Особенности продажи коммерческой недвижимости

Содержание
  1. Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию
  2. Риски при сделках с нежилой недвижимостью
  3. Структура договора купли-продажи нежилого помещения
  4. Документы для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение
  5. Как продать нежилое помещение без налогов
  6. Как продать нежилое помещение с землей
  7. Продажа нежилого помещения по частям
  8. Какие документы нужны для продажи коммерческой недвижимости в 2016 году
  9. Продажа коммерческой недвижимости: основные особенности
  10. Какие документы нужны при продаже офиса: где и как их получить
  11. Как составить договор при продаже коммерческой недвижимости
  12. Какой надо будет платить налог с продажи коммерческой недвижимости
  13. Особенности продажи коммерческой недвижимости
  14. PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)
  15. Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости
  16. Коммерческая недвижимость: особенности покупки и продажи
  17. Продажа коммерческой недвижимости: сущность и нюансы процедуры
  18. Учет юридических аспектов при покупке коммерческой недвижимости
  19. Продажа коммерческой недвижимости – что нужно знать
  20. Покупка коммерческой недвижимости: особенности, порядок действий и рекомендации
  21. Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом: подводные камни
  22. Коммерческая недвижимость: юридические особенности при продаже
  23. Покупка коммерческой недвижимости: особенности, порядок действий и рекомендации
  24. Как купить офис?
  25. Основные риски покупателя
  26. Оформление сделок
  27. Как проверить чистоту сделки?
  28. Юридический статус коммерческих помещений
  29. Скрытые риски
  30. Завышенная стоимость
  31. Как правильно оценить стоимость объекта?
  32. Основные факторы, влияющие на стоимость
  33. Продажа коммерческой недвижимости – что нужно знать?
  34. Продажа коммерческой недвижимости
  35. Для этого можно использовать различные ресурсы:
  36. Договор купли-продажи коммерческой недвижимости включает в себя:
  37. Налог с продажи коммерческой недвижимости

Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

Особенности продажи коммерческой недвижимости
Г. Алексеев Автор статьи

В гражданском обороте недвижимости купля-продажа нежилых зданий и помещений занимает существенное место. Офисы, склады, производственные или торговые площадки, как объекты коммерческой недвижимости, могут выступать как выгодный инвестиционный проект для вложения свободных денег.

Юридическое оформление подобных сделок требует грамотного подхода и должной тщательности. Перед тем, как продать нежилое помещение, следует проанализировать все возможные риски и учесть возможные варианты налогообложения.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 – Москва

+7 (812) 309-76-98 – Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 – Круглосуточная бесплатная линия по все России

Для каждого вида коммерческой недвижимости, предлагаемой к продаже, существует ряд особенностей при оформлении сделки. Это может быть дополнительная техническая или разрешительная документация, возможность подключения к коммуникациям, необходимость перепланировок или физический раздел нежилого здания на отдельные доли.

Риски при сделках с нежилой недвижимостью

При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.

В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:

  • возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
  • вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
  • риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
  • риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
  • возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.

Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предусматривает, что стороны (продавец и покупатель) достигли соглашения о реализации конкретного здания, строения или иного сооружения, имеющего статус нежилого помещения по цене, которая устраивает обоих. В качестве сторон договора могут фигурировать физические лица, предприятия и организации, государство.

В тексте договора должны присутствовать обязательные сведения:

  • информация о продавце и покупателе – личные данные граждан с паспортными данными или сведения об уполномоченном лице, представляющем интересы организации;
  • данные о предмете договора – объекте недвижимости, с точным указанием местоположения и кадастрового номера, размера занимаемой площади, качественных характеристик. Во избежание недоразумений или разночтений рекомендуется описать продаваемое помещение максимально подробно;
  • цена продаваемого нежилого помещения – указывается стоимость одного квадратного метра и полная стоимость объекта недвижимости. По действующему законодательству цена должна быть обозначена в российских рублях. Если стороны намерены производить расчеты в иной валюте, то в договоре обязательно предусматривается отдельный пункт, содержащий информацию о том, по какому курсу будет происходить перерасчет;
  • процедура проведения расчетов между сторонами – в соглашении непременно детально расписать порядок внесения задатка при подписании договора, сроки и суммы передачи окончательного расчета от покупателя продавцу, способ оплаты (наличный расчет или перечисление на банковский счет);
  • указание стороны договора, обязанной нести затраты по государственной регистрации права собственности и дополнительные расходы (аренда банковской ячейки, оформление аккредитива). Традиционно издержки по регистрации несет покупатель, но стороны вправе установить любое разделение затрат между продавцом и покупателем;
  • определение конкретного срока, в течение которого должна произойти передача нежилого помещения покупателю;
  • ответственность продавца и приобретателя за нарушение отдельных пунктов договора или неисполнение его условий.

Чем детальнее будет составлен договор купли-продажи, тем больше шансов, что, при наступлении негативных обстоятельств, стороны смогут отстоять свое право в судебном процессе, и не будут нести незапланированные убытки.

Документы для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости не подразумевает регистрации уполномоченным органом или нотариального удостоверения. После подписания соглашения обеими сторонами договор вступает в силу, однако право собственности на нежилое помещение будет сохраняться за продавцом до момента завершения регистрационных действий по переходу права к покупателю.

Вступивший в силу договор купли-продажи передается в территориальное отделение Росреестра для проведения процедуры регистрации перехода права собственности. Заявителями выступают обе стороны договора купли-продажи либо уполномоченное лицо при наличии нотариально удостоверенной доверенности.

Вместе с заявлением в Росреестр передаются следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности продавца на отчуждаемое нежилое помещение или иные документы, подтверждающие это право;
  • договор купли-продажи нежилого помещения, включая все приложения и передаточный акт;
  • справка из БТИ о кадастровой стоимости продаваемого имущества;
  • кадастровый паспорт нежилого помещения с поэтажной экспликацией и отметкой БТИ;
  • справка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии арестов, обременений или залога;
  • согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом – если отчуждаемое нежилое помещение выступает, как совместно нажитое имущество;
  • разрешение органа опеки – если продавцом является ребенок, не достигший совершеннолетия;
  • оригинал платежной квитанции, подтверждающей оплату пошлины за госрегистрацию перехода права собственности.

Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то Росреестр дополнительно потребует предоставление корпоративных документов:

  • оригиналы и копии Устава организации, учредительного договора, выписки из ЕГРЮЛ, свидетельств о регистрации предприятия и его постановке на учет в ФНС;
  • подтверждение полномочий директора предприятия;
  • протоколы, подтверждающие одобрение совершаемой сделки органом управления предприятия (учредителями или советом директоров).

Если предметом сделки купли-продажи является встроенно-пристроенное или отдельно стоящее строение, то продавец должен представить правоподтверждающие документы на земельный участок под зданием.

В случаях, когда земельный надел оформлен в бессрочное пользование по договору аренды, собственник здания может продать нежилое помещение без земли.

Новый владелец недвижимости вправе заключить договор аренды на тех условиях, которые действовали для продавца нежилого помещения.

Список документов, необходимых для совершения регистрационных действий, может корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и региональных требований. Точный перечень можно узнать заблаговременно в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы или МФЦ.

Регистрация перехода права собственности производится в течение одного календарного месяца, после чего стороны получают соответствующие свидетельства.

Как продать нежилое помещение без налогов

Если в качестве продавца коммерческой недвижимости выступает гражданин (физическое лицо), то он должен уплатить в бюджет налог с полученного дохода.

Ставка сбора составляет 13% от той суммы, которая фигурирует в договоре купли-продажи.

Если продавец недвижимости не является налоговым резидентом (находится на территории России менее 183 дней на протяжении одного календарного года), то ставка НДФЛ увеличивается до 30%.

Избежать уплаты налога на доходы можно в том случае, если нежилое помещение находилось в собственности гражданина более трех лет.

Если коммерческая недвижимость имела статус нежилого помещения с момента постройки, то срок владения будет исчисляться с того времени, как зарегистрировано право собственности на него.

В ситуации, когда продаваемое имущество ранее представляло собой жилую недвижимость, а позднее переводилось в нежилое помещение, то три года исчисляются с того момента, как факт перевода был зарегистрирован уполномоченным органом.

Следует знать, что льгота по освобождению гражданина от обязанности платить НДФЛ с дохода, полученного в результате реализации коммерческой недвижимости, предоставляется только в том случае, если собственник не использовал ее для получения прибыли. Признаки предпринимательской деятельности, которые делают невозможным применение освобождения, заключаются в следующем:

  • продавец зарегистрирован в качестве предпринимателя или учредителя юридического лица;
  • хозяйственная деятельность осуществлялась по адресу нежилого помещения.

Если помещение сдавалось в аренду, и собственник в полном объеме выплачивал НДФЛ с начисленной арендной платы, то при продаже коммерческой недвижимости он освобождается от уплаты дополнительных налогов.

Как продать нежилое помещение с землей

При отчуждении зданий, строений или помещений Гражданский кодекс подчиняется требованиям земельного законодательства. Если в качестве продавца нежилого помещения выступает собственник земельного участка, на котором возведено здание, то вместе с коммерческой недвижимостью отчуждается и земля. Исключение составляют следующие случаи:

  • продажа части здания, выделение которой в натуре вместе с частью земельного надела не представляется возможным;
  • строение располагается на изъятом из оборота земельном участке.

Положения Земельного кодекса не распространяются на ситуации, когда предметом сделки служат объекты коммерческой недвижимости, расположенные в административных сооружениях. В многоэтажном здании можно продать отдельное нежилое помещение, но вычисление и отчуждение приходящейся на него части земельного участка невозможно.

Если отдельно стоящее либо встроенно-пристроенное строение принадлежит нескольким сособственникам и отчуждается доля недвижимого имущества, вместе с ней происходит передача права собственности приобретателю и доли земельного участка.

Продажа нежилого помещения по частям

Владелец коммерческой недвижимости вправе совершать сделки по продаже отдельных частей нежилого помещения. Перед тем, как приступить к составлению договора с покупателем, необходимо осуществить раздел здания на составляющие и постановку вновь образованных частей помещения на учет в государственном кадастре.

Для этого следует составить технические планы выделенных частей и получить на них кадастровые паспорта. После этого собственник может передать документы в подразделение Росреестра и зарегистрировать право собственности на сформированные самостоятельные части помещения. Дальнейшая процедура по продаже имущества проходит по установленному регламенту.

Реализация нежилого здания или помещения – процесс, требующий приложения значительных усилий со стороны продавца.

Во избежание недоразумений, отказ в регистрации уполномоченным органом или судебных разбирательств следует тщательно отнестись к составлению договора купли-продажи и формированию необходимого пакета документов.

При возникновении сложностей с подбором справок и свидетельств лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Источник: https://pravometr.ru/kak-prodat-nezhiloe-pomeschenie-detal-noe-rukovodstvo-k-deystviyu.html

Какие документы нужны для продажи коммерческой недвижимости в 2016 году

Особенности продажи коммерческой недвижимости

Как известно, коммерческая недвижимость предназначена не для проживания, а для постоянного извлечения прибыли. Именно по этому данная категория и получила такое название. Нахождение коммерческой площади в рабочем состоянии гарантирует своему собственнику бесперебойный доход.

К примеру, если владелец недвижимости не хочет или не может заниматься какой-либо деятельностью и использовать ее по назначению, то он всегда может сдать свое имущество в аренду. Пусть доход будет на много меньшим, нежели при запуске собственного дела, но зато стабильный и не требующий особых усилий.

Арендные платежи будут поступать ежемесячно, и собственнику остается лишь поддерживать свои коммерческие квадратные метры в надлежащем состоянии.

Именно по этому, случаи продажи коммерческой недвижимости встречаются довольно редко, и при таком раскладе обычно возникает ряд вопросов относительно процедуры продажи, необходимой документации и других особенностей.

В нашей статье мы постараемся разобраться в особенностях продажи коммерческой недвижимости, а также расскажем о том, какие для этого требуются документы.

Продажа коммерческой недвижимости: основные особенности

Собственно процедура продажи коммерческой недвижимости мало чем отличается от продажи жилой. Т.е.

перед тем, как размещать объявление или начинать переговоры с потенциальным покупателем, должен убедиться в том, что все документы в порядке.

Конечно, в первую очередь мы имеем ввиду именно правоустанавливающие бумаги на бумаги на недвижимость, иначе ни о какой реализации не может идти и речи.

Важной особенностью продажи коммерческих квадратных метров является оценка таковых. Нередко собственники сталкиваются с дилеммой, относительно того, по какой цене продавать недвижимость. Если указать завышенную цену, то процесс реализации недвижимости может затянутся на долгое время.

И наоборот, если выставлять недвижимость по заниженной цене, то можно, как говорится продешевить, и недополучить выгоду. Поэтому, после того, как было принято решение о продаже недвижимости. следует обратиться за услугами специализированных агентств, которые занимаются оценкой недвижимости.

На цену обычно влияет назначение недвижимости (т.е. это может быть магазин, заведение общепита, офис и т.д.) ее размер, местоположение, транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры, год постройки и т.д.

Конечно, на коммерческую недвижимость распространяются те же самые требования, что и на случаи реализации жилой недвижимости. Среди подобных требований обычно следующие:

  • недвижимость должна быть в собственности
  • отсутствие обременений
  • отсутствие притязаний третьих лиц
  • полный порядок документации

Говоря о первом элементе из списка, следует отметить, что бывают случаи. когда недвижимость находится в собственности ни одного, а сразу нескольких лиц.

Получается, что при реализации таковой, в сделке должны участвовать все собственники, либо же каждый из них должен дать одобрение на проведение таковой. Иначе сделка будет признана недействительной. Т.е.

никаких юридических последствий после ее заключения не последует.

Серьезной помехой при продаже недвижимости может быть наличие каких-либо обременений на объект. Подобные ограничения могут быть вызваны тем, что недвижимость находится в залоге, либо на нее некогда был наложен арест (арест на регистрационные действия с объектом), который до сих пор не снят.

Очень часто собственники узнают о данных неблагоприятных обстоятельствах только тогда, когда в регистрационной палате им отказывают в регистрации перехода прав собственности. Поэтому, если вы решили реализовывать вашу коммерческую недвижимость, следует подать заявление в органы Росреестра на получение выписки из кадастрового паспорта.

В данной выписке храниться вся необходимая информация относительно наличия/отсутствия обременений и каких-либо ограничений.

И на конец, необходимо убедится, что на данную недвижимость не претендуют другие лица. К примеру это могут быть бывшие компаньоны, наследники и т.д. Это может быть и не послужит серьезной помехой для продажи, но лишняя траты времени в таком случае вам точно обеспечена.

Какие документы нужны при продаже офиса: где и как их получить

Собственно документов, которые потребуются для продажи не так много, как может казаться на первый взгляд. К ним в обязательном порядке относятся следующие бумаги:

  • правоустанавливающие документы на имущество
  • технический и кадастровый паспорта
  • квитанция об уплате государственной пошлины
  • и конечно договор купли-продажи

Относительно правоустанавливающих документов можно отметить. что в число таковых входят следующие: свидетельство о праве собственности, первичный договор купли-продажи, мены, дарения или копия свидетельства о получении наследства. Т.е.

список ничем не отличается от того, который бы требовался при продаже жилой недвижимости. Е если свидетельство о праве собственности утеряно, то его получение вновь, займет достаточно продолжительное время.

Касаемо технического и кадастрового паспортов, то их, как в первый раз, так и при продаже недвижимости следует получать в отделения Росреестра и отдела БТИ соответственно.

При наличии вышеперечисленных бумаг, можно приступать к оформлению договора купли-продажи, какой, кстати является типовым, и поэтому должен отвечать всем стандартным требованиям, о которых мы расскажем далее.

Как составить договор при продаже коммерческой недвижимости

При составлении договора купли-продажи необходимо обращать внимание даже на те моменты, которые на первый взгляд кажутся незначительными. По общим правилам в договоре должны указываться следующие данные:

  • полные данные о сторонах договора
  • полное описание объекта: какого типа, точный адрес, этаж, местоположение и т.д.
  • площадь
  • сумма сделки
  • валюта для расчета
  • в какой форме будет производиться расчет
  • срок передачи объекта

При этом, законодательством не делается особых разграничений в требованиях к продавцам. Условия одинаковы для всех, независимо от того, в качестве реализатора выступает физическое или фирма.

После того когда договор заключен (который к стати с недавнего времени не обязательно регистрировать) можно подавать бумаги на регистрацию перехода прав собственности на объект. Занимаются данным оформлением регистрационные органы, входящие в структуру Министерства юстиции РФ.

Какой надо будет платить налог с продажи коммерческой недвижимости

В данном контексте далеко не все зависит от того, сколько именно времени недвижимость была в собственности, и в каком собственно статусе находится собственник.

Если речь идет о продавце – физическом лице, то он освобождается от уплаты подоходного налога при том условии, что квадратные метры находились в собственности более 3 лет. Но данное правило, как известно распространяется на жилую недвижимость.

Получается, что при реализации коммерческой недвижимости, налог в размере 13% уплачивается в любом случае. В данном случае законодатель разработал на наш взгляд не совсем корректное правило, включив в число доходов и средства с продажи недвижимости. Получается, что если мы продаем недвижимость за 10 млн.

рублей, и уплачиваем 13% в виде налога, то в дальнейшем приобрести соразмерную проданной, недвижимость мы не сможем, т.к. у нас на руках останется только 8,7 млн. рублей. И наши будущие планы покупки недвижимости сразу после продажи, абсолютно не интересуют налоговые органы.

Если же в качестве продавца выступает ИП, то в данном случае все зависит от системы налогообложения, согласно которой действует ИП. Если это так называемая “упрощенка”, то налог на прибыль составит 6%. Что касается юридических лиц, то помимо налога на прибыль, фирма уплачивает также и налог на добавленную стоимость.

Источник: http://businessrealtyinfo.ru/stati/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prodazhi-kommercheskoy-nedvizhimosti-v-2016-godu/

Особенности продажи коммерческой недвижимости

Особенности продажи коммерческой недвижимости

Как известно, коммерческая недвижимость предназначена не для проживания, а для постоянного извлечения прибыли. Именно по этому данная категория и получила такое название. Нахождение коммерческой площади в рабочем состоянии гарантирует своему собственнику бесперебойный доход.

К примеру, если владелец недвижимости не хочет или не может заниматься какой-либо деятельностью и использовать ее по назначению, то он всегда может сдать свое имущество в аренду. Пусть доход будет на много меньшим, нежели при запуске собственного дела, но зато стабильный и не требующий особых усилий.

Арендные платежи будут поступать ежемесячно, и собственнику остается лишь поддерживать свои коммерческие квадратные метры в надлежащем состоянии.

Именно по этому, случаи продажи коммерческой недвижимости встречаются довольно редко, и при таком раскладе обычно возникает ряд вопросов относительно процедуры продажи, необходимой документации и других особенностей.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Приняв решение о продаже коммерческой недвижимости, необходимо сделать мониторинг цен на рынке недвижимости. Для этого можно пригласить эксперта, который оценит не только стоимость здания или помещения, но и просчитает перспективную выгоду «работающего» бизнеса.

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

Чтобы избежать такого риска, запросите у продавца договоры аренды, которые заключены в отношении покупаемой недвижимости. Если их сложно расторгнуть, можно предложить продавцу самому расторгнуть договор аренды в качестве условия покупки. Такие предварительные условия распространены в коммерческой практике.

Читать еще –>  Какой размер минимальной зарплаты

Коммерческая недвижимость: особенности покупки и продажи

Что касается продажи недвижимости коммерческого назначения, здесь тоже нужно придерживаться некоторых правил. В первую очередь, позаботьтесь о том, чтобы все документы на объект были в полном порядке. Максимум информации, подкрепленной официальными документами, станет предпосылкой быстрого и выгодного заключения сделки.

Продажа коммерческой недвижимости: сущность и нюансы процедуры

Если коммерческая недвижимость находится в долевой собственности, ко всем вышеперечисленным документам добавляется еще один документ – это «отказное» письмо от сособственников (совладельцев). А только после данного момента требуется обратиться за письмом от администрации района.

Учет юридических аспектов при покупке коммерческой недвижимости

На определенном этапе ведения успешного бизнеса перед предпринимателем встает вопрос необходимости оформить в собственность ранее арендуемые площадки, будь то павильон для торговли, складское помещение или офисные площади. Необходимо быть готовым к тому, что приобретение даже очень небольшого по размерам помещения повлечет за собой весомые финансовые траты.

Продажа коммерческой недвижимости – что нужно знать

Сегодня мы поговорим о коммерческой недвижимости. Продажа недвижимости под коммерцию не сильно отличается от продажи жилой недвижимости. Как правило, такую недвижимость продают редко, чаще ее сдают в аренду.

К недвижимости под коммерцию относят помещения или здания под: производственное помещение, офис, склад. То есть помещения или здания, использующиеся для получения прибыли и числящиеся, как нежилая недвижимость.

Покупка коммерческой недвижимости: особенности, порядок действий и рекомендации

Покупка коммерческой недвижимости требует чрезвычайно ответственного подхода. Всего одна ошибка или некорректность могут привести к серьезным негативным последствиям. Вне зависимости от сложности сделки, покупка коммерческой недвижимости в Москве требует особой внимательности и точного соблюдения определенных правил и алгоритма действий.

Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом: подводные камни

Складские помещения, заводы, площади, отведенные под производство — всё это является промышленной недвижимостью. По существу, недвижимость, как таковая, достаточно редко представляет собой интерес для физических лиц.

Гораздо важнее, какое производство расположено и земля, на которой находится данная недвижимость. Во многих городах можно недалеко от центра встретить промзоны.

Сама по себе недвижимость, расположенная там ничего не стоит, но при этом земля может быть невероятно дорогой.

Читать еще –>  Я Инвалид 2 Группы Сколько Приставы Могуи Снимать С Пенсии

Коммерческая недвижимость: юридические особенности при продаже

На стадии подготовки осуществления юридического сопровождения сделки по продаже коммерческой недвижимости необходимо определить состав участников и их полномочия на совершение сделки.

После этого необходимо проверить наличие оформленных предварительных договоренностей между сторонами сделки, а именно: протокола о намерениях, соглашения о задатке, предварительного договора, и провести анализ (экспертизу) содержания этих документов.

Письменное оформление преддоговорной стадии процесса приобретения нежилого здания (помещения) желательно во всех отношениях, поскольку оно должно предполагать и определять своего рода предпродажные мероприятия, включающие в себя обязательства сторон по подготовке к заключению договора купли-продажи.

Однако, практика оказания данного вида юридических услуг показывает, что в основном заключению договора купли-продажи здания (помещения) предшествуют переговоры, устное согласование некоторых существенных условий договора, например условие о цене здания (помещения) и о форме расчетов по предстоящей сделке.

Вместе с тем переговоры, прошедшие без участия юристов, профессионально специализирующихся в данной области, могут создать ситуацию, когда некоторые существенные факты и обстоятельства, не получившие должной правовой оценки в процессе переговоров, так или иначе негативно повлияют на юридическую состоятельность сделки купли-продажи здания (помещения).

Источник: https://firstjurist.ru/avtorskoe-pravo/osobennosti-prodazhi-kommercheskoj-nedvizhimosti

Покупка коммерческой недвижимости: особенности, порядок действий и рекомендации

Особенности продажи коммерческой недвижимости

Покупка коммерческой недвижимости требует чрезвычайно ответственного подхода. Всего одна ошибка или некорректность могут привести к серьезным негативным последствиям. Вне зависимости от сложности сделки, покупка коммерческой недвижимости в Москве требует особой внимательности и точного соблюдения определенных правил и алгоритма действий.

Как купить офис?

Наиболее выгодным методом инвестирования в недвижимость коммерческого типа в нашей стране на сегодняшний день считается приобретение объектов в столице и находящемся рядом регионе. Владелец помещения оказывается в выигрыше.

Он может получить стабильную прибыль от сдачи объекта по договору аренды. Кроме того, на рынке сегодня можно найти большое количество успешных компаний, которые изъявляют желание приобрести офисные помещения.

Их главным образом интересуют нежилые объекты, которые подходят для ведения коммерческой деятельности.

Поиск соответствующего помещения для размещения офиса может занять много времени. Однако, если вы наконец-то нашли подходящий объект, возникают новые вопросы. Как осуществляется покупка коммерческой недвижимости? Как правильно оформить договор? Какие особенности нужно учитывать при оформлении сделки? Об этом и многом другом и пойдет речь в данной статье.

К счастью, времена рейдерских захватов и других сценариев противозаконных действий уже давно прошли. Но вот люди, которые специализировались на подобной деятельности, работают и по сей день. Нередко их привлекают для решения различных вопросов. В периоды экономического кризиса риск махинаций как никогда высок, поэтому владельцам бизнеса стоит быть внимательными и бдительными.

Как происходит покупка коммерческой недвижимости? Подводные камни, которые могут вас ожидать при оформлении сделки, очень разнообразны. Особую осторожность стоит проявить в том случае, если вам известно, что продавец объекта находится в трудном финансовом положении.

В современной юридической практике имеется множество примеров того, как первоначальный владелец помещения, оформляя договор покупки коммерческой недвижимости, оставлял лазейки, позволявшие сохранить право собственности.

Такие нечистые на руку продавцы после решения финансовых вопросов за счет проведения сделки могли потребовать возврата объекта.

Таким образом, можно сделать вывод, что покупка–продажа коммерческой недвижимости будет успешна только в том случае, если сделка оформлена юридически чисто. Ключевыми факторами в данном вопросе является правильность и корректность составления договора.

Только в этом случае вы сможете обезопасить себя от рисков, связанных с потерей имущества и предъявлением необоснованных финансовых претензий со стороны продавца.

Именно поэтому для большинства покупателей наиболее важным аспектом является приобретение юридически чистого помещения.

Покупка коммерческой недвижимости на ИП (индивидуального предпринимателя) имеет много рисков, способных привести к длительным судебным тяжбам. В результате вы можете не только потратить время и силы, но и лишиться помещения.

Основные риски покупателя

Покупка коммерческой недвижимости может сопровождаться следующими рисками:

  • продавец не обладает правом собственности на объект;
  • права на помещение могут быть оспорены третьими лицами;
  • права на объект недвижимости могут быть оформлены некорректно;
  • виндикация объекта;
  • покупка объекта может сопровождаться целым рядом дополнительных расходов;
  • появление третьих лиц, требующих возврата долгов или возмещения убытков, связанных с использованием объекта.

Таким образом, если не уделять сделке должного внимания, подобное приобретение может привести к тяжелым финансовым последствиям. В особенности это касается тех случаев, когда берется кредит на покупку коммерческой недвижимости.

Дело в том, что в крупных банках работают специально подготовленные специалисты, задача которых состоит в том, чтобы действовать в интересах организации.

Отсутствие доскональной проверки сделки купли-продажи, несоблюдение основных правил безопасности и отсутствие главных юридических документов может привести к рейдерскому захвату приобретенной недвижимости.

Оформление сделок

Разработка документации в случае, когда осуществляется покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, выполняется на основе стандартных форм. Они могут не учитывать всех особенностей конкретного помещения.

Большинство договоров оформляется с использованием типовых условий и общих фраз. Кроме того, покупатель может недостаточно хорошо продумать вероятные сценарии и план сделки.

В результате покупка коммерческой недвижимости может завершиться сложностями при оформлении права собственности или судебными разбирательствами по какому-либо из описанных в договоре пунктов.

Как проверить чистоту сделки?

Этот вопрос сегодня интересует многих покупателей недвижимости. Если не выполнить доскональную проверку, то возникает вероятность того, что третьи лица будут предъявлять права на объект недвижимости.

Для покупателя это приведет только к отрицательным последствиям: ему придется доказывать свои права в суде, что требует дополнительных затрат.

Кроме того, если брался кредит на покупку коммерческой недвижимости, возникают более значительные проблемы с требованиями погашения банковской задолженности.

Юридический статус коммерческих помещений

В случае несоблюдения процедуры оформления сделки купли–продажи могут возникать различные конфликты с государственными органами, осуществляющими контроль. При недостаточно тщательной проработке всех деталей сделки, велика вероятность того, что покупателя просто обманут. В этом случае можно потерять не только объект недвижимости, но и деньги.

Чтобы свести к нулю вероятность негативных последствий, нужно тщательно проверить как сам объект, так и продавца. Постарайтесь как можно более точно расписать все условия договора, обязательно учитывая момент оформления сделки и период сразу после него. Заранее лучше разобрать все возможные последствия и определиться с предпочтительной стратегией поведения.

При недостаточной подготовке к совершению сделки ее основа может оказаться непрочной с юридической точки зрения. В этом случае велика вероятность провала. Так что, если вы приняли решение о приобретении объекта коммерческой недвижимости, важнейшим приоритетом для вас должна стать квалифицированная юридическая поддержка.

Скрытые риски

При приобретении коммерческой недвижимости покупатель может не иметь необходимых сведений о технических характеристиках объекта. Продавцы стараются не делать акцент на отрицательных моментах.

В результате покупатель уже после оформления сделки может столкнуться с необходимостью значительных финансовых затрат, требующихся для приведения объекта недвижимости в надлежащее состояние. Например, при приобретении помещения в новостройке, покупатель может обнаружить некоторые дефекты, которые не были выявлены в результате первичного осмотра.

Иногда даже бывают случаи несоответствия площади и планировки продаваемого помещения параметрам, указанным в официальной технической документации.

Чтобы определить все параметры и характеристики объекта, необходимо провести техническую экспертизу.

Имея на руках заключение экспертной комиссии, вы можете предъявлять вполне обоснованные требования к застройщику с просьбой исправить те или иные недостатки.

В случае же, если застройщик отказывается ликвидировать огрехи, допущенные при строительстве, покупатель может обратиться в суд и отстаивать там свои права.

При приобретении коммерческой недвижимости в старых сооружениях следует обратить основное внимание на их износ. Ведь дефекты, которые кажутся незначительными на первый взгляд, могут привести к глобальным разрушениям.

Чтобы определить техническое состояние объекта, нужно выполнить доскональный осмотр сооружения. Застройщики и агентства недвижимости заинтересованы в том, чтобы продать объект в кратчайший срок. Вряд ли они захотят сообщить покупателю обо всех особенностях помещения.

Это вполне объяснимо, ведь если он узнает обо всех недостатках, то захочет уменьшить сумму сделки.

Чтобы не оказаться жертвой нечистого на руку продавца, важно не только уделить особое внимание явным недостаткам, но и сделать акцент даже на самых маленьких дефектах.

Вы можете потребовать от продавца либо снизить стоимость объекта, либо бесплатно устранить все недостатки в заранее оговоренные сроки.

Если же выявляются какие-то значительные нарушения, касающиеся качества объекта коммерческой недвижимости, покупатель может отказаться от выполнения обязательств, прописанных в договоре.

Завышенная стоимость

Как оценивается коммерческая недвижимость? Покупка с выгодой потребует тщательной оценки объекта.

Существует три основных подхода:

  1. Доходный: постепенная окупаемость затраченных денежных средств в течение определенного промежутка времени.
  2. Сравнительный: объект сопоставляется со схожими помещениями, выставленными на продажу.
  3. Затратный: рассчитывается примерная сумма расходов, которую нужно будет затратить не приобретение аналогичного объекта.

Подобная оценка носит аналитический характер.

Как правильно оценить стоимость объекта?

Процедура оценки может проводиться независимым экспертом, риелтором или самостоятельно продавцом. При осуществлении сделок с недвижимостью юридическими лицами обязательно привлекается независимый оценщик. Специалист после проделанной работы предоставляет подробный отчет, который будет являться официальным документом.

Риелтор после оценки недвижимого имущества не выдает никакого документа. Стоит также учитывать, что большинство риелторов, которые сегодня работают в нашей стране, не способны предоставить услугу столь высокого качества. Оценка будет адекватной только в том случае, если вы сотрудничаете с грамотным и квалифицированным специалистом.

Также оценку объекта недвижимости можно провести и собственными силами. Для этого достаточно немного разбираться в рыночных показателях и проанализировать другие предложения. Здесь главное – составить оценку на основе множества различных источников по купле–продаже объектов.

Основные факторы, влияющие на стоимость

Важным параметром является месторасположение объекта недвижимости. Престижность района оказывает большое влияние на стоимость помещения. Важное значение также имеет удобная инфраструктура и транспортная доступность. Чем точнее вы определите стоимость объекта, тем успешнее пройдет сделка.

Если вы собрались покупать коммерческую недвижимость, то обязательно перед оформлением сделки ознакомьтесь со всеми нюансами, чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не потерять свои деньги.

Источник: http://fb.ru/article/356806/pokupka-kommercheskoy-nedvijimosti-osobennosti-poryadok-deystviy-i-rekomendatsii

Продажа коммерческой недвижимости – что нужно знать?

Особенности продажи коммерческой недвижимости

Сегодня мы поговорим о коммерческой недвижимости. Продажа недвижимости под коммерцию не сильно отличается от продажи жилой недвижимости. Как правило, такую недвижимость продают редко, чаще ее сдают в аренду.

К недвижимости под коммерцию относят помещения или здания под: производственное помещение, офис, склад. То есть помещения или здания, использующиеся для получения прибыли и числящиеся, как нежилая недвижимость.

Продажа коммерческой недвижимости

Предпродажная подготовка объекта заключается в доведении всех документов до ума: все перепланировки или пристройки должны быть узаконены, если имеется земля, то она должна быть приватизирована или иметь долгосрочную аренду, помещение не должно быть обременено залогом или долгосрочной арендой. Если недвижимость была обременена залогом, но все обязательства были погашены, то необходимо сделать отметку в документах о том, что с нее снято это обременение.

Поиск покупателя так же занимает некоторое время.

Для этого можно использовать различные ресурсы:

  • продажа коммерческой недвижимости на Авито;
  • другие Интернет-ресурсы;
  • периодические печатные издания;
  • риелторские компании.

Объявления о продаже коммерческой недвижимости размещают на различных площадках, на которых бывают возможные покупатели как сами собственники, так и риелторы.

Сделки, в которых подготовлены все документы, приемлемая цена за объект, выгодное месторасположение, заключаются максимально быстро и выгодно для обеих сторон.

Стороны заключают договор, а так же акт приема передачи. Сделка вступает в силу с момента подписания договора (нотариальное заверение не обязательно).

Но фактически новый владелец становится таковым только после его регистрации в Росреестре.

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости включает в себя:

  • полные данные о покупателе и продавце;
  • описание объекта продажи:
  • точный адрес;
  • тип: помещение, пристройка или отдельное здания и т.д.

    ;

  • площадь, этаж, расположение в здании (если помещение находится в бизнес-центре, например);
  • и другие детали (если имеются);
  • сумма продажи и валюта (если расчет проводится не в рублях по просьбе продавца, или курс, по которому проводится пересчет) – по умолчанию все сделки с недвижимостью заключаются в национальной валюте;
  • способ и срок расчета;
  • сроки передачи объекта продажи.

Все описания объекта, сумма, валюта, сроки погашения и другие пункты договора должны быть максимально подробно расписаны, чтобы не вызвать в дальнейшем спорных вопросов.

Агентство по продаже коммерческой недвижимости знают все нюансы, которые нужно учитывать при заключении сделки, но и не стоит пренебрегать услугой стороннего адвоката, который еще раз проверит правильность составленного договора (из соображений точности его формулировок и недопущения появления спорных вопросов в дальнейшем).

Собственниками реализуемой недвижимости выступают как юридические, так и частные лица. Продажа физическим лицом не отличается от продажи недвижимости юридическим лицом и обязательны к исполнению все вышеперечисленные требования.

Налог с продажи коммерческой недвижимости

Вопросы продажи для юрлиц и физлиц не отличаются, а вот налогообложение четко разделяется на налог на прибыль для физических лиц и соответствующий налог для юридических лиц.

Физические лица, при продаже недвижимости, подают декларацию в налоговые органы по месту жительства согласно установленного графика. Налог облагается 13% налогом.

Для жилой недвижимости, которой владели менее 3-х лет, этот налог взимается, если более 3-х лет, то налог не взимается. Для коммерческой недвижимости этот закон не действует.

Поэтому сделка облагается 13% налогом на полученную прибыль вне зависимости от срока владения имуществом.

Если физлицо зарегистрировано как ИП и использовало это помещение для получения прибыли ИП, то сделка проходит по документации ИП и облагается соответствующим налогом. Если в разрешительных документах ИП (свидетельстве о госрегистрации) указан вид деятельности аренда недвижимости, то аналогично, прбыль проходит по документам ИП и платится соответствующий налог (если упрощенка то 6%).

Юридические лица так же проводят сделку по соответствующим строкам баланса и прибыль облагается соответствующим налогом, величина которого зависит от системы налогообложения принятой на предприятии.

Продажа и аренда коммерческой недвижимости стали одним из прибыльных видов бизнеса с высокой скоростью окупаемости.

Это стоит учитывать инвесторам, вкладывающих деньги в недвижимость.

Удачи вам! Гузель Минязова

 https://rieltor-ask.ru/

Источник: https://rieltor-ask.ru/prodazha-kommercheskoj-nedvizhimosti-chto-nuzhno-znat/

Podyacheva-notar
Добавить комментарий