односторонние сделки, подлежащие нотариальной форме

Нормы закона предписывают необходимость нотариального подтверждения таких односторонних сделок:

  • Доверенность, которая передает полномочия осуществлять сделки, требующие по закону нотариального подтверждения.
  • Завещание.
  • Некоторые сделки относительно залога и взыскания заложенного недвижимого имущества.
  • Доверенность, которая выдается по процедуре передоверия.
  • Документ, подтверждающий согласие супруга сделки, относительно недвижимости.

Двусторонние сделки, подлежащие обязательному удостоверению нотариусом, согласно нормам закона:

  • Брачный договор;
  • Перевод долга;
  • Договор ренты;
  • Договор о выплате алиментов;
  • Залог движимого имущества;
  • Уступка требования.

Сделка, подлежащая нотариальному удостоверению по нормам закона, не имеющая такого подтверждения, может считаться недействительной.

Требования к документу, содержащему условия нотариально удостоверяемой сделки

Нормы закона предписывают нотариусу проверять правильность формы составления документа.

Соглашение, которое не соответствует форме, нотариус не может удостоверить.

Основные требования, относительно формы составления документа:

  • Соглашение должно быть составлено в письменной форме;
  • Необходимо наличие подписей лиц, которые являются сторонами сделки или их законных представителей;
  • Документ, который подписывается физическими лицами, должен содержать данные об имени, дате рождения, месте проживания. Если сделка заключается между юридическими лицами, необходимо указывать наименование организации;
  • В обязанности нотариуса входит необходимость разъяснить значение и смысл сделки всем, кто в ней участвует;
  • Условия сделки должны прочитать стороны соглашения или нотариус зачитывает их вслух;
  • Если кто-либо из сторон договора по веским причинам не может подписать соглашения самостоятельно, это может сделать нотариус с обязательным указанием причин невозможности поставить подпись лично участником соглашения.

Данные нормы обязательны для выполнения и изложены в нормах гражданского законодательства.

Также вам будут полезны следующие статьи

Источник: https://advokat-malov.ru/sdelki-i-sroki/notarialnoe-udostoverenie-sdelki.html

Обязательна ли нотариальная сделка с недвижимостью?

Нотариальная сделка

Законодательство РФ предусматривает две основных формы проведения сделок с недвижимостью: простую письменную, либо квалифицированную.

Одной из разновидностей квалифицированной сделки является сделка, удостоверенная нотариусом.

Общие требования к проведению сделок с недвижимостью

При этом, на законодательном уровне также установлены основные общие требования к сделкам, которые должны соблюдаться независимо от её формы. К таким требованиям можно отнести:

  • законность содержания сделки: она не должна содержать каких-либо незаконных условий или требований совершить такие действия. Например, в двусторонней сделке не может ограничиваться правоспособность какой-либо из сторон;
  • способность физических либо юридических лиц участвовать в этой сделке – т.е. принимать соответствующие права и обязанности, нести ответственность за последствия сделки;
  • воля и волеизъявление стороны при совершении сделки не должны противоречить друг другу, это актуально для сделок, на которые лицам приходится идти из-за тяжелых жизненных обстоятельств.

Специальные требования к проведению сделок с недвижимостью

При проведении сделок с недвижимым имуществом, предъявляется также некоторое число специальных условий, оказывающих влияние на её последующую действительность:

  • соблюдение формы сделки: по общему правилу она должна быть письменной, в некоторых случаях простой, в некоторых – квалифицированной;
  • конкретность и согласованность содержания сделки: любая сделка имеет определенные существенные условия договора, по которым стороны должны прийти к согласию при его заключении;
  • государственная регистрация: это касается либо регистрации перехода прав по сделке, либо самой сделки, в некоторых случаях – и того, и другого;
  • для отдельных сделок с недвижимостью нотариальное удостоверение сделок обязательно

Нотариальные сделки с недвижимостью

К основным видам сделок с недвижимостью относятся договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, безвозмездного пользования жилым помещением, залога и найма жилого помещения.

При этом, обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки касающиеся договора ренты, договор об ипотеке – залоге недвижимого имущества, предварительный договор, если основной также заключается в нотариальной форме.

Обязательная нотариальная форма сделки подразумевает, что без соответствующего заверения уполномоченным лицом – нотариусом, такая сделка будет считаться недействительной. Договор становится ничтожным.

Что касается остальных сделок, для них нотариальное удостоверение не является обязательным требованием. Однако, любую сделку также можно заверить на основании желания обеих сторон. Такое решение – дополнительная гарантия надежности и безопасности сделки, законности всех документов. Оспорить сделку, которая была подвержена нотариальному удостоверению в разы сложнее.

При этом, многие граждане не спешат заверять сделки, для которых нотариальное заверение не является обязательным, поскольку услуги данного специалиста обходятся в достаточно серьезную сумму. Кроме того, нотариусу будет необходимо предоставить дополнительный пакет документов, и на заверку сделки уйдет определенное количество времени.

Недостатки простой письменной формы

Как и любой процесс, заключение сделки в простой письменной форме характеризуется некоторыми отрицательными моментами и может вызвать определенные осложнения.

Так, например, в случае, если оригинал договора будет утерян одной из сторон, его восстановление становится невозможным. Следовательно, дальнейшее распоряжение имуществом будет серьезно затруднено.

Кроме того, отсутствие при проведении сделки лица, которое не заинтересовано в её исходе, может повлечь серьезные риски, если, например, одна из сторон не совсем добросовестна.

В случае, если одна из сторон сделки участвует в ней по доверенности от собственника, у второй стороны нет каких-либо возможностей для проверки её действительности, а следовательно, для проверки законности действий этой стороны.

Преимущества сделок, удостоверяемых в нотариальном порядке

Во-первых, это дополнительная гарантия безопасности, поскольку все документы будут проверены, а весь процесс проконтролирован квалифицированным и опытным специалистом.

При этом, правовая экспертиза документов – один из главных плюсов, поскольку нотариус проверит не только законность и действительность всех удостоверяющих и правоустанавливающих документов, но и сможет узнать о действительности доверенностей, что очень важно в некоторых сделках.

Будет четко установлена принадлежность объекта, который переходит по сделке, собственнику.

Будет зафиксирована и удостоверена дееспособность сторон, что при оспаривании сделки окажет серьезное влияние на ход процесса.

Нотариальная сделка подразумевает также, что нотариус установит личности сторон, а также проверит, что их воля и волеизъявление совпадают. Чтобы сделка соответствовала требованиям законности.

Кроме того, нотариально должен быть установлен перечень лиц, которые имеют право пользоваться имуществом, отчуждаемым по сделки, и после неё имеют право продолжить пользование.

Ну и в случае, если одна из сторон лишится оригинального текста соглашения, его всегда можно будет восстановить посредством экземпляра, который бессрочно хранится у нотариуса.

При этом, любая сделка с недвижимостью должна быть передана на государственную регистрацию.

Что касается нотариально заверенных сделок, нотариус серьезно облегчит этот процесс, он не только может подготовить необходимый пакет документов, но может и самостоятельно передать его в соответствующий орган.

У вас есть вопрос юридического характера?

Источник: https://prodatkvartiry.ru/dokumenty/obyazatelna-li-notarialnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu/.html

Нотариальная сделка купли-продажи, чем отличается от простой письменной, как происходит, какие гарантии | Гордон и Партнеры

Нотариальная сделка
А. Гордон

Суть сделки купли-продажи недвижимости, как любой сделки купли-продажи, передать право собственности от продавца покупателю за плату. Особенность сделок купли-продажи недвижимости — совершаются только в письменной форме путем составления документа (договора) подписываемого сторонами — продавцом и покупателем.

Это так называемая простая письменная форма сделки. С 2013 года сделки с недвижимостью (за некоторым исключением) не требуют государственной регистрации, и считаются заключенными с момента подписания договора.

По этому так важно правильно составить договор, что позволяют сделать знания и опыт юридического сопровождения сделок с недвижимостью.

Нотариальная форма сделки купли-продажи это тот же договор купли продажи, который удостоверил нотариус.

Обратите внимание: нотариус совершает нотариальное действие — удостоверение сделки, составление договора, который содержит условия сделки купли-продажи — это не нотариальное действие, а техническая юридическая услуга, которую всегда проводят в нотариальных конторах.

Не редко, нотариусы отказывают в удостоверении сделки только если вы заикнетесь о внесении в их договор каких-то ваших условий, например, по прядку оплаты, о состоянии продаваемой недвижимости и т.д.

https://www.youtube.com/watch?v=kELitdiWnwk

Между тем, в недвижимости нет мелочей, и договор купли-продажи должен содержать все условия, которые помогут избежать конфликтов при исполнении договора. На практике ваши пожелания дополнить предложенный нотариусом договор могут закончиться указанием вам на дверь.

Существует заблуждение, что нотариальная сделка дает какие-то гарантии, что нотариальную сделку нельзя оспорить, и главное, что через нотариуса можно безопасно продать или купить недвижимость самостоятельно.

Сопровождая сделки уже 16 год и регулярно участвуя в судах по недвижимости, могу утверждать: Это всего лишь заблуждения, почему? Читайте ниже.

2. Как нотариус оформляет расчеты по сделке купли-продажи квартиры в банке?

Согласно закону нотариусы вправе и обязаны совершать нотариальные действия, одним из которых является удостоверение сделок.

При удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан выполнить ряд юридических действий, которые при юридическом сопровождении сделок с недвижимостью совершает любой грамотный юрист, и тем более, адвокат (понятно, за исключением удостоверительных действий):

1) установить  личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица

2) осуществить проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия

3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора

4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон

5) проверить  не противоречит ли требованиям закона проект сделки

6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или  закладывающему

7) разъяснять участникам сделки права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред

8) отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам

9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса

10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.

11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.

Таким образом, отдельное нотариальное действие «расчеты по сделке купли-продажи» и т.п. действия связанные с уплатой за недвижимость  законом не предусмотрено.

Вместе с тем, нотариус может удостоверить договор купли-продажи с выездом по месту его фактического совершения, например, в банке. Учитывая, что нотариальные действия совершаются по месту нахождения нотариуса, выезд осуществляется за отдельную плату и по согласованию с нотариусом. Нужно учесть: даже на выезде в банк удостоверять нотариус будет только сделку с недвижимостью.

Расчеты по сделке в банке требуют заключения отдельных договоров, которые к удостоверению купли-продажи отношения не имеют, и в составлении которых нотариус не участвует.

Эти договоры имеют свои особенности, и отдельное значение для совершения сделки — это вспомогательные договоры, но которые «технически» обеспечивают гарантии для продавца и покупателя, которые нотариус обеспечить не может.

Вместе с тем, часто встречаемся с ошибками в предложенных нотариусами договорах, которые приводят к значительным рискам для сторон — и продавца и покупателя недвижимости.

3. Можно ли оспорить ранее заключенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры?

Согласно Гражданскому кодексу РФ  недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (статья 166 ГК РФ).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Договор купли-продажи квартиры согласно Гражданскому кодексу РФ является сделкой, направленной на возмездную передачу недвижимости (квартиры) от продавца (собственника) покупателю (новому собственнику). Переход права собственности на квартиры  является юридическим последствием  договора купли продажи квартиры.

Таким образом, стороны договора купли-продажи квартиры, или иные лица вправе обратиться в суд с требованием о признании договора недействительным.

Кроме того, каждая из сторон договора вправе требовать в суде изменения или расторжения договора в случае существенного  нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, удостоверенный нотариусом договор купли-продажи квартиры может быть оспорен в суде.

Например, часто основание для оспаривания договоров купли-продажи квартир является оспаривание завещания новыми или недовольными наследниками.

4. Дает ли 100% гарантию нотариальный договор купли-продажи квартиры?

Как сказано выше при удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан:

1) установить  личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица

2) осуществить проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия

3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора

4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон

5) проверить  не противоречит ли требованиям закона проект сделки

6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или  закладывающему

7) разъяснять участникам сделки права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред

8) отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам

9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса

10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.

11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.

По разным причинам, в том числе при умышленных недобросовестных действиях как участников сделки купли-продажи, так и нотариуса в сделке может возникнуть юридический порок. Например, при удостоверении личности продавца квартиры нотариус не удостоверился во внешнем сходстве а продавцом оказался мошенник. Паспорт оказался поддельным. И т.д.

В результате сделка совершена не собственником. Или Продавец умолчал о приобретении квартиры в браке и не предоставил нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры. Нотариус со 100% достоверностью проверить это обстоятельство не может.

Или нотариус установил дееспособность продавца, в то время, как он ограничен в дееспособности или в момент сделки не осознавал свои действия.

Каждый из перечисленных пороков является не просто основанием для оспаривания договора купли-продажи квартиры в суде, а для отмены такой сделки, как недействительной.

Вместе с тем, в законе отсутствуют перечни необходимых и достаточных мероприятий при совершении нотариальных действий, которые гарантируют неоспоримость нотариальной сделки.

Кроме того, при юридическом сопровождении купли-продажи квартир приходится сталкиваться с ситуациями, когда незаконные действия совершают сами нотариусы, или такие действия усматриваются в ранее совершенных с квартирой сделках, в том числе в нотариальных.

Судебная практика показывает: само по себе нотариальное заверение сделку купли-продажи квартиры не защищает от возможности ее оспаривания в будущем и нотариусы не дают 100% гарантий на неоспоримость совершенных сделок.

 5. Как проходит сделка купли-продажи квартиры с нотариусом

Сделка купли продажи квартиры с нотариусом проходит более сложно,  длительно, и нервно, а потому более сложно, нежели купля-продажа в простой письменной форме.

Дело в том, что удостоверение договора купли-продажи квартиры нотариусом  не отменяет для продавца и главное для покупателя необходимости  пройти остальные этапы сделки :

  • внести аванс за квартиру,
  • проверить историю квартиры,
  • проверить продавца,
  • подготовить саму сделку, а значит собрать необходимые документы, подготовить безопасные расчеты – договориться с банком об аренде ячейки, согласовать с ним договор купли-продажи, согласовать условия доступа к ячейке,
  • совершить сделку,
  • организовать регистрацию перехода права собственности на покупателя
  • сдать документы на регистрацию и получить их обратно
  • провести расчеты,
  • завершить сделку.

Из этого перечня удостоверение сделки нотариусом – это всего один этап, может два, если нотариус проведет регистрацию прав.

Если используется ипотечный кредит, это нотариуса не касается. Сделка усложняется, появляется два новых этапа:

  • одобрение объекта для ипотеки,
  • согласование условий купли-продажи с банком.

Причем, каждый из этапов требует получения дополнительных документов, в том числе это обстоятельство должно быть учтено, например, при внесении аванса.

А если у вас «альтернативная сделка» — вы или продавец оплачиваете полностью/ частично покупаемую квартиру за счет продажи другой квартиры? То есть нужно одновременно провести две или три сделки с одновременным расчетом за каждую квартиру.

А если одна из них еще и с привлечением ипотечного кредита?

Нотариусы в таких ситуациях не помощники.

Вам помогут юристы по сопровождению сделок с недвижимостью, адвокаты по сопровождению сделок, или риелторы.

Для проведения нотариальной сделки в предварительно установленный нотариусом  день продавец и покупатель являются к нотариусу.

У продавца должны быть при себе документы на квартиру и паспорт, у покупателя – паспорт. Как правило, нотариусы требуют от участников сделки предоставить справки из наркологического и психо-неврологического диспансеров, в нотариальной форме оформленные согласие второго супруга соответственно на продажу и покупку квартиры, ЕЖД от продавца.

Заблаговременно должен быть подготовлен, вычитан и согласован сторонами договор купли-продажи квартиры. Ошибки, опечатки в нотариальных договорах исправлять гораздо сложнее, чем в договорах в простой письменной форме.

Важно изложить в договоре все условия его проведения: кто, что и когда делает – какая комплектность объекта, какое состояние, долги, снятие с учета проживающих, освобождение квартиры, кто, когда платит, каким образом, как и где регистрируют переход права, кто и как подает документы, как осуществляется связь между сторонами, как завершают сделку и т.д. Подробное описание условий предупреждает и снимает большинство споров при исполнении договора.

Как правило, нотариусы такими подробностями «договор не загромождают». То же относится и к порядку оплаты.

В результате регулярно возникают споры по состоянию и срокам передачи квартир, по долгам, по снятию с учета  зарегистрированных в квартире. Регулярно продавцы срезают кондиционеры, плиты, встроенные кухни и розетки с выключателями.

Такие спорные ситуации нужно устранять на этапе подготовки сделки и договора купли-продажи квартиры, а затем четко контролировать исполнение сделки.

Эти действия не относятся к нотариальным, и нотариусы не обязаны их совершать.

А соответствующие условия не являются обязательными для договоров купли-продажи недвижимости, по этому нотариусы не обязаны вносить их в договор купли-продажи квартиры.

Но соблюдение этих условий дисциплинирует стороны договора, чем существенно упрощают исполнение договоров, и упрощают разрешение спорных ситуаций.

Обо всех скользких  моментах сделок с квартирами подскажет тот, кто ведет сделку на всех этапах, или предоставляет юридическое сопровождение сделок с квартирами.

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/notarialnaya-sdelka-kupli-prodazhi-che/

Podyacheva-notar
Добавить комментарий