Переуступка прав аренды нежилого помещения в москве

Содержание
  1. Переуступка, продажа и оценка прав аренды нежилого помещения
  2. Переуступка прав аренды нежилого помещения – нюансы
  3. Выгодна ли переуступка права аренды (ППА)?
  4. Продажа права аренды нежилого помещения – нюансы
  5. Оценка права аренды помещения – для чего необходима, от чего зависит её стоимость
  6. Ппа что это: продажа прав аренды, договор ппа, плюсы, стоимость, ппа в бизнесе
  7. Преимущества ППА для арендатора
  8. Недостатки ППА
  9. Необходимые документы
  10. На что необходимо обратить внимание при подписании договора?
  11. Сроки и цена ППА
  12. Аренда помещений с правом выкупа от города Москва: ППА от ДИГМ
  13. Аренда от города: как получить помещение?
  14. Ппа в москве: переуступка прав аренды
  15. Ппа от города москвы: продажа права аренды и выкуп помещений
  16. Выкуп помещений у города Москвы – исключения
  17. Ппа от дигм – что предусматривает договор аренды с правом выкупа
  18. Главные обязанности арендатора:
  19. Что такое переуступка прав аренды нежилого помещения: коротко о главном
  20. Что такое ППА?
  21. Законодательная основа
  22. Арендные права и ограничения
  23. Выгоды от переуступки
  24. Отличие от субаренды
  25. Как заключить договор
  26. Передача документов, регистрация
  27. Переуступка права аренды нежилого помещения
  28. ППА на нежилое помещение имеет и другие особенности:
  29. Так, к основным правам нанимателя относится:
  30. Требования к договорам ППА
  31. Документы для договора ППА
  32. Обязательными являются пункты, которые касаются следующей информации:
  33. Налоговые платежи с ППА
  34. Насколько выгодна ППА?
  35. Как проводится оценка ППА?
  36. Оценка ппа складывается из различных критериев. На стоимость продажи права влияют:
  37. Переуступка прав аренды нежилого помещения
  38. О переуступке прав аренды
  39. Особенности договора по ППА на нежилое помещение
  40. Основные права нанимателя
  41. Требуемая документация для подписания соглашения
  42. Обязательные пункты договора
  43. Регистрация
  44. Налоги
  45. Проведение оценки ППА

Переуступка, продажа и оценка прав аренды нежилого помещения

Переуступка прав аренды нежилого помещения в москве

Переуступка прав аренды в коммерческой недвижимости сейчас довольно частое явление, в основном, применяется как «вариант продажи бизнеса». Арендатор переступает свои права на аренду другому лицу по договору переуступки прав. По данным экспертов, около 25% всех договоров аренды торговых объектов были заключены по договору переуступки прав на помещение.

Переуступка прав аренды нежилого помещения – нюансы

Конечно, уступка права аренды позволяет развивать бизнес, но такая сделка сопряжена и с некоторыми сложностями. Во-первых, условия и цена аренды, согласованные с прошлым арендатором, остаются неизменными.

Во-вторых, с ремонтом, перепланировкой и перепрофилированием арендуемого вновь помещения могут возникнуть трудности.

В-третьих, от нового арендатора требуется внимательно изучать все документы на аренду, все условия, права и обязанности сторон, потому что после заключение договора внести какие-либо изменения будет практически невозможно.

Чтобы правильно юридически оформить переуступку прав аренды, нужно собрать и оформить множество документов: заявление; копия доверенности (заверенная нотариусом); платеж; протокол назначения руководителя, подписавшего договор и выдавшего доверенность (подается копия и оригинал, заверенные подписью и печатью руководителя); копия и подлинник учредительных документов арендатора; свидетельство ОГРН; свидетельство ИНН; устав; если учредительные документы имеют изменения – свидетельство на эти изменения; учредительный договор, если заключался; подлинники БТИ (менее годичной давности); план каждого этажа; экспликация; выписка по форме 1-а из технического паспорта; решения, принятые уполномоченными органами о начале процесса переуступки; протокол собрания совета директоров, акционеров; копия и подлинник зарегистрированного договора аренды; подлинник протокола соглашения переуступки.

Самое главное – нужно правильно оформить договор о переуступке прав, который является дополнением к договору аренды. В договоре должны быть указаны обязанности сторон по переуступке помещения и ряд дополнительных условий.

Например, таких как: арендатор не должен действовать от имени арендодателя, и давать от его имени какие-либо обязательства, также арендатор обязуется оградить арендодателя от любых издержек, потерь и обязательств, в случае издержек или неуплаты взносов.

Скачать образец договора переуступки права аренды нежилого помещения (соглашение об уступке прав)

Выгодна ли переуступка права аренды (ППА)?

В наши дни аренда площадей нежилых помещений уже действующего бизнеса довольно популярна. Конечно, это связано исключительно с выгодой для всех сторон сделки. Обычно договор аренды в очень доходном месте заключаются на срок более 5 лет.

Далее, в случае необходимости, происходит переуступка права аренды новому арендатору за оговоренную сумму.

Таким образом, первый арендатор получает доход за сделку по переуступке, а второй арендатор получает себе в распоряжение доходную площадь для собственного бизнеса.

Продажа права аренды нежилого помещения – нюансы

Продажа прав аренды осуществляется прямым арендатором муниципальной собственности, лицо, арендующее недвижимость у города, переуступает право аренды нежилого помещения у местных органов самоуправления.

Брать в аренду помещения у муниципалитета выгодно, в связи с тем, что арендные ставки здесь не так высоки. Покупателю прав аренды передаются все права и обязанности по договору аренды помещения, однако, нужно помнить, что город оставляет за собой право изменить условия аренды.

Оценка права аренды помещения – для чего необходима, от чего зависит её стоимость

Оценка прав аренды зависит от нескольких факторов: площадь арендуемого помещения, возможность использования данного объекта в различных целях, расположение объекта, предполагаемые доходы, расходы на содержание объекта, объем получаемых прав, стоимость объекта оценки прав аренды.

Оценка прав аренды понадобится при передаче прав временного пользования помещением от одного арендатора к другому. В этом случае стоимость, проведенная оценщиком, является главным критерием при определении справедливой величины платежа за переход права аренды в заключаемом договоре купли-продажи прав аренды на рассматриваемый объект недвижимости.

Оценка права аренды недвижимости является защитой от несанкционированных действий должностных лиц, уполномоченных рассматривать вопросы, связанные с имуществом, а самое главное, повышает прозрачность процедуры заключения договора аренды.

Яна Желтухина

02.02.2014, г. Москва

Источник: https://biznesarenda.ru/stati/68

Ппа что это: продажа прав аренды, договор ппа, плюсы, стоимость, ппа в бизнесе

Переуступка прав аренды нежилого помещения в москве

В предпринимательской практике в современном мире встречается такое понятие как продажа прав. Права на аренду и использование имущества не исключение. Под сделкой понимают продажу права аренды другому лицу за плату. Нередко её смешивают с субарендой, когда арендатор передает права аренды еще кому-то.

  1. При продаже появляется другой арендатор, старый арендатор уходит из обязательства;
  2. При продаже прав переходит полностью весь объем прав и обязанностей на приобретателя аренды;
  3. Субаренда существует за счет договора между арендатором и владельцем имущества, в рамках договора аренды. Субаренда может запрещаться, нуждаться в разрешении, так и возникать на основе решения исключительно арендатора;
  4. Если прекращается договор аренды, прекращается автоматически и субаренда, субарендатор несет ответственность перед арендатором, тот же отвечает перед владельцем имущества.
  5. Продажа прав, скорее всего, становится для владельца имущества фактом, владелец имущества или принимает сделку или остается без арендатора. Если и предусматривается возмещение ущерба за ранний отказ от аренды, он все равно не покроет всех убытков.

Преимущества ППА для арендатора

Преимущества:

  • Первый арендатор лишается проблем из-за отказа от аренды;
  • Заменивший его арендатор получает на длительный срок имущество на достаточно выгодных условиях, при условии отсутствия изменения ряда условий важных арендатору;
  • Получение прямой материальной выгоды от актива, требующего дополнительных расходов;

Недостатки ППА

Недостатки:

  • Переуступка прав аренды становится отдельным бизнесом, и привлекательные объекты начинают расти в цене;
  • Продажа прав аренды как бизнес рождает конкуренцию между желающими получить заманчивый объект;
  • Владелец объекта может согласиться на продажу при условии повышения арендной платы;
  • Риск приобрести проблемный объект из-за скрытых недостатков и отвечать за них перед владельцем имущества;
  • Переуступка возможна только при согласии владельца имущества;
  • Необходимость тратиться на нотариуса (если первоначальный договор был оформлен у него) и перерегистрацию (если первоначальный договор регистрировался);
  • Признание договора аренды недействительным приводит к признанию недействительным и переуступки права;
  • Есть некоторые сложности в связи с составлением налоговой отчетности и расчете налога, который нужно будет уплатить в будущем.

Необходимые документы

Какие бумаги нужны, решается тем, какой объект передается. Если земля, то:

  1. Копия паспорта;
  2. Копия доверенности (предпочтительно нотариальной);
  3. Первоначальный договор;
  4. Согласие собственника, владеющего объектом;
  5. Согласие органа, ответственного за передачу прав на государственное или муниципальное имущество;
  6. Договор о продаже (переуступке прав на объект);
  7. Акт приема-передачи объекта;
  8. Согласие супруга (в случае если имущество считается общим);
  9. Согласие залогодержателя (в случае обременение участка);
  10. Доверенность представителя;
  11. Копии устава организации и документы, подтверждающие право директора или иного подписанта на заключение сделки.
  12. Аренда сельскохозяйственной земли разрешается сельхозпроизводителям, и продажа аренды разрешается организации, занимающейся соответствующим видом деятельности;
  13. Покупка права аренды имущества, которое требует наличия лицензии, допускается при наличии лицензии у покупателя права. Отсутствие лицензии делает сделку  недействительной.

Сложность и объем документации разнятся. Одно дело переуступить право аренды небольшого магазинчика, а другое предприятия, где только акт передачи составляет многостраничный документ с детальной описью имущества.

На регистрацию приносят оригиналы документов, копии заверяются работниками службы. Если используется сайт «Госуслуги», электронные копии заверяются электронно-цифровой подписью. На процедуру окончательного оформления все равно приходится приносить бумаги на проверку.

[box type=»download»]Важно! Если оформление делается через почту, все копии заверяются нотариусом, также заверяются и подписи.[/box]

На что необходимо обратить внимание при подписании договора?

Условия договора должны тщательно обговариваться заранее. Обсуждение фиксируется в переписке, протоколах согласования, и нередко используется в суде в случае спора. Если говорить о государственном или муниципальном имуществе, условия всегда ставятся жесткие, предметом переговоров являются или срок или цена. Цена, впрочем, тоже жестко регулируется.

Иное дело, если объект находится в частной собственности, договариваться можно о чем угодно, правда не исключается действие правил о лицензировании или использовании имущества исключительно в ограниченных целях.

Переуступка права всего лишь переход прав и обязанностей от одного лица к другому, поэтому нужно проследить затем, чтобы в договор не вносились значительные коррективы:

  • Предмет договора желательно тщательно переписать или он должен содержать в себе ссылку на тщательно проработанные приложения с описанием;
  • Кто несет ответственность в случае наличия долга по аренде;
  • Вопросы ответственности за нарушения договора, обнаруженные после продажи прав аренды;
  • Заложена ли в договоре возможность его продолжения после окончания срока действия.

Договор переуступки заключается с бывшим арендатором, поэтому следует просчитать все возможные варианты, связанные с результатами его деятельности.

[box type=»download»]Стоит отметить! Переуступка права влечет также и налоговые последствия. Покупатель учитывает у себя траты на переуступку в качестве иных обоснованных расходов, т.к. прямо засчитывать их в расходы не разрешается. Продавец права засчитывает результат в качестве реализации прав, что  приводит к обязанности платить налог на прибыль.[/box]

Сроки и цена ППА

  1. Срок обычно ограничивается длительностью первоначального договора, но может и быть продлен или перезаключен в зависимости от первоначальных условий;
  2. Цена договора – зависит от ценности объекта (недвижимость одни цены, авто – другие).

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://zhivemtut.ru/polezno/prodazha-prav-arendy.html

Аренда помещений с правом выкупа от города Москва: ППА от ДИГМ

Переуступка прав аренды нежилого помещения в москве

Аренда коммерческого помещения, находящегося в собственности города Москва – выгодное решение проблемы размещения малого и среднего бизнеса.

Арендные ставки, предлагаемые муниципалитетом, более выгодные, нежели стандартные рыночные предложения. Хотя за последние несколько лет и в этой области арендных отношений выросли расценки, она остается очень востребованной.

Снимать помещение от города москва можно по обычному договору или предусматривающему право выкупа.

Аренда от города: как получить помещение?

Заполучить в длительное распоряжение помещение по выгодной ставке можно несколькими путями. Первый – участие в соответствующих торгах.

Дело в том, что муниципалитет выделяет строго определенное количество помещений, которые могут быть сданы, поэтому аренда нежилых помещений от города выставляется на аукцион. Победить в нем достаточно сложно ввиду большого количества желающих.

В обход торгов получить помещение могут предприятия, чья деятельность относится к списку приоритетных направлений (здравоохранение, социальное и бытовое обслуживание, образование и так далее).

Третий вариант – переуступка прав аренды.

Она заключается в том, что владелец предприятия, которое все же получило право снимать помещение на льготных условиях, фактически продает его и передает новому владельцу договор аренды с муниципалитетом. Новый гендиректор в дальнейшем может распоряжаться предприятием как угодно: переименовывать, изменять род деятельности, перепродавать.

Ппа в москве: переуступка прав аренды

ППА – это переуступка или продажа права аренды (это одно и то же). Она заключается в приобретении организации, которая заключила с городом сделку долгосрочной аренды.

Конечно, продавец прекрасно осведомлен о выгодах нового владельца, поэтому потребует за бизнес цену выше рыночной. Однако такой договор все равно имеет преимущества – новый владелец остается в выигрыше, несмотря на дополнительное вознаграждение продавцу.

Чтобы максимально выгодной была переуступка прав аренды москва позволяет выбрать наиболее удобное помещение именно под ваш бизнес.

Единственным нюансом, который следует учитывать уже на этапе подбора желанных квадратных метров – если здание в ближайшем будущем подлежит сносу или глобальной реконструкции, вас вскоре попросят освободить помещение. Конечно, вам будет предложена другая аренда от города или компенсация, но вопрос поиска нового места дислокации снова станет актуальным.

Поскольку право аренды переуступается вместе с продажей компании, новый ее владелец получает право снимать существующее помещение на тот срок, что указан в договоре с муниципалитетом.

Особенно ппа в москве для оборонных и промышленных предприятий, НИИ, поскольку им предоставляются максимально выгодные условия – разница в сравнении с рыночной стоимостью аренды может быть до пяти раз.

Ппа от города москвы: продажа права аренды и выкуп помещений

Арендуемое имущество может быть выкуплено, если это оговорено в договоре, заключенном государством/городом с представителем малого или среднего бизнеса.

Обратите внимание, что аренда с правом выкупа означает приоритетное право арендатора на приобретение занимаемой площади и действует только в случае, если закреплено документально.

При этом не имеет значения, каким образом было получена официальная возможность осуществлять аренду – в результате победы на торгах или путем продажи права.

Дополнительно возможность выкупа может быть оговорена и закреплена в документах даже после заключения договора, по которому организация снимает постройку или помещение в ней.

В любом случае ппа от города москвы осуществляется не непосредственно муниципалитетом, а предыдущим владельцем договора.

Существуют определенные требования, которым должен соответствовать арендатор, желающий получить приоритетное право выкупа:

  • он должен являться субъектом среднего или малого бизнеса;
  • имущество снимается непрерывно в течение 2 и более лет;
  • задолженности по каким-либо платежам должны отсутствовать;
  • выкуп помещений у города возможен, если арендуемое помещение не включено в утвержденный список муниципального и государственного имущества, предназначенного для передачи во временное пользование или владение субъектам предпринимательства.

При соблюдении всех этих правил, Департамент городского имущества Москвы может принять решение о возможности приватизации указанного помещения с площадью до 1000 квадратных метров.

Также выкуп помещений у города москва возможен с большими параметрами (более 1000 квадратных метров), но в этом случае возможность осуществления такого права рассматривает правительство города.

Важно, что при несоблюдении хотя бы одного пункта требований (чаще всего это задолженности), Департамент вправе отказать в выкупе.

Выкуп помещений у города Москвы – исключения

Некоторые типы имущества могут быть запрещены к выкупу, поэтому даже продажа ппа от дигм не будет основанием для получения преимущественного права выкупа.

Это в первую очередь касается объектов, которые могут принадлежать исключительно публичным собственникам (РФ, ее субъектам) или входят в перечень помещений, которые предоставляются в долгосрочную аренду представителям бизнеса.

Если в первом случае поделать ничего нельзя, то во втором в некоторых случаях аренда выкуп помещения все же возможна.

Это в основном касается объектов нежилого фонда, но аналогичная практика существует и продолжает развиваться и сфере жилищного строительства. В частности, крупные девелоперы уже довольно скоро могут начать предлагать покупателям квартиры, приобретаемые именно по такой схеме.

Ппа от дигм – что предусматривает договор аренды с правом выкупа

Если вас интересует ппа от города, стоит заранее узнать, какие условия, права и обязанности получают обе стороны в стандартном варианте. Основные обязанности арендодателя:

  • предоставление помещения в срок до 30 дней с момента заключения договора;
  • проведение капремонта, устранение аварийных ситуаций;
  • помещение под выкуп в случае соблюдения арендатором всех требований должно быть подготовлено к переоформлению права собственности.

Главные обязанности арендатора:

  • использование помещения по назначению, обеспечение его нормального технического и санитарного состояния;
  • своевременный расчет по всем платежам, включая стоимость полного выкупа;
  • перепланировки и субаренда только с согласия арендодателя.

Как уже указывалось, возможна продажа ппа, досрочное прекращение договора или же погашение выкупной стоимости раньше оговоренного срока.

При этом после подписания сторонами соглашения, претензии относительно видимых недостатков помещения (которые невозможно не заметить во время обычного осмотра) не принимаются.

Если вы приняли решение куплю ппа, это будет хорошим началом для вашего собственного дела. Обратите внимание, что приобретая права на аренду, вы получаете вместе с ними и соответствующие обязанности, поэтому с ними стоит ознакомиться максимально подробно, проанализировать данные, указанные в текущих документах.

Источник: http://sv-biz.ru/arenda-vykup.html

Переуступка прав аренды нежилого помещения в москве

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

  • право передачи имущества в субаренду;
  • право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
  • право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
  • передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
  • передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

  • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
  • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

  • порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
  • порядок использования арендуемого имущества;
  • условия содержания этого имущества;
  • порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
  • другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру. Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

  • заявление по форме регистрирующего органа;
  • документ об оплате;
  • учредительные документы;
  • соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
  • документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
  • договор аренды;
  • договор переуступки;
  • технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/pereustupka-prav-arendy.html

Переуступка права аренды нежилого помещения

Переуступка прав аренды нежилого помещения в москве

Эта сделка отчасти напоминает куплю-продажу помещения, а некоторые путают переуступку прав с субарендой. Переуступка прав аренды помещения подразумевает замену лиц в действующем договоре. Арендатор целиком передаёт свои права и обязанности по договору найма третьей стороне.

В отличие от суб.аренды, бывший участник сделки не может быть выгодоприобретателем. Новый участник сделки вносит платежи исключительно владельцу недвижимости.

Продажа прав не влечёт за собой изменение условий аренды – сроки действия договора, цели использования, размеры выплат остаются прежними.

Переуступка прав аренды нежилого помещения в Москве является выгодным бизнесом. Как правило, заключают договор ппа прямые наниматели муниципальной недвижимости. Арендные ставки муниципалитетов гораздо ниже, чем стоимость квадратного метра у бизес.

структур, поэтому такие сделки пользуются всё большей популярностью. Новая сторона договора найма получает все права и обязанности время пользования муниципальным имуществом.

Однако и здесь есть подводные камни: управление имуществом в любой момент может изменить условия договора.

ППА на нежилое помещение имеет и другие особенности:

  • новый договор заключается на любой период: длительный или краткосрочный;
  • если предполагаемый срок пользования превышает один год, то регистрация такой сделки в Росреестре обязательна;
  • для аренды муниципальной недвижимости права пользования разыгрываются в аукционном порядке;
  • если имеются основания для льгот, новый арендатор имеет возможность использовать их для найма на других условиях.

Переуступка права аренды нежилого помещения регламентируется законодательством, нормативными актами, в частности, статьёй 615 гражданского Кодекса РФ. Статья подробно раскрывает права, обязанности сторон, алгоритм действий и ограничения по заключению подобных соглашений.

Так, к основным правам нанимателя относится:

  • передача нежилого помещения в субаренду при наличии предварительного согласия владельца;
  • использование недвижимости, как доли для внесения в уставной капитал;
  • залоговые обязательства;
  • безвозмездное пользование.

Существуют обстоятельства, при которых согласие собственника на переуступку обязательно.

Это происходит потому, что переуступка права аренды нежилого помещения влечёт за собой некоторые ограничения на использование нежилого имущества хозяином. И это значительно ограничивает его в правах на данный объект.

В чём заключаются возможные трудности? Собственник не может сдавать помещение в субаренду; не имеет права использовать его как обеспечение по кредитам и прочим займам: не сможет заключать сделки с обременением.

Как правило, условие на получение согласия хозяина прописывается в договоре найма. Если таковой пункт отсутствует, то письменное разрешение не запрашивается.

Но, для государственной регистрации сделки понадобится разрешение владельца, если соглашение оформляется на один год и более, или договор содержит соответствующий пункт.

В этом случае разрешение служит правовым основанием для регистрации нового контракта.

Требования к договорам ППА

Проведение сделок по ппа помещения, регулируются на законодательном уровне, в частности, статьями: 388 – 390 и 615 Гражданского Кодекса РФ.

Права и обязанности сторон, обязательные пункты договора и другие моменты подробно отражены в этих статьях.

По поводу регистрации соглашений и контрактов по сделкам ппа, есть определённые пункты, которые помогут разобраться при выборе срока договора и других правовых аспектов.

Например, контракт, подразумевающий переуступку прав меньше чем на один год, не требует государственной регистрации или нотариального заверения. Право пользования закрепляется письменным соглашением.

Договор, заключённый на год и более, регистрировать необходимо, иначе он будет признан недействительным. Это означает, лишь то, что каждая сторона безнаказанно может не исполнять свои обязательства.

Документы для договора ППА

Заключение контракта на переуступку права аренды нежилого помещения обычно требуется стандартный набор документов. При этом, необходимо предоставить оригиналы и копии:

  • Действующий договор аренды/найма;
  • Акт передачи помещения;
  • Соглашение по ппа, согласно договору аренды в 3-х экз;
  • Акт передачи объекта новому арендатору;
  • Документы об оплате, справки об отсутствии задолженностей;
  • Разрешение владельца имущества на ппа.

Договорные обязательства прописываются в соответствии с действующим законодательством, но при этом, форма контракта может быть свободной.

Обязательными являются пункты, которые касаются следующей информации:

  • личные данные или реквизиты сторон;
  • ИНН для юр.лиц и частных лиц, участников сделки;
  • данные свидетельства о государственной регистрации для организаций;
  • сведения из ЕГРЮЛ;
  • предмет сделки по договору о ппа;
  • условия по расторжению сделки;
  • расчёт арендных платежей, суммы, тарифы и графики внесения;
  • дата и подписи.

Обратите внимание: Юридическим лицам, осуществляющим коммерческую деятельность, являющимися участниками ппа недоступны некоторые возможности таких сделок. В частности, Сторона не смогут подарить право аренды. Следовательно, оплата компенсационной части является обязательной.

Налоговые платежи с ППА

Большее количество коммерческой недвижимости принадлежит государству. В последнее время, российский бизнес активно перепродаёт право на аренду таких объектов.

В эту группу входят торговые, выставочные, офисные, производственные площади. Подобные операции разрешены и регламентируются на законодательном уровне. Законом предусмотрено и налогообложение сторон сделки.

Арендные платежи по контракту ппа облагаются в соответствии с режимом налогообложения каждой из сторон.

Налоги придётся платить физическим лицам, индивидуальным предпринимателям, если они являются собственниками сдаваемых объектов. Авансовая отчётность по таким объектам предоставляется ежемесячно. А налоговая ставка к ежегодной оплате равняется 13% от полученного дохода.

Для расчёта налога на юридических лиц используется ставка налогооблагаемой базы, которая зависит от режима налогообложения.

Налоги начисляются и на общественные организации, некоммерческие партнёрства, фонды и другие. Несмотря на то, основные цели таких предприятий не подразумевают извлечение прибыли – но продажа прав найма нежилого имущества облагается налогом и для них.

Насколько выгодна ППА?

ППА помещения, как и переуступка права аренды земельного участка для действующего бизнеса является привлекательным вложением средств. Главным фактором является обоюдная выгода всех лиц, участвующих в сделке, которые являются более безопасными, чем купля-продажа недвижимости. Места с невысокой арендной ставкой достаточно популярны для длительных арендных отношений.

Современный ремонт, привлечение инвесторов, раскрутка – всё это поднимает популярность и доходность таких объектов, если срок найма составляет более пяти лет.

По прошествии определённого периода, переуступка прав новому участнику становится весьма выгодной сделкой, приносящей хороший доход прежнему нанимателю.

Новый арендатор так же выигрывает, приобретая выгодное помещение под ведение бизнеса.

Как проводится оценка ППА?

Переуступка прав аренды помещения производится с определённой выгодой для лица, передающего эти права. В этом случае требуется оценка стоимости передачи прав найма. Как правило, для этого привлекаются независимые оценщики. Стоимость, определённая оценщиком, становится решающим фактором для определения суммы платежа за покупку права временного пользования данным объектом.

Оценка ппа складывается из различных критериев. На стоимость продажи права влияют:

  • площадь объекта;
  • расположение;
  • разрешённое использование;
  • расходы на обслуживание;
  • права и обязанности, переходящие по договору;
  • рыночная стоимость основного объекта;
  • планируемые доходы.

Независимая и объективная оценка ппа на нежилые помещения является залогом прозрачности совершения сделок по найму, защищает от действий недобросовестных должностных лиц, уполномоченных совершать подобные сделки.

Как любой современный бизнес, переуступка прав аренды нежилого помещения в Москве или любом другом городе РФ имеет свои камни преткновения и сложности. Для положительного результата имеет смысл воспользоваться услугами проверенной юридической компании для оформления ппа, на сопровождение в ДГИ , кадастровой службе или в суде.

Источник: https://7900806.ru/services/prodazha-i-pokupka-prav-arendy-ppa/pereustupka-prava-arendy-nezhilogo-pomeshcheniya

Переуступка прав аренды нежилого помещения

Переуступка прав аренды нежилого помещения в москве

Переуступка прав аренды (далее ППА) нежилого помещения – это перенаём со сменой арендатора, который вступает в права и обязанности предыдущего съемщика. Продажа права аренды в Москве, наиболее престижных торговых площадках столичных городов, других привлекательных центрах России – распространенный и довольно прибыльный бизнес.

О переуступке прав аренды

К площадям «присматриваются» еще на этапе строительства. Затем компании, получившие в аренду такие объекты, переуступают возможность найма другим организациям за оговоренную денежную компенсацию.

Получается, что арендатор, оплачивает право работать в выбранном торговом центре сумму, равную цене ППА плюс арендный платеж. Как правило, администрация таких торговых площадок подбирает кандидатов – съемщиков практически по конкурсу.

Получается, что ППА занимаются не только сторонние организации, зарабатывающие на этом деньги, но и сама управляющая компания.

Так, например, в Москве, потенциальному арендатору необходимо представить перечень адресов его торговых точек. Тогда, возможно, соглашение на найм помещения известного ТЦ будет заключено, но только в том случае, если перечисленные в списке магазины также будут столичными и находится в известных местах.

Или же изначально, в заключении договора одной из сторон является прямой наниматель муниципальной недвижимости. Плата по ставкам найма в этом случае всегда ниже предлагаемых коммерческими структурами, чем и объясняется популярность таких сделок, особенно долгосрочных.

Отличия субаренды от ППА:

  • при сдаче объекта в субаренду, арендатор продолжает оставаться одной из сторон контракта и исполнять свои обязанности;
  • при переуступке права найма, наоборот, договорные обязанности первоначального арендатора теряют силу и переходят к новому съемщику.

Переуступка прав аренды и субаренда — это разные понятия

Особенности договора по ППА на нежилое помещение

Предметом контракта являются права на аренду (найм) недвижимости. Соглашение, подтверждающее наличие правоотношений, составляется на основании существующего договора аренды. Если документом прописана процедура получения согласия собственника о возможной переуступке, то получение разрешения будет являться обязательным.

Переуступка или перенаём права аренды объекта возможны посредством заключения возмездного соглашения. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК РФ).

Законодатель регламентирует правоотношения ст. 615 ГК РФ, к примеру:

  • вновь заключенное соглашение может носить длительный период либо краткосрочный;
  • при превышении срока найма более 12 месяцев, регистрация сделки обязательна;
  • менее одного года – правоотношения закрепляются письменным соглашением;
  • при наличии льгот съемщик имеет право использовать их для найма;
  • возможность сдачи в субаренду, если договором прописано условие передачи объекта (согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66 п. 18).

Существуют два возможных варианта получения в найм муниципального помещения:

  1. Принять участие в торгах среди многочисленных желающих.

Правила проведения аукциона по договору о переуступке права требования определены ст.477 ГК РФ и Законом №135-ФЗ. Организацию торгов проводит арендатор, он же устанавливает цену переуступки, условия использования недвижимого имущества, проводит сам аукцион.

Обычно победителем становится потенциальный арендатор, предложивший максимальную оплату за эксплуатацию помещения по договору о переуступке права требования.

  1. Сделать переуступку арендных прав с действующим съемщиком, заплатив ему «комиссионные».

Конечно, второй вариант на сегодня выглядит реалистичней. Однако здесь возникают некоторые нюансы. К примеру, если новый съёмщик начнет реконструкцию, то сделает ее только после дачи на это разрешения арендодателем.

Основные права нанимателя

ППА нежилого помещения влечёт за собой ряд ограничений на дальнейшее использование собственности хозяином, поэтому его согласие обязательно.

Арендатору представляются права:

  • передача нежилого помещения в субаренду согласно условиям соглашения;
  • возможность долевого внесения объекта в уставной капитал;
  • залог;
  • безвозмездное использование.

Для оформления переуступки необходимо правильно составить договор и подготовить необходимые документы

Требуемая документация для подписания соглашения

При заключении контракта на переуступку права найма нежилого помещения необходим стандартный набор документов – оригиналы и копии:

  • действующее основное соглашение аренды/найма;
  • акт приема — передачи объекта;
  • договор по ППА, согласно основному контракту аренды (три экземпляра);
  • акт приема — передачи помещения новому съёмщику;
  • документы, подтверждающие оплату, а также отсутствие задолженностей;
  • разрешение собственника имущества на ППА.

Акт приема-передачи можно скачать здесь.

Договор аренды нежилого помещения можно скачать здесь.

Обязательные пункты договора

Правоотношения предусматриваются в соответствие действующим правоустанавливающими документами. В обязательном порядке должны присутствовать пункты соглашения, касающиеся следующего:

  • идентифицирующая информация о сторонах;
  • ИНН;
  • документальное подтверждение государственной регистрации для организаций;
  • сведения из ЕГРЮЛ;
  • указание предмета соглашения по договору о ППА;
  • условия, способствующие расторжению сделки;
  • формулы расчёта арендных платежей, суммы, тарифы, графики погашения;
  • датированные подписи сторон.

Форма соглашения по ППА должна быть такой же, как и основной договор. Такая же форма соглашения может применяться под выкуп помещений, уже с налаженным бизнесом. Если первоначальный документ проходил регистрацию в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру.

С 2018 года законодатель упразднил использование свидетельства о праве собственности для арендодателей. Всю информацию о собственниках содержит Росреестр. Документ о праве собственности не печатается на гербовых бланках с 2016 года. Заменой ему является выписка из Росреестра.

Договор переуступки прав аренды на нежилое помещение можно скачать здесь.

Регистрация

Для регистрации в уполномоченном органе необходимо представить следующие документы:

  • заявление (форма предлагается регистрирующей организацией);
  • документ, подтверждающий оплату;
  • учредительную документацию;
  • протоколы, решения соответствующих органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
  • документы на лицо, уполномоченное на заключение сделки;
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
  • договор аренды;
  • соглашение ППА;
  • техническая документация: паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППа обязательно регистрируется, если договор аренды зарегистрирован в Росреестре

Налоги

Законом определено налогообложение сторон сделки. Налоговая ставка составляет 13% от полученного дохода. Для расчёта налога на юридических лиц определяется ставка налогооблагаемой базы, соответственно зависящая от выбранного налогообложения. Авансовый отчёт сдается ежемесячно (до 30 числа).

Общественные организации, некоммерческие производственные предприятия, фонды, не предусматривающие извлечение прибыли, при продаже прав найма нежилого имущества также облагаются налогом.

Проведение оценки ППА

Сколько стоит покупка прав аренды? Для проведения законного аукциона нужно провести оценку стоимости передаваемого для найма объекта. Эксперты проводят это действие только при наличии допуска СРО, выдаваемого компетентной организацией.

Стоимость, определённая независимым оценщиком, складывается из нескольких критериев:

  • площадь объекта недвижимости;
  • месторасположение;
  • эксплуатационные расходы, подлежащие оплате;
  • объем прав и обязанностей, переходящих по договору;
  • рыночная стоимость основного объекта;
  • возможный доход.

Независимая оценка ППА один из факторов, защищающий нанимателей от действий недобросовестных должностных лиц, владеющих правом на совершение подобных сделок.

Как любые коммерческие сделки, переуступка прав аренды нежилого помещения в Москве, других крупных городах требует профессионального юридического сопровождения при оформлении и сопровождении в государственных органах, суде.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/pereustupka-prav-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Podyacheva-notar
Добавить комментарий